Na próxima sexta-feira, 23 de outubro, às 12h00 (UTC+2), abrimos ao investimento o projeto Villa Joy, uma nova oportunidade de dívida destinada a refinanciar parte do financiamento existente e concluir as obras de uma moradia de luxo em Roca Llisa, Ibiza.
A tranche A tem um montante de 2.240.000 euros, um prazo de 24 meses e uma taxa de juro fixa de 10,5% ao ano, em regime de juro simples, equivalente a uma rentabilidade total de 21% durante o prazo contratual normal. Inclui ainda um retorno mínimo equivalente a 12 meses de juros.
- Abertura ao investimento: sexta-feira, 23 de outubro, às 12h00 (UTC+2)
- Webinar: quinta-feira, 22 de outubro, às 16h00 (UTC+2)
- Montante do empréstimo: 2.240.000 euros
- Prazo: 24 meses + duas possíveis prorrogações de 6 meses
- Juro: 10,5% ao ano, simples
Uma moradia de luxo com vista para o mar
Villa Joy é uma moradia unifamiliar de arquitetura contemporânea situada num terreno com aproximadamente 1.880 m².
O projeto contempla cerca de 550 m² de área habitável — aproximadamente 900 m² de área construída, incluindo terraços e espaços exteriores —, cinco quartos, piscina infinity, amplos terraços, domótica e acabamentos de elevada qualidade.
A moradia situa-se em Roca Llisa, uma das zonas residenciais mais exclusivas de Ibiza. Trata-se de uma urbanização de baixa densidade, com acesso controlado e segurança, localizada em frente ao Golf de Ibiza.
Além das vistas para o mar, o imóvel fica a poucos minutos de Cala Olivera e dispõe de boas ligações a Talamanca, Marina Botafoch, à cidade de Ibiza e ao aeroporto.
Uma obra já em fase avançada
O projeto conta com todas as licenças concedidas e as obras estão em curso.
Em julho de 2026, já tinham sido concluídas as fundações, os muros de contenção e grande parte da estrutura, com um grau de execução de aproximadamente 30%.
A conclusão da construção está prevista para o final de 2027. Posteriormente, será tratada a licença de primeira ocupação e terá início a fase final de comercialização e celebração das escrituras durante 2028.
A construtora mantém ainda uma retenção de 30% de cada auto de medição dos trabalhos, cujo pagamento é adiado até à venda da moradia e fica subordinado ao empréstimo da Urbanitae.
Um promotor com capital próprio comprometido
Antes da entrada dos investidores da Urbanitae, o promotor tinha investido aproximadamente 2,06 milhões de euros de capitais próprios.
Está previsto que aporte mais 600.000 euros antes da utilização da segunda tranche, atingindo aproximadamente 2,66 milhões de euros, equivalentes a 39% do custo total do projeto.
Além disso, o promotor compromete-se a suportar com capitais próprios 100% dos custos gerais e quaisquer eventuais derrapagens de custos não previstas no plano de negócios.
10,5% ao ano e retorno mínimo de 12 meses
O empréstimo total poderá atingir 3.315.000 euros e está estruturado em duas tranches.
A tranche A, que abrimos agora ao investimento, ascende a 2.240.000 euros e destina-se principalmente a refinanciar a dívida existente, liquidar determinados pagamentos pendentes das primeiras fases da obra e cobrir os custos de estruturação da operação.
As suas principais condições são:
- Juro fixo: 10,5% ao ano, simples.
- Prazo: 24 meses.
- Prorrogações: dois possíveis períodos adicionais de seis meses.
- Rentabilidade total para o prazo normal: 21%.
- Retorno mínimo: 12 meses de juros, equivalentes a 10,5%.
- Pagamento do capital e dos juros: no vencimento.
A segunda tranche, até 1,075 milhões de euros, destina-se a financiar os custos de construção pendentes e as contingências. As utilizações serão efetuadas mediante autos de medição dos trabalhos validados por um Project Monitor externo.
