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  • Empréstimo com garantia hipotecária: o que é, como funciona e por que é fundamental no investimento imobiliário

    Empréstimo com garantia hipotecária: o que é, como funciona e por que é fundamental no investimento imobiliário

    No mundo das finanças, existem múltiplas formas de aceder a liquidez, e uma das mais comuns e eficazes, especialmente no setor imobiliário, é o empréstimo com garantia hipotecária. Este tipo de financiamento é habitual tanto para particulares como para empresas que procuram obter capital de forma ágil, oferecendo um imóvel como garantia do empréstimo.

    A ideia de garantir um empréstimo com um bem imóvel não é nova, mas é recente a forma como este mecanismo tem vindo a adaptar-se a novos modelos de financiamento mais flexíveis, como os oferecidos pelo financiamento participativo. Compreender como funciona esta garantia na prática, qual a sua relação com a hipoteca tradicional e que papel desempenha no atual ecossistema de investimento imobiliário é essencial para perceber porque está a ganhar protagonismo entre promotores e investidores que procuram agilidade sem abdicar da segurança.

    O que é e como funciona um empréstimo com garantia hipotecária?

    Um empréstimo com garantia hipotecária é uma operação financeira em que o requerente oferece um imóvel como garantia para obter financiamento, sem que o objetivo tenha de ser a compra desse imóvel. Ao contrário de uma hipoteca tradicional — onde se financia diretamente a aquisição da habitação que serve de garantia —, neste caso utiliza-se uma propriedade já detida como colateral.

    Este tipo de empréstimo permite obter capital para diversos fins: financiar novos projetos, consolidar dívidas, obter liquidez imediata ou até investir. O importante é que, em caso de incumprimento, o credor pode executar a hipoteca e vender o bem para recuperar o montante emprestado. Por esse motivo, tendem a ter taxas de juro mais baixas e condições mais favoráveis do que outros empréstimos sem garantia.

    Diferença em relação a uma hipoteca tradicional

    Embora ambos os conceitos estejam relacionados, não são equivalentes.

    Numa hipoteca tradicional, o empréstimo é concedido para adquirir o imóvel que serve de garantia. Em contrapartida, num empréstimo com garantia hipotecária, o solicitante já é proprietário do ativo e utiliza-o como colateral para obter liquidez com outro objetivo.

    Esta diferença é relevante porque a finalidade do capital não está necessariamente vinculada à compra do bem hipotecado.

    Na Urbanitae, este modelo é transposto para o ambiente do crowdfunding imobiliário. Quando estruturamos um projeto de dívida apoiado por garantia hipotecária, o promotor coloca um ativo imobiliário como colateral a favor dos investidores. Assim, caso não consiga devolver o empréstimo conforme o acordado, os investidores dispõem de uma garantia real que protege o seu capital.

    O papel do empréstimo com garantia hipotecária nos projetos da Urbanitae

    Em alguns dos nossos projetos de dívida, o empréstimo com garantia hipotecária funciona como uma ferramenta chave para equilibrar agilidade e segurança. Ao garantir a operação com um imóvel, acrescenta-se uma camada de proteção que reduz o risco de incumprimento e gera confiança tanto para promotores como para investidores. Em essência, trata-se de uma fórmula que permite aceder a financiamento sem abdicar de uma estrutura sólida.

    Para os promotores, esta modalidade representa uma alternativa ágil e eficaz em relação ao financiamento tradicional. Permite-lhes obter liquidez para operações com prazos apertados — como a aquisição de terrenos, o início de obras ou a reestruturação de dívidas — sem ceder participação nos seus projetos nem depender de processos bancários complexos. A flexibilidade do modelo oferece-lhes margem de manobra em momentos decisivos.

    Do ponto de vista do investidor, a presença de uma garantia hipotecária sobre o ativo constitui um respaldo tangível que mitiga o risco. Embora todo o investimento envolva algum grau de incerteza, saber que existe um bem real associado à operação gera uma maior tranquilidade. Além disso, tratando-se de projetos de dívida, os prazos de investimento costumam ser mais curtos do que nas operações de equity, o que permite uma rotação de capital mais dinâmica e uma diversificação mais eficaz.

    Conclusão: investimento seguro com garantia real

    O empréstimo com garantia hipotecária consolidou-se como uma ferramenta estratégica no financiamento imobiliário moderno. Permite aos promotores aceder a liquidez com agilidade e oferece aos investidores uma garantia real sobre o ativo.

    Compreender como funciona, o que implica uma garantia de primeiro grau e quais são os seus riscos é essencial para avaliar corretamente este tipo de operações.

    No âmbito do investimento imobiliário alternativo, esta estrutura representa um equilíbrio interessante entre rentabilidade potencial e proteção do capital.

    Perguntas frequentes

    É seguro investir num empréstimo com garantia hipotecária?
    Depende da estrutura concreta do projeto. Uma garantia de primeiro grau com um LTV prudente e uma avaliação atualizada oferece maior proteção do que um empréstimo sem garantia real.

    O que acontece em caso de incumprimento?
    O credor pode executar a hipoteca e vender o imóvel para recuperar o capital, seguindo a ordem de grau estabelecida.

    É a mesma coisa um aval e uma garantia hipotecária?
    Não. O aval é uma garantia pessoal em que um terceiro responde pela dívida. A garantia hipotecária é uma garantia real vinculada a um imóvel específico.

  • Chaves para entender a contratação de um empréstimo hipotecário

    Chaves para entender a contratação de um empréstimo hipotecário

    A contratação de um empréstimo hipotecário no mercado imobiliário espanhol tem sido favorecida nos últimos meses por um importante desenvolvimento e crescimento, impulsionado principalmente pela estabilidade inflacionária. Esta situação foi reforçada com a decisão do Banco Central Europeu (BCE) de começar a reduzir as taxas de juro.

    Esta combinação de fatores melhorou as condições de financiamento, proporcionando um caminho mais acessível ao crédito e facilitando o acesso à compra e venda de habitações, que em 2024 registou um aumento de 5%, bem como o crescimento da assinatura de hipotecas, que subiu 11,2%, atingindo as 423.761 assinaturas. No entanto, antes de avançar com a contratação, é recomendável considerar vários aspetos para tomar a decisão mais acertada.

