Primero vino la pandemia y luego la guerra. Desde luego, los escenarios entre los que ha tenido que jugar la economía han sido de incertidumbre. No obstante, el inmobiliario –al menos en lo que llevamos de 2022– se ha desempeñado con altos rendimientos, demostrando su resistencia como valor refugio. Ahora bien, a la espera de cómo evolucionen la inflación y los tipos de interés, cabe preguntarse: ¿cómo serán los próximos meses para el sector?
Por el momento, las previsiones de inversión inmobiliaria en España respecto a otros países son positivas. De hecho, nuestro país ocupa el tercer puesto como mercado inmobiliario favorito para los inversores en el continente. Así se desprende de la encuesta EME Investor Sentiment elaborada por la consultora Savills. Comparte el tercer puesto con Reino Unido y Países Bajos, mientras que Alemania y Francia ostentan la primera y segunda posición, respectivamente. En el estudio han participado inversores que controlan activos por valor de 500.000 millones de euros en la región EMEA –Europa, Medio Oriente y África–.
En un contexto internacional y económico complejo, donde las Administraciones toman medidas de contención, las inversiones podrían verse desincentivadas y desplazadas en función de estas. Un ejemplo de ello es Países Bajos, donde tendrá lugar una subida del impuesto de transmisiones en enero. Esta medida podría ocasionar un desplazamiento de las operaciones a otras capitales con mercados más líquidos. París, Londres, Fráncfort o Madrid podrían verse beneficiadas, explican en la consultora.
El residencial, refugio por antonomasia
Por su parte, el 70% de los participantes en el estudio ve muy probable o simplemente probable invertir en España en el próximo 2023. Destaca, en sintonía con el resto de Europa, segmentos como multifamily; big box y última milla; oficinas en distritos financieros –CBD, por sus siglas en inglés–, y las residencias de estudiantes. A largo plazo, el 55% de los encuestados optará por un enfoque de sus inversiones «más defensivo», apunta Savills. Por ello, la prioridad serán sectores refugio, como el residencial y el logístico, o el de las oficinas CBD en ciudades con más liquidez.
En la estrategia de los inversores también ha entrado en juego el factor sostenibilidad. En esta línea, la adopción de certificaciones de sostenibilidad como Breeam o LEED ya forman parte de las previsiones de al menos un 90% de los inversores, que miran a la eficiencia energética y al respeto al medioambiente como exigencia y prioridad en la construcción. Tanto es así que el 97% de los encuestados ya reconoce tener una estrategia ESG –Environmental, Social & Governance– en el desarrollo de sus inversiones.
¿Y qué hay del sentimiento de prudencia hacia las inversiones del que se lleva hablando tiempo? Según Savills, está más presente en aquellos países en los que la inflación ha sido más agresiva, como Polonia, República Checa o Austria. Sin embargo, y pese a cierta desaceleración, el tercer trimestre cerró en Europa operaciones por valor de 55.000 millones de euros. La consultora espera que el inmobiliario alcance en Europa los 280.000 millones de euros a final de año.
El precio de las viviendas, también en duda
Buena parte de lo que suceda en el mercado en los próximos meses dependerá de la evolución de los tipos de interés. No obstante, la previsible bajada de los precios de las viviendas compensaría en parte la subida de los tipos, que encarecería las hipotecas para los compradores. En un escenario de una posible bajada de la demanda de vivienda, son los compradores los que se verían más influenciados por la presión de la inflación y los tipos de interés, pero no tanto los inversores.
De esta forma, aunque desde hace semanas se advierte de una caída generalizada de los precios de la vivienda, esto se adaptará a las circunstancias de cada país. Este descenso, atendiendo a los datos del Banco Central Europeo, podría ser en la eurozona de hasta un 9% hasta 2025. Sin embargo, el reajuste de los precios se percibirá de forma más ligera en ciudades con una demanda más agresiva. En España, es el caso de urbes como Madrid, Barcelona o Palma de Mallorca.