Garantias do empréstimo
A operação inclui uma hipoteca de primeiro grau sobre a moradia, com responsabilidade hipotecária de 140% do capital.
A esta garantia juntam-se:
- Penhor de primeiro grau sobre as participações sociais da sociedade mutuária.
- Penhor de primeiro grau sobre as suas contas bancárias.
- Afetação de 100% das receitas líquidas obtidas com a venda ao reembolso da dívida, de modo que toda essa liquidez será destinada ao pagamento do capital e dos juros do empréstimo.
- Compromissos do promotor de aportar capital para cobrir derrapagens de custos e despesas gerais.
- Mandato irrevogável de venda, que pode ser ativado no vencimento ou em caso de determinados incumprimentos, permitindo promover a venda do imóvel a um preço mínimo associado à sua avaliação atualizada.
A saída prevista para os investidores ocorrerá através da venda da moradia.
Um LTV de 44% e um LTC contido
O empréstimo total representa aproximadamente 44% do preço de venda previsto da moradia — LTV.
O LTV compara o montante da dívida com o valor do ativo. Neste caso, o rácio de 44% deixa uma margem significativa entre o montante financiado e o preço de venda previsto da habitação. Esta margem de segurança pode facilitar a comercialização caso seja necessário ajustar o preço de venda, porque o projeto dispõe de margem para vender abaixo do objetivo inicial sem que a dívida passe a representar uma parcela elevada do valor do imóvel.
Por sua vez, o LTC — loan to cost — compara o empréstimo com o custo total do projeto. Situa-se em cerca de 33% com a tranche A e atingiria aproximadamente 48% se fosse utilizada a totalidade do financiamento, refletindo o peso significativo do capital aportado pelo promotor.
Porquê investir em Villa Joy?
Acreditamos que Villa Joy reúne vários elementos relevantes para uma operação de dívida: um imóvel de luxo numa localização consolidada de Ibiza, obras já em curso e com todas as licenças concedidas, uma contribuição significativa de capital próprio do promotor e um conjunto abrangente de garantias.
Entre os principais destaques encontram-se:
- Juro simples de 10,5% ao ano.
- Rentabilidade total de 21% para o prazo normal.
- Retorno mínimo equivalente a 12 meses de juros.
- Hipoteca de primeiro grau sobre o imóvel.
- Obra executada em aproximadamente 30%, sem risco pendente relacionado com a obtenção de licenças.
- 2,66 milhões de euros de capital comprometido pelo promotor, equivalentes a 39% do custo.
- LTV aproximado de 44% sobre o preço de venda previsto.
- Preço de venda objetivo de 7,55 milhões de euros, inferior à média dos imóveis comparáveis analisados em termos de €/m².
Calendário previsto
O prazo normal do empréstimo é de 24 meses, com até duas possíveis prorrogações de seis meses.
Os principais marcos previstos são:
- Outubro de 2026: concessão da tranche A, refinanciamento da dívida existente e continuação das obras.
- Abril de 2027: utilização prevista da tranche B, após o aporte de capital adicional do promotor.
- Final de 2027: conclusão prevista das obras.
- Primeiro semestre de 2028: obtenção da Licença de Primeira Ocupação e comercialização do imóvel concluído.
- Segundo semestre de 2028: venda prevista da moradia e reembolso do empréstimo.
Podes consultar na página do projeto todas as informações sobre a operação, os seus riscos, garantias, estudo de mercado e documentação associada.
Tens dúvidas sobre o projeto?
Podes colocar as tuas questões no webinar de quinta-feira, 22 de outubro, às 16h00 (UTC+2).
A abertura ao investimento de Villa Joy será na sexta-feira, 23 de outubro, às 12h00 (UTC+2).
Também podes escrever-nos para contacto@urbanitae.com ou ligar para (+34) 911 23 25 22.