    Por exemplo, o Banco de Espanha recomenda conhecer em detalhe todas as condições e avaliar os custos reais e finais que podem estar envolvidos no processo. Além disso, aconselha a considerar as prestações e as possíveis melhorias de condições oferecidas pelos bancos.

    O que ter em conta antes da contratação de um empréstimo hipotecário?

    Antes de analisar diferentes opções, é importante compreender os aspetos que intervêm na contratação de um empréstimo hipotecário. Este processo não deve ser encarado como um simples procedimento, pois constitui uma das decisões mais importantes da nossa vida. Por isso, compreender os conceitos será essencial para evitar escolher um produto que não se adeque às nossas necessidades reais ou à nossa capacidade financeira.

    Neste sentido, é fundamental comparar e estudar minuciosamente todas as opções disponíveis: uma mesma fórmula não será válida para todos, pelo que devemos realizar estudos personalizados e adequados à situação financeira de cada um. Por outro lado, recomenda-se analisar o custo total, compreendendo todas as despesas e comissões incluídas no processo.

    Diferentes tipos de hipotecas

    • Taxa fixa. Não utiliza o índice Euribor para calcular a sua taxa de juro, nem qualquer outro índice de referência, pelo que não é afetada pelas oscilações destes. A taxa de juro aplicada é determinada no momento da assinatura, mantendo-se estável ao longo da vida do empréstimo hipotecário, e as prestações só podem ser alteradas em caso de incumprimento das condições acordadas. Atualmente, com as taxas ainda em valores positivos, a taxa média situava-se, no final de 2024, nos 3,25%, embora possa variar consoante a entidade e as bonificações aplicáveis.
    • Taxa variável. No caso dos empréstimos hipotecários de taxa variável, a taxa de juro oscila ao longo do tempo, seguindo a evolução do Euribor. Além disso, é composta por um diferencial fixo estabelecido por cada entidade bancária e expresso em percentagem, que se soma à taxa de juro variável, resultando na taxa anual final. Este tipo de hipoteca é a mais escolhida em contextos de taxas baixas, pois geralmente apresenta condições de contratação mais acessíveis do que as de taxa fixa. No entanto, é importante ter em conta que a prestação será atualizada com base no Euribor: se o índice estiver baixo, beneficiamos; mas se estiver alto, podemos ver a nossa prestação duplicada, o que pode levar a problemas de liquidez.
    • Taxa mista. Caracteriza-se por combinar os dois tipos anteriores. Durante a primeira fase do empréstimo, a prestação mensal tem uma taxa fixa e, posteriormente, passa a ser variável.

    Custos e conceitos relevantes

    • TIN ou taxa de juro nominal. Também conhecida como TIN, é o custo que cada banco cobra por conceder o empréstimo durante um determinado período, sem incluir comissões ou despesas adicionais. É apresentada em percentagem e frequentemente associada à TAE, embora não sejam o mesmo. Este valor é acordado previamente e tem caráter fixo.
    • TAE ou taxa anual equivalente. Indicador em percentagem do custo efetivo do empréstimo hipotecário, que inclui os juros que o comprador terá de pagar. Serve para conhecer o custo real que será suportado pelo comprador, incluindo comissões e despesas adicionais. É um dado útil para comparar diferentes hipotecas, uma vez que todas as entidades são obrigadas a calculá-lo da mesma forma.
    • Índice de referência. O Euribor, acrónimo de “European Interbank Offered Rate”, é o índice de referência para a maioria dos empréstimos hipotecários de taxa variável. As suas recentes descidas foram determinantes no mercado imobiliário, gerando uma previsão positiva e permitindo a redução das prestações das hipotecas.
    • Comissões de abertura. Esta comissão é uma percentagem que algumas entidades bancárias acrescentam ao valor total da hipoteca no momento da sua concessão. Em alguns casos, é o proprietário que deve suportar este custo, que geralmente varia entre 0,1% e 2% do capital emprestado.
    • Prazo de amortização. Refere-se ao período durante o qual o empréstimo será reembolsado, tendo em conta que pode variar em função do financiamento acordado. No caso de hipotecas de taxa fixa, o período tende a ser mais curto, geralmente até 20 anos, enquanto nas hipotecas de taxa variável, é mais comum situar-se entre 30 e 40 anos. Existem diferentes modalidades: as amortizações parciais antecipadas, que visam reduzir o montante final da dívida ou o número de anos de pagamento, e as amortizações totais, que implicam a liquidação completa da dívida pendente. Em ambos os casos, é necessário considerar as comissões associadas a estas ações.
    • Bonificação em hipotecas. Trata-se de um desconto ou bonificação na taxa de juro, em função dos produtos bancários que o cliente escolher ao contratar o empréstimo. A bonificação dependerá do número de produtos subscritos, como seguros de vida ou habitação, podendo resultar numa redução significativa da taxa de juro aplicada.
    • Despesas de avaliação. A avaliação consiste numa estimativa do valor do imóvel para que a entidade bancária possa determinar o risco associado à concessão da hipoteca. Caso a avaliação seja inferior ao preço de compra, o banco pode rejeitar ou limitar o montante do empréstimo, obrigando o comprador a aportar mais capital próprio. Pelo contrário, se a avaliação for superior ao preço de compra, o comprador pode obter um financiamento de até 80% do valor do imóvel. Este processo é realizado por uma empresa de avaliação e o custo é suportado pelo proprietário.
    • Despesas de registo. São os custos associados ao pagamento do Registo Predial, primeiro para a obtenção de informações sobre o imóvel e, depois, para a inscrição da habitação ou do imóvel hipotecado. Desde a entrada em vigor da Lei 5/2019, de 15 de março, este custo é assumido pela entidade bancária.
    • Despesas notariais. Existem vários processos notariais. Quando se procede à assinatura e estruturação do contrato, ou seja, quando o notário certifica a escritura e o empréstimo hipotecário, o custo é suportado pelo banco. No entanto, se o proprietário solicitar uma cópia da escritura do empréstimo hipotecário, será ele quem suportará os custos.
    • Despesas de gestão. Relacionam-se com a inscrição da escritura do imóvel no Registo Predial. Este procedimento é um trâmite administrativo, cujo custo é assumido pela entidade bancária com a qual se contraiu a hipoteca.

