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¿Cómo afectará la nueva ley de vivienda al inmobiliario?

En España, sin lugar a dudas, optamos preferencialmente por la vivienda en propiedad frente al alquiler. Según el Instituto Nacional de Estadística, en 2020 el 77% de los hogares (14 millones) ocupaban viviendas en propiedad, frente al 17,3% que lo hacían en régimen de renta. Sin embargo, es la vivienda en alquiler y, singularmente, la regulación de los precios, la modalidad que ha suscitado una mayor atención por parte de los poderes públicos en la nueva ley de vivienda.

El estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 hizo que se desplomara el mercado residencial, con caídas cercanas al 40%, si bien en 2015 se inició la senda de la recuperación. Así, en el caso de la compraventa los precios acumulan un crecimiento superior al 12% desde el mínimo de 2014; mientras que el coste del alquiler ha registrado incrementos más llamativos. De hecho, los datos proporcionados por Idealista indican que el metro cuadrado de una vivienda de alquiler en España costaba 11,1 euros de media en 2020 –un 37% más que en 2011–, siendo Barcelona, Madrid, Gipuzkoa, Bizkaia, Baleares y Las Palmas las provincias más caras para ser inquilino.

En este contexto, el pasado 26 de octubre, el Consejo de Ministros aprobaba el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, una norma que marcará de forma decisiva el rumbo del sector inmobiliario en los próximos años. En su forma actual, la futura ley ofrece a las Administraciones territoriales una serie de instrumentos que permitirán a los ciudadanos acceder a una oferta de vivienda más asequible, especialmente en el caso de los colectivos con mayores dificultades, y forma parte de los compromisos del Gobierno con la Comisión Europea dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR).

La nueva legislación incluye diferentes estrategias de acción enfocadas a controlar el precio de los alquileres en aquellas zonas más “tensionadas” y aumentar el parque de vivienda social y protegida, medidas que incidirán de una forma u otra en la evolución del mercado inmobiliario. ¿Cuáles son estas novedades?

Declaración de zonas tensionadas

Las Administraciones competentes en vivienda de cada comunidad autónoma podrán declarar zonas de mercado residencial “tensionado”, es decir, aquellas en las que los gastos del alquiler supongan más del 30% de los ingresos medios por hogar. Esta declaración se limitará a un periodo de tres años, prorrogables si persisten las condiciones.

Vivienda asequible incentivada

El texto recoge que se reservará el 30% del suelo urbanizado al desarrollo de promociones de vivienda pública, y de este porcentaje la mitad se destinará al alquiler social. También crea la figura de la “vivienda asequible incentivada” para aquellas propiedades de iniciativa privada que contarán con beneficios urbanísticos y fiscales en el caso de que se destinen al alquiler con precios reducidos.

Creación del ‘bono joven’

Se crea una ayuda de 250 euros mensuales específica para la población entre 18 y 35 años con ingresos inferiores a los 23.725 euros brutos anuales. El Gobierno prevé que podrá disfrutarse de ella hasta un máximo de dos años y que entrará en vigor el próximo 1 de enero.

Incentivos fiscales para pequeños propietarios

Los pequeños propietarios que rebajen los precios del alquiler un 5% en zonas tensionadas podrán optar a incentivos fiscales de hasta un 90% de bonificación en las rentas que obtengan. Esta deducción será de un 70% en el caso de nuevos alquileres y con inquilinos de entre 18 y 35 años o destinando la propiedad a alquiler social. En el caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores, la rebaja será del 60%.

Alternativas para los grandes propietarios

La nueva ley establece varios escenarios para el gran propietario, que caracteriza como “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2”. En el caso de las personas físicas, las anteriores bonificaciones se reducen o incluso desaparecen si suben los precios de los alquileres. Para los grandes tenedores no habrá incentivos fiscales, y se les plantean dos opciones: o bien mantener los alquileres (salvo los incrementos acordes al IPC) en las zonas tensionadas o bien realizar un nuevo contrato ajustado al índice de precios de referencia de la zona.

Recargo en el IBI

La nueva ley de vivienda permite a los ayuntamientos aplicar un recargo del 50% en el impuesto de bienes inmuebles (IBI) a las viviendas que lleven desocupadas más de dos años sin justificación. Dicho recargo asciende hasta el 100% si el periodo de inactividad es de tres años y al 150% si el propietario posee varios inmuebles desocupados en el mismo municipio. Se exceptúan las viviendas vacías por traslados laborales, formativos, emergencias, segunda residencia, en obras, litigio, en venta, etc.

Desahucios

Se introducen cambios para mejorar la comunicación entre el órgano judicial y los servicios sociales en el caso de procedimientos de desahucio de hogares vulnerables, con la articulación de un requerimiento para evaluar la situación y tomar las medidas precisas para evitar situaciones de desamparo. En paralelo, aumentan los plazos de ejecución, de 1 a 2 meses si el propietario es una persona física y de 3 a 4 meses cuando se trate de personas jurídicas.

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