    Outros conceitos de interesse

    • Período de carência. É o período em que o proprietário pode pagar uma prestação mensal inferior, após a formalização da hipoteca, liquidando apenas os juros. É geralmente utilizado em situações de dificuldades financeiras, embora seja importante ter em conta que os juros continuarão a acumular-se, aumentando a dívida total.
    • Comissão de sub-rogação. A sub-rogação ocorre quando o proprietário decide transferir o empréstimo para outra entidade bancária. Esta comissão, que até 2025 era um processo gratuito, corresponde ao custo da transferência do empréstimo e deve ser paga à entidade bancária anterior.
  • “2024 está a terminar com um vento muito favorável para o setor dos empréstimos hipotecários.”

    “2024 está a terminar com um vento muito favorável para o setor dos empréstimos hipotecários.”

    A Trioteca traz à Espanha um modelo de transparência e simplicidade na contratação de hipotecas. Fim das negociações banco a banco e dos processos longos e burocráticos. Desde 2018, esta plataforma baseia-se na tecnologia para oferecer hipotecas totalmente personalizadas em tempo real. Ricard Garriga, cofundador da empresa com Sara Orra, fala nesta entrevista sobre as mudanças que a digitalização trouxe ao mercado das hipotecas e sobre a situação atual do setor.

    Qual é o objetivo principal da Trioteca e como surgiu a ideia de criar uma plataforma digital para hipotecas?

    O objetivo da Trioteca é evoluir o acesso às hipotecas em Espanha, seguindo o modelo dos países vizinhos, onde a transparência e simplicidade já são padrão. Queremos devolver aos utilizadores o poder de decisão, oferecendo-lhes uma experiência que combina transparência, simplicidade e tecnologia avançada, permitindo-lhes tomar decisões informadas e livres.

    A ideia surgiu de uma experiência pessoal frustrante na procura de uma hipoteca. Vimos de perto a complexidade, o custo e a falta de transparência do processo tradicional e como ele estava desconectado das expectativas e necessidades dos utilizadores atuais. Decidimos transformar esse processo. Hoje, a Trioteca é uma realidade para milhares de pessoas que encontram em nós um elo com uma rede de opções de hipotecas personalizadas, onde a inteligência artificial e o conhecimento do setor convergem para se adaptar a cada perfil e situação.

    Na prática, enquanto, segundo o INE, o espanhol médio assina hipotecas a taxa fixa de 3,51% TAEG, a Trioteca oferece, em média, taxas de 2,56% TAEG, quase um ponto percentual a menos do que a média espanhola. Isso traduz-se numa economia de cerca de 100 euros por mês nas prestações da hipoteca, e por princípio somos gratuitos para o utilizador. Portanto, não há razão para não escolher a Trioteca.

    Quais são as vantagens que a vossa plataforma digital oferece a quem procura uma hipoteca neste momento ou quer melhorar as condições da hipoteca atual?

    A Trioteca oferece aos utilizadores acesso direto aos preços de grosso e a opções de hipotecas totalmente personalizadas em tempo real, eliminando a necessidade de visitas desnecessárias aos bancos e processos longos e complicados. A nossa plataforma analisa automaticamente o perfil financeiro de cada utilizador, as suas necessidades e prioridades, apresentando as hipotecas mais competitivas no mercado, incluindo aquelas que podem melhorar as condições de uma hipoteca já existente.

    Negociamos diariamente volumes elevados de hipotecas, o que nos permite obter condições privilegiadas que os bancos oferecem exclusivamente à Trioteca como um canal de aquisição de clientes mais rentável e eficiente do que a sua própria rede. Essa vantagem assenta na nossa tecnologia avançada e na utilização de inteligência artificial, que se adapta constantemente ao mercado para encontrar não apenas qualquer opção, mas a melhor opção para cada utilizador. E tudo isto sem custos para o cliente.

    O nosso modelo é infinitamente escalável e concebido para dar a cada utilizador a confiança de saber que terá sempre as melhores condições disponíveis.

    Como funciona o algoritmo da Trioteca para selecionar as melhores ofertas de hipotecas para os utilizadores?

    O nosso algoritmo é o coração da Trioteca. Combina machine learning, dados de mercado em tempo real e um modelo de recomendação baseado no perfil de crédito e nas preferências do utilizador. Primeiramente, analisa a capacidade de endividamento e o perfil financeiro de cada cliente. A partir daí, conecta-se com o banco, seleciona e classifica todas as opções de hipoteca de modo a que o cliente possa ver não apenas a opção mais barata, mas também a mais adequada à sua situação e aos seus objetivos pessoais. Além disso, o nosso sistema aprende com cada interação, tornando-se mais preciso e capaz de antecipar as necessidades dos utilizadores à medida que o mercado evolui.

    “A digitalização permitiu que os utilizadores tomassem decisões muito mais informadas e com um contexto muito mais claro sobre as suas possibilidades financeiras.”

    Que impacto tiveram parcerias como a de Fotocasa na expansão e melhoria dos vossos serviços? Como evoluiu o processo de pesquisa de imóveis e financiamento?

    As parcerias com Fotocasa, Amstro, empresas de avaliação, notários e os próprios bancos têm sido fundamentais para fortalecer a nossa proposta de valor. Integrar a nossa tecnologia numa plataforma de pesquisa de imóveis tão reconhecida permitiu-nos atingir os utilizadores no momento exato em que consideram um empréstimo hipotecário. Este é o início de um ecossistema colaborativo em que a Trioteca é vista não apenas como um intermediário de hipotecas gratuito, mas como uma parte integrante do ciclo de compra de imóveis, desde a pesquisa até à aquisição. A digitalização permitiu que os utilizadores tomassem decisões muito mais informadas e com um contexto muito mais claro sobre as suas possibilidades financeiras, um aspeto que continuamos a reforçar através de colaborações estratégicas de grande valor.

    Além de procurar novos empréstimos, que outros serviços oferece a Trioteca, como a melhoria das condições de hipotecas existentes?

    A Trioteca vai além da pesquisa de novas hipotecas; também ajudamos os utilizadores a renegociar ou modificar a sua hipoteca existente, aproveitando as mudanças do mercado ou a melhoria do seu perfil financeiro. Além disso, lançámos uma série de serviços de capacitação financeira personalizados, desde a simulação de amortização antecipada até à previsão dos custos a longo prazo. Tudo isto é desenhado para dar ao utilizador controlo total sobre a sua hipoteca e maximizar as suas poupanças durante todo o período do empréstimo.

    Que tipo de perfil de utilizador mais se beneficia dos vossos serviços?

    Os nossos serviços beneficiam particularmente os perfis que estão a considerar outras opções além do seu banco, que procuram rapidez, transparência e uma abordagem personalizada. No entanto, também verificamos que muitos utilizadores mais tradicionais, que anteriormente dependiam do banco presencial, estão a ser atraídos pela simplicidade do nosso modelo digital. No final, qualquer pessoa que deseje otimizar as suas opções de hipoteca pode beneficiar, especialmente aquelas que apreciam um processo sem fricções e uma oferta clara e direta.

    “O meu conselho para quem encontrou um imóvel que goste é não esperar para comprar”

    Quais foram os maiores desafios e sucessos da Trioteca desde o seu lançamento na digitalização do processo hipotecário?

    Os maiores desafios ainda estão por vir. Como em qualquer indústria consolidada e sólida, implementar mudanças não é uma tarefa fácil. Tivemos de criar processos que respeitam as normas de segurança e transparência exigidas, mas de uma forma muito mais eficiente e amigável para o utilizador. Em termos de sucessos, consolidámos uma posição de liderança tecnológica no setor dos empréstimos hipotecários digitais em Espanha e fomos reconhecidos pela nossa inovação tecnológica e na utilização de IA. Também temos orgulho de ter conquistado a confiança das instituições financeiras: através da nossa tecnologia integrada nos seus sistemas, elas veem uma melhoria indiscutível dos seus resultados, adaptando os seus produtos às necessidades dos seus clientes, os nossos utilizadores.

    Que impacto tem a atual queda das taxas de juro no mercado hipotecário e que oportunidades representa para os compradores de imóveis?

    Sem dúvida, 2024 está a terminar com um vento muito favorável para o setor hipotecário. O impacto principal que já estamos a observar é que muitas pessoas que não conseguiam obter um empréstimo hipotecário em 2023 devido às taxas de juro elevadas agora podem aceder a eles.

    No entanto, queremos alertar que isso também terá um impacto nos preços, que estão a aumentar e continuarão a aumentar agora que as taxas estão mais baixas. De setembro de 2023 para o mesmo mês deste ano, já registámos um aumento de preços de 14,2%. Portanto, o meu conselho para quem encontrou um imóvel que goste é não esperar para comprar. Se as taxas baixarem mais no futuro, poderemos mudar a hipoteca. Mas o preço que paga pelo imóvel já não será negociável.

    Que mudanças esperam ver no futuro do setor hipotecário em Espanha?

    Vemos um futuro em que o setor hipotecário será cada vez mais digital, transparente e centrado no utilizador. Nos próximos dois anos, prevemos que a percentagem de hipotecas tratadas por intermediários digitais em Espanha passe dos atuais 20% para 40%, à semelhança do que acontece nos países vizinhos. Além disso, o uso da inteligência artificial continuará a crescer, permitindo não só avaliar as condições financeiras, mas também proporcionar experiências personalizadas que guiarão o utilizador em cada etapa do processo hipotecário. Na Trioteca, estamos a liderar essa transformação, desenvolvendo soluções que fazem da experiência hipotecária um processo fluido e centrado nas necessidades de cada cliente.

  • Aumentam as compras de casas sem hipoteca

    Aumentam as compras de casas sem hipoteca

    Nos últimos anos, observámos um fenómeno interessante no mercado imobiliário espanhol: o aumento das compras de habitação sem crédito hipotecário. Num contexto em que o crédito se tornou mais restrito – o Euribor situou-se acima dos 3% em dezembro de 2022 pela primeira vez em 14 anos – e a oferta continua a não acompanhar a procura, é surpreendente que um número crescente de compradores opte por adquirir imóveis sem recorrer a empréstimos hipotecários. Mas a que se deve esta mudança?

    Alterações no perfil do comprador

    Tradicionalmente, a compra de habitação em Espanha esteve muito ligada à obtenção de um empréstimo hipotecário. De facto, num país com uma forte cultura de propriedade, o crédito hipotecário foi o meio mais comum de financiar um investimento tão significativo. No entanto, atualmente um número considerável de compradores opta por pagar a pronto. No último ano, a percentagem deste grupo de compradores aumentou de 32% para 35%, uma diferença de três pontos percentuais e um valor oito pontos superior ao de 2022, quando a percentagem era de 27%, segundo a Fotocasa.

    Um dos fatores-chave por detrás deste fenómeno foi a mudança no perfil do comprador. Encontramos cada vez mais pessoas de meia-idade – com uma média de 49 anos – e, especialmente, mulheres, que, após anos de poupança ou com a venda de outra propriedade, dispõem de capital suficiente para adquirir uma habitação sem necessidade de financiamento externo. Outro grupo notável de compradores sem crédito hipotecário é constituído por investidores, tanto nacionais como internacionais, que veem na compra de uma casa uma oportunidade de obter rendimento através do arrendamento ou da valorização do imóvel.

    No entanto, é importante destacar que a maioria dos compradores ainda necessita de um crédito hipotecário: 66%. Embora esta percentagem continue a representar a maioria, é ligeiramente inferior aos 68% registados no ano anterior. Além disso, deste 66%, apenas 54% obteve financiamento bancário, enquanto outros 12% necessitaram de ajuda familiar, além do empréstimo hipotecário, para efetuar a compra. O perfil predominante neste caso é de uma pessoa de classe média-alta, com 42 anos, que vive com o/a parceiro/a ou com parceiro/a e filhos.

    Contexto económico: redução das taxas de juro e poupança acumulada

    Este ano, o Banco Central Europeu reduziu as taxas de juro em duas ocasiões, fixando-as nos 3,5%. Esta ação pode ser vista como um estímulo ao consumo dos cidadãos e uma melhoria direta nas condições dos empréstimos hipotecários. A partir de agora, os cidadãos com hipotecas de taxa variável verão uma redução entre 80 e 190 euros por mês, o que representa uma redução anual de 10%, segundo uma análise realizada pela Fotocasa.

    A este fator junta-se um fenómeno de poupança acumulada que pôde ser aproveitado nos últimos anos. Durante a pandemia, muitas famílias e indivíduos conseguiram poupar mais do que o habitual, devido à redução do consumo em áreas como viagens ou lazer. Estas poupanças levaram alguns compradores a utilizar esse capital para adquirir uma habitação, como forma de investir com segurança num ativo tangível em tempos de volatilidade financeira.

    Que efeitos tem no mercado este aumento das compras sem crédito hipotecário?

    O aumento das compras de habitação sem financiamento tem várias implicações interessantes para o mercado imobiliário. Por um lado, pode estar a contribuir para a subida dos preços em determinadas áreas, especialmente naquelas com alta procura por parte de compradores que podem pagar a pronto. Isto é particularmente relevante nas grandes cidades e nas zonas costeiras, onde os preços já são consideravelmente elevados e a concorrência pelos imóveis é maior.

    Por outro lado, este fenómeno pode estar a limitar o acesso à habitação para aqueles que necessitam de financiamento, uma vez que os compradores sem crédito hipotecário conseguem fechar negócios de forma mais rápida e simples, tornando-se uma opção mais atraente para os vendedores.

    Conclusão: um mercado em transformação

    O aumento das compras de habitação sem crédito hipotecário reflete uma mudança importante no mercado imobiliário espanhol. Fatores como a alteração no perfil do comprador, o contexto económico e o papel dos investidores estão a influenciar esta tendência.

    A capacidade de adquirir imóveis tornou-se uma oportunidade disponível para um segmento limitado da população espanhola: pessoas com elevados níveis de poupança ou investidores com acesso a capital, o que evidencia uma crescente desigualdade entre aqueles que podem aproveitar estas oportunidades, aqueles que dependem do financiamento bancário e aqueles que ainda não conseguem adquirir uma habitação.

    No futuro, será interessante observar como esta tendência evolui e qual será o impacto no acesso à habitação e nos preços. O certo é que o mercado imobiliário espanhol continua a adaptar-se às novas circunstâncias, oferecendo tanto oportunidades como desafios para compradores e investidores.

  • A queda das taxas de juro, um estímulo para o investimento imobiliário

    A queda das taxas de juro, um estímulo para o investimento imobiliário

    O mercado imobiliário está a atravessar um momento de mudança que oferece grandes oportunidades para compradores e investidores. O interesse pela habitação, em particular, aumentou devido às recentes descidas das taxas de juro implementadas pelo Banco Central Europeu (BCE). No passado dia 12 de setembro, a presidente do BCE, Christine Lagarde, anunciou a segunda redução de 25 pontos base do ano, situando o preço do dinheiro em 3,5%. Uma decisão que permitirá que o Euribor mantenha a sua tendência de descida – abaixo dos 3%, algo que não acontecia desde novembro de 2022 – e continue a tornar os empréstimos hipotecários variáveis mais acessíveis.

    O objetivo é claro: impulsionar o consumo e melhorar as condições de financiamento, especialmente no âmbito dos empréstimos hipotecários. Em Espanha, este ajuste ocorre num contexto de oferta residencial limitada, o que, segundo especialistas, estimulará a procura de habitação e, como consequência, aumentará os preços nas zonas mais competitivas, pressionando o mercado.

    Esta redução beneficiará diretamente os titulares de empréstimos hipotecários variáveis, que poderão ver uma poupança mensal entre 80 e 190 euros, traduzindo-se numa redução anual entre 970 e 2.300 euros. Segundo o relatório “Impacto da descida das taxas no mercado hipotecário“, elaborado pela Fotocasa, esta medida representa uma redução anual de cerca de 10%. Por outro lado, como aponta o portal imobiliário na sua análise, “mais de 20% dos compradores poderão regressar ao mercado após a descida das taxas de juro”.

    A descida das taxas não só aliviará o encargo financeiro das famílias, como também fomentará uma maior dinamização do mercado habitacional, facilitando o acesso a empréstimos mais acessíveis para novos compradores e melhorando a capacidade de pagamento daqueles que já possuem uma hipoteca.

    Investimento por setores

    Um novo cenário de otimismo surge para o setor imobiliário em Espanha, e não apenas impulsionado pela descida das taxas de juro, mas também pelo comportamento dos diferentes segmentos:

    • Os supermercados e os centros comerciais destacam-se como ativos-chave este ano devido aos seus rendimentos estáveis. O investimento em supermercados atingiu 12% do total no setor de retalho, e os centros comerciais mostram sinais de recuperação.
    • O mercado de escritórios continua a mostrar um dinamismo significativo, com um total de 253.000 metros quadrados contratados entre janeiro e junho de 2024 e um crescimento de 5% em Madrid, de acordo com dados da consultora JLL.
    • Além disso, os ativos “living”, como o arrendamento residencial, as residências de estudantes e os ativos de senior living e saúde, estão a ganhar cada vez mais interesse. A procura constante e os rendimentos estáveis do arrendamento residencial, juntamente com a crescente presença de estudantes internacionais e o aumento da esperança de vida, numa população cada vez mais envelhecida, tornam o segmento “living” um dos mais promissores no mercado imobiliário espanhol, que superou os 570 milhões de euros no primeiro semestre de 2024.
    • Por sua vez, o setor de logística em Espanha está a estabilizar-se após uma baixa nos investimentos, enquanto o setor hoteleiro continua a ser um investimento sólido, impulsionado pelo crescimento do turismo em Espanha, tornando-o uma opção atraente para os investidores.

    Sem dúvida, a descida das taxas contribuirá para dinamizar o mercado imobiliário, atraindo mais compradores e investidores. Será, definitivamente, um momento chave para aproveitar as oportunidades e diversificar num contexto de financiamento mais acessível.

    Embora o mercado imobiliário espanhol esteja num momento de crescimento devido à descida das taxas de juro e ao aumento do investimento em alguns setores, continua a enfrentar grandes desafios relacionados com a oferta e a acessibilidade. Precisamente, o setor de promoção imobiliária, reunido recentemente na quarta edição do Congresso Nacional de Habitação em Málaga, pediu à Ministra da Habitação, Isabel Rodríguez, que inaugurou o fórum, um pacto de Estado para resolver o problema do acesso à habitação.

  • Como está a evoluir o mercado hipotecário?

    Como está a evoluir o mercado hipotecário?

    O mercado hipotecário avança timidamente na sua recuperação, embora não esteja isento de flutuações. Segundo os últimos dados sobre hipotecas publicados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), referentes ao mês de maio, a assinatura de hipotecas voltou a números negativos após ter visto uma ligeira recuperação em abril. Se no quarto mês do ano as operações aumentaram 28%, registando o melhor mês de abril em 14 anos (34.264 hipotecas), os valores de maio (27.435) desceram 18,2%. A Andaluzia (5.496), Madrid (5.494) e a Catalunha (5.241) foram as regiões que registaram o maior número de hipotecas constituídas sobre habitações em maio deste ano.

    Entretanto, as transações de compra e venda de imóveis caíram 21,5%, aguardando novas reduções nas taxas de juro. Maio terminou com 44.013 operações e abril terminou com 53.091, a segunda melhor marca do ano. Estes números evidenciam as dificuldades de acesso à habitação, com cada vez menos oferta disponível para venda e condições de financiamento muito exigentes.

    Por seu lado, o Banco Central Europeu (BCE) acaba de anunciar que manterá as taxas de juro estáveis nos atuais 4,25% e só em setembro voltará a avaliar a decisão de fazer cortes ou não. Muitos futuros proprietários estão atentos à evolução do índice de referência para avançar na compra de uma casa e solicitar um empréstimo hipotecário. E é que a redução das taxas de juro será a chave para a recuperação do mercado hipotecário em 2024.

    Perfil dos solicitantes de empréstimos hipotecários

    Mas, quem assina as hipotecas em Espanha? De acordo com um estudo recente realizado pelo Conselho Geral do Notariado, por ocasião do quinto aniversário da Lei que regula os contratos de crédito imobiliário (LCCI), a faixa etária em que mais hipotecas são contratadas em Espanha situa-se entre os 35 e os 44 anos (33,4% do total). Segue-se o grupo com idades compreendidas entre 45 e 54 anos, com 29,6%, e entre 25 e 34 anos, com 20,9%.

    As conclusões desta análise indicam também que no primeiro trimestre do ano 51,8% dos futuros contratantes de empréstimos hipotecários eram homens e 48,2% mulheres. E em 53,9% dos casos as hipotecas foram solicitadas por duas pessoas.

    Além disso, 89,7% dos signatários de atas notariais de transparência anteriores às hipotecas eram de origem nacional, em comparação com 10,3% de estrangeiros. Neste caso, o relatório anual do mercado hipotecário em 2023 do Idealista revela que os estrangeiros que mais assinaram hipotecas em 2023 foram os britânicos, com 15,5% do total, seguidos pelos alemães (14,1%) e pelos suíços (9%). É importante destacar que as condições das hipotecas para os não-residentes são mais restritivas do que para os residentes, uma vez que, em vez de cobrir 80% do valor da avaliação do imóvel, cobrem entre 70% e 60%.

    O esforço para comprar uma casa está a aumentar

    Hoje em dia, aceder a uma habitação em Espanha requer muito mais esforço do que há várias décadas. Um esforço que disparou especialmente nos últimos anos, a tal ponto que os espanhóis dedicam o salário integral de 6,7 anos (81 meses) ao pagamento da hipoteca, segundo o estudo “Relação entre salários e a compra de habitação em 2023”, realizado pelo Fotocasa e InfoJobs. As Ilhas Baleares são a região onde a maior parte do salário bruto é dedicada ao pagamento de uma propriedade (12 anos). Os residentes em Ciudad Real, por outro lado, dedicam 2,8 anos.

  • Amortizar dívida vs investir: as chaves para saber como decidir

    Amortizar dívida vs investir: as chaves para saber como decidir

    Uma decisão que frequentemente enfrentamos é se devemos usar nosso dinheiro para pagar dívidas existentes ou investi-lo em busca de retornos atrativos. A resposta depende de vários fatores. Explicamos os principais aspectos para que você possa decidir se, no seu caso específico, é melhor amortizar dívidas ou investir.

    O primeiro ponto a ser considerado é que nem todas as dívidas são ruins, embora preferíssemos não ter nenhuma. Pode parecer óbvio, mas não estamos falando da mesma dívida quando nos referimos a uma hipoteca em comparação com um empréstimo pessoal. A diferença não está apenas na finalidade, mas também na taxa de juros e no valor que cada uma agrega.

    Também é importante considerar o momento de vida. Assim, é razoável se endividar enquanto jovem para comprar a casa que será nossa residência principal ou para iniciar um negócio. Em ambos os casos, trata-se de algo que pode aumentar nosso patrimônio ou até gerar renda. Por outro lado, não é aconselhável pegar um empréstimo para comprar uma nova TV ou até mesmo se endividar para comprar um carro, a menos que as consequências estejam muito claras e não haja outras opções.

    Quanto posso me endividar?

    Uma consideração preliminar a tudo isso é o nosso nível de endividamento. As porcentagens variam de acordo com os especialistas, mas há um certo consenso em considerar que as dívidas que ultrapassam amplamente os 30% de nossos rendimentos podem complicar nossa vida. A regra do 28/36, por exemplo, estabelece que os gastos com habitação, incluindo a hipoteca, não devem ultrapassar 28% de nossos rendimentos. Se incluirmos empréstimos pessoais e dívidas como financiamento de carro, o máximo é 36%.

    Outra recomendação geral é evitar dívidas de curto prazo. Muitas vezes, as catástrofes financeiras começam de maneira inocente, com pequenos empréstimos ou parcelas do cartão de crédito. Mesmo que o valor não seja muito alto, esse tipo de dívida geralmente tem taxas de juros elevadas que podem criar rapidamente um grande problema. Portanto, é conveniente quitar essas dívidas o mais rápido possível.

    O caso dos cartões de crédito rotativos é muito ilustrativo. Esses cartões permitem que o titular pague o crédito gasto por meio de parcelas mensais do valor que o titular do cartão escolher, com juros associados, é claro. Eles podem ser uma ferramenta de financiamento útil devido à sua flexibilidade, mas o perigo sempre espreita por trás deles. Uma combinação de juros altos e parcelas baixas pode ser letal: como explica a analista financeira Natalia de Santiago, se a parcela que escolhemos não cobrir os juros, a dívida, ao invés de diminuir a cada pagamento, aumenta. E graças aos juros compostos, isso pode se transformar rapidamente em um problema muito sério para nosso balanço.

    Amortizar dívidas ou investir

    Se não temos dívidas de curto prazo e temos sob controle nosso nível de endividamento, podemos examinar mais tranquilamente o que fazer com nosso dinheiro. O dilema surge quando acumulamos uma certa quantia ou ela “cai do céu” devido a um prêmio ou herança: o que devemos fazer – amortizar dívidas ou investir? A situação mais comum é que essas dívidas sejam um financiamento imobiliário.

    ConceitoQuitar DívidaInvestir
    ObjetivoReduzir juros e prazo/parcela do empréstimoBuscar crescimento do capital
    RiscoBaixo (retorno “garantido” = juros economizados)Médio/alto (rentabilidade não garantida)
    LiquidezBaixa (dinheiro “preso” na dívida)Média/alta dependendo do ativo
    HorizonteCurto/médio (impacto imediato nos juros)Médio/longo (benefício dos juros compostos)
    PsicologiaMenos estresse financeiroMaior volatilidade em troca de potencial
    Quando priorizarDívida cara ou primeiros anos da hipotecaTaxa baixa, reserva de emergência feita e horizonte longo

    O que devemos considerar?

    Um aspecto importante são os juros do empréstimo: quanto maior o prazo, mais juros pagaremos. Daqui decorre que, se amortizarmos o financiamento e reduzirmos o prazo, podemos economizar dinheiro em juros. Sempre é preciso estar ciente das comissões por amortização parcial (e total) de nosso financiamento, pois são um custo adicional da operação.

    Na Espanha, com o sistema de amortização francês, pagamos muito mais juros no início do empréstimo do que no final. Portanto, reduzir o prazo faz mais sentido se tivermos poucos anos de financiamento em comparação com quando estamos nos aproximando do vencimento. No entanto, se a taxa de juros que pagamos for baixa, pode ser mais sensato investir o dinheiro em vez de amortizar o financiamento.

    Para saber, seria necessário consultar a tabela de amortização e ver quantos juros poderíamos economizar reduzindo o prazo, e comparar esse valor com o que provavelmente poderíamos obter se investíssemos o dinheiro em vez de amortizar o financiamento.

    Imagine que você tem um financiamento de 200.000 euros por 30 anos, com uma taxa fixa de 3%. Se pagar a parcela mínima de 843 euros por mês, ao longo da vida do financiamento, você pagará 103.555 euros em juros. Se pagasse 266 euros a mais a cada mês, você terminaria de pagar o financiamento em 20 anos, economizando assim 37.347 euros. No entanto, se você tivesse investido esses 266 euros em vez de destiná-los ao financiamento em algo com um rendimento anual de 4%, ao longo de 20 anos teria obtido 97.562 euros, ou seja, 60.215 euros a mais do que teria economizado em juros do financiamento…

    Dito isso, a recomendação poderia ser: amortize o financiamento se estiver nos primeiros dez anos do empréstimo e a taxa de juros for alta; invista melhor se for jovem (o investimento tem mais tempo para crescer com os juros compostos) ou se a taxa de juros que você paga pelo seu empréstimo for baixa. A chave é entender que não há uma resposta única e que cada escolha dependerá de sua situação financeira única e de metas a longo prazo.

    Esperamos ter ajudado você a tomar a decisão de amortizar dívidas ou investir. Se optar pela segunda opção, a Urbanitae pode ser uma boa escolha…

  • Como os tipos de juros afetam seus investimentos?

    Como os tipos de juros afetam seus investimentos?

    Desde 2022, as taxas de juros têm sido destaque em muitas manchetes de jornais. O retorno da inflação, um problema quase esquecido por 14 anos, causou mudanças significativas na política monetária em todo o mundo. Neste artigo, exploramos qual é o efeito disso em nosso dia a dia e, principalmente, como os tipos de juros afetam os investimentos.

    O que são taxas de juros?

    A primeira coisa a esclarecer é o que são as taxas de juros. Em poucas palavras, costuma-se dizer que as taxas de juros são “o preço do dinheiro”, embora essa não seja uma definição exata. De fato, os juros se assemelham a um preço, pois é o que pagamos a um banco em troca de empréstimos de dinheiro, como afirmado pelo Banco da Espanha. No entanto, a taxa de juros também é o que os bancos pagam aos clientes por depositar dinheiro neles.

    Em outras palavras, as taxas de juros determinam o que pagamos ao banco quando pedimos um empréstimo e o que os bancos nos pagam para tomar nosso dinheiro emprestado na forma de depósito. Essas taxas são fortemente influenciadas pelas taxas estabelecidas pelo banco central. Na Espanha e no resto da União Europeia, essa instituição é o Banco Central Europeu (BCE), cujo objetivo principal é manter a estabilidade de preços, ou seja, conter a inflação. Ontem, o BCE teve sua primeira reunião de 2024 e, conforme esperado, manteve as taxas de juros em 4,5%.

    Key ECB interest rates

    Portanto, quando o BCE aumenta as taxas-chave (há três), o financiamento fica mais caro. Os bancos têm que pagar mais para pegar emprestado dinheiro do BCE. Ao mesmo tempo, o banco central paga mais aos bancos que têm depositado seu dinheiro lá. Como o acesso ao financiamento se torna mais caro e poupar se torna mais atraente, menos empréstimos são solicitados, a demanda geral na economia diminui e, em princípio, a inflação diminui.

    Como as tipos de juros afetam os investimentos?

    As variações nas taxas de juros não têm efeitos imediatos na economia. Normalmente, é necessário que passem alguns meses para que esses efeitos se tornem evidentes. No entanto, os mercados reagem às decisões de política monetária assim que são conhecidas, e suas consequências não demoram a se fazer sentir. É o que acontece, por exemplo, nos mercados de ações.

    Em geral, quando as taxas de juros sobem, geralmente as bolsas caem. Há menos dinheiro disponível para gastar, os consumidores compram menos e as empresas sentem isso. No entanto, alguns setores geralmente se beneficiam do aumento das taxas de juros. Adivinhou? Sim, geralmente os bancos melhoram seus lucros quando as taxas de juros sobem, porque podem cobrar mais pelo dinheiro que emprestam.

    Em geral, ações e títulos seguem trajetórias opostas. Já vimos que com taxas altas, as ações sofrem. E quanto aos títulos? Depende. Os novos títulos, ou seja, os títulos de dívida emitidos nesse ambiente de taxas altas, tornam-se muito atraentes, pois combinam um risco baixo e uma taxa de juros maior precisamente pelo aumento das taxas de juros.

    No entanto, os títulos já em circulação são penalizados. Os títulos de dívida emitidos quando as taxas de juros eram mais baixas oferecem uma taxa de juros menos competitiva e, portanto, seu preço diminuirá.

    E quanto aos investimentos alternativos?

    No caso de investimentos alternativos, como commodities, quando as taxas de juros sobem, os preços das commodities tendem a cair. Considera-se que um ambiente de taxas mais altas é menos favorável para os investimentos em commodities, e vice-versa.

    No setor imobiliário, a realidade é mais complexa. Por um lado, como vimos na Espanha, os empréstimos hipotecários são mais caros quando as taxas de juros sobem. Como resultado, menos pessoas podem se dar ao luxo de acessar o financiamento necessário para comprar uma casa

    : a demanda solvente por moradias diminui. Por outro lado, assim como acontece com os títulos em circulação, os pagamentos resultantes dos aluguéis podem ser menos competitivos em um ambiente de taxas altas.

    No entanto, tudo depende do mercado. Na Espanha, por exemplo, a característica principal do setor imobiliário hoje é a falta de oferta. Por isso, embora tenham sido assinados menos empréstimos hipotecários e as compras de imóveis tenham diminuído, os preços continuam a subir. Simplesmente, são necessárias mais casas do que as disponíveis. O mesmo ocorre com os aluguéis, que não pararam de subir, proporcionando aos proprietários uma fonte de renda resistente à inflação.

    No caso da Urbanitae, a resposta é clara: o tijolo é um excelente depósito de valor em tempos de inflação e taxas altas. Apesar da incerteza e do aumento dos custos de construção, o crowdfunding imobiliário provou ser um refúgio para investimentos, combinando um nível moderado de risco e um retorno alto – uma TIR média de 16% nos mais de 30 projetos concluídos pela Urbanitae até agora.

    Em resumo

    A resposta à pergunta de como os tipos de juros afetam os investimentos não é evidente. Para a maioria dos investidores, dependerá da composição de sua carteira de investimentos. Em geral, taxas altas fazem com que o preço das ações e dos ativos com maior risco caia, como criptomoedas. Da mesma forma, em um ambiente de taxas altas, as pessoas costumam preferir investimentos com um risco menor, como títulos do governo. Portanto, a diversificação é fundamental para compensar os riscos e obter melhores resultados a longo prazo.

  • Pagar a hipoteca ou investir: o que é melhor?

    Pagar a hipoteca ou investir: o que é melhor?

    Decidir pagar a hipoteca mais cedo ou manter o dinheiro investido é um problema bastante comum entre os proprietários. Não é uma escolha fácil, porque você tem que pesar os prós e contras de cada opção. Neste artigo, vamos ajudá-lo a entender os fatores que você precisa considerar ao tomar essa decisão, para que você possa fazer o melhor movimento para o seu futuro financeiro.

    Taxas de juro: comparar e contrastar

    A primeira coisa a considerar são as taxas de juro. Tem de comparar a taxa de juro da sua hipoteca com o retorno que obtém dos seus investimentos. Em geral, se o retorno do seu investimento após impostos for maior do que a taxa de juros após impostos da sua hipoteca, pode ser uma ideia melhor manter o seu dinheiro investido.

    Por exemplo, digamos que a sua hipoteca tem uma taxa de juro fixa de 3,5% e os seus investimentos estão a produzir um rendimento de 12%. Neste caso, faria mais sentido manter o seu dinheiro investido porque o rendimento dos seus investimentos é mais elevado do que os juros que paga sobre a sua hipoteca.

    Implicações fiscais

    Não se esqueça dos impostos! Tanto os juros hipotecários como os rendimentos dos investimentos podem ser afectados pelos impostos. Por exemplo, se puder deduzir os juros da hipoteca, a taxa de juro efectiva da hipoteca será inferior depois de ter em conta esta poupança fiscal. Do mesmo modo, os rendimentos do seu investimento podem estar sujeitos ao imposto sobre as mais-valias ou ao imposto sobre os dividendos, o que afectará os seus rendimentos após impostos.

    Ao comparar as taxas, certifique-se de usar os números líquidos de impostos para juros de hipotecas e retornos de investimento para obter uma imagem precisa.

    Tolerância ao risco

    Outro fator crucial a considerar é a sua tolerância ao risco. Os investimentos têm diferentes graus de risco, e você deve estar confortável com o nível de risco associado aos seus investimentos atuais. Se você tem um perfil conservador ou uma carteira de investimentos está fortemente inclinada para ativos de alto risco, você pode estar inclinado a pagar a hipoteca para reduzir seu risco financeiro geral.

    Objetivos financeiros pessoais

    Os objectivos financeiros pessoais também devem desempenhar um papel no processo de decisão. Se a sua prioridade é estar livre de dívidas e desfrutar da paz de espírito que advém da propriedade de uma casa, pode preferir pagar a sua hipoteca mais cedo. Por outro lado, se o seu objectivo é acumular riqueza e maximizar os rendimentos, investir pode ser a melhor opção.

    Preocupações com a liquidez

    Outro aspecto a ter em conta é a liquidez. Pagar a hipoteca significa converter um activo líquido (dinheiro) num activo ilíquido (capital próprio). Embora estar livre de hipotecas possa proporcionar segurança financeira, é essencial continuar a ter activos líquidos suficientes para cobrir emergências ou outras despesas inesperadas.

    Procure aconselhamento especializado

    Não há uma decisão certa para todos. A sua situação financeira específica, a tolerância ao risco e os objetivos financeiros futuros influenciam a melhor forma de proceder. A sua situação financeira particular, a tolerância ao risco e os objetivos financeiros futuros influenciam na tomada da melhor decisão. É uma boa ideia consultar um consultor financeiro para rever as suas circunstâncias específicas e orientá-lo para a melhor decisão para o seu bem-estar financeiro.

    Em resumo, a decisão de pagar antecipadamente a hipoteca ou manter o dinheiro investido depende de vários fatores, como taxas de juros, implicações fiscais, tolerância ao risco, objetivos financeiros pessoais e problemas de liquidez. Se tiver estes fatores em mente e procurar aconselhamento especializado, será capaz de tomar uma decisão bem informada que se adapte aos seus objetivos financeiros a longo prazo.