A dificuldade de acesso à habitação já não pode ser entendida como um problema exclusivo de Espanha, nem sequer da Europa. Cerca de 3 mil milhões de pessoas — aproximadamente 40% da população mundial — não têm acesso a uma habitação adequada, segundo o World Cities Report 2026 da UN-Habitat. A organização identifica por detrás desta crise fatores que vão desde o aumento dos custos e a escassez de oferta até à urbanização acelerada, às deslocações populacionais e à falta de serviços básicos.
O problema, no entanto, assume formas muito diferentes consoante o país. Nas economias desenvolvidas, manifesta-se geralmente através da falta de habitação acessível, do aumento do esforço financeiro das famílias e da concentração da procura em determinadas cidades. Noutras regiões, acrescentam-se problemas de informalidade, insegurança da posse ou ausência de infraestruturas básicas.
Por isso, falar de uma crise global não significa afirmar que todos os mercados imobiliários atravessam o mesmo ciclo.
Uma crise global, mas mercados muito diferentes
A atualização de junho de 2026 do Global Housing and Mortgage Outlook da Fitch Ratings mostra até que ponto os mercados residenciais divergem.
Espanha destaca-se claramente. Após um aumento do preço da habitação de 12,53% em 2025, a Fitch prevê uma subida entre 10% e 12% em 2026 e entre 8% e 10% em 2027. São ritmos muito superiores aos esperados noutras grandes economias europeias: a Alemanha situar-se-ia entre 2% e 4% em 2026, o Reino Unido entre 0% e 2% e a França entre uma queda de 1% e uma subida de 1%. Nos Estados Unidos, a previsão oscila entre -2% e 2%, enquanto a China continua em correção, com uma queda prevista entre 4% e 6%.
As diferenças também afetam o financiamento. A Fitch situa as taxas hipotecárias em Espanha num intervalo de 2,5%-3,5% em 2026, face aos 4,5% previstos no Reino Unido, 6,5% nos Estados Unidos ou 10%-11% no México. Isto recorda que a acessibilidade não depende apenas do preço de uma habitação: também contam os rendimentos das famílias e o custo de financiar a compra.
Além disso, uma crise de acessibilidade não equivale necessariamente a uma crise hipotecária. A Fitch espera que a mora em Espanha se mantenha em torno de 1,75%-2% em 2026 e 2027, apesar do forte crescimento previsto dos preços. As métricas de mora não são diretamente comparáveis entre todos os países, porque a metodologia utilizada varia consoante o mercado, mas a sua evolução permite observar que a tensão residencial pode coexistir com um comportamento relativamente estável do crédito.
Na Europa, a habitação pesa cada vez mais sobre as famílias
A pressão é especialmente visível nas cidades europeias. Em 2024, os custos da habitação superavam 40% do rendimento disponível em quase 10% das famílias urbanas da UE, face a 6,3% nas zonas rurais. O Eurostat utiliza esse limiar de 40% para identificar situações de sobrecarga de custos.
Os preços também registaram fortes aumentos. Entre 2015 e 2024, o preço da habitação aumentou 53% em média na União Europeia, com subidas particularmente acentuadas na Hungria (+209,5%), Lituânia (+135%) e Portugal (+124,4%). As rendas, por sua vez, cresceram 27,8% entre 2010 e o primeiro trimestre de 2025.
Mas a acessibilidade não depende apenas do preço. Também influenciam os salários, a dimensão das famílias, o custo do financiamento, o parque disponível e, sobretudo, onde se encontram as habitações.
A oferta insuficiente está no centro, mas não explica tudo
As instituições europeias identificam o desequilíbrio entre oferta e procura como uma das principais causas da pressão atual.
O Banco Europeu de Investimento estimou que, em 2025, a UE precisava de cerca de 2,25 milhões de novas habitações, aproximadamente 50% mais do que o ritmo de construção existente. A isto soma-se a redução da habitação social: em 2021 havia cerca de 14 milhões de habitações deste tipo na União, equivalentes a 8% do parque habitacional, face aos 11% registados em 2010.
A oferta arrasta ainda problemas acumulados ao longo dos anos. A crise financeira de 2008 reduziu o investimento residencial e a pandemia voltou a travar a construção. Hoje persistem obstáculos como o elevado preço do solo, o aumento dos custos de construção, os longos procedimentos administrativos, as carências de infraestruturas, a falta de mão de obra qualificada e a baixa produtividade do setor.
Ao mesmo tempo, a procura também não permanece estática. As grandes e médias cidades continuam a atrair população por razões laborais e educativas, enquanto algumas zonas rurais perdem habitantes. Também aumentam as famílias de menor dimensão e a procura associada a processos migratórios.
Em determinados destinos turísticos, além disso, o crescimento dos arrendamentos de curta duração pode acrescentar pressão ao mercado residencial. Não é uma explicação generalizável a toda a Europa, mas é um fator relevante em algumas cidades onde habitação permanente e alojamento turístico competem por um stock limitado.
O problema vai muito além do número de habitações
A perspetiva global da UN-Habitat amplia ainda mais o diagnóstico. O défice mundial de habitação passou de 251 milhões de unidades em 2010 para 288 milhões em 2023, enquanto mais de 1.000 milhões de pessoas vivem em assentamentos informais ou bairros precários.
Isto explica porque construir mais, embora seja necessário, não basta.
Uma habitação adequada também deve ser segura, acessível e bem localizada. A sua utilidade depende da ligação ao emprego, aos transportes, à educação, à saúde e a outros serviços. A isto junta-se uma dimensão cada vez mais importante: a resiliência perante riscos climáticos e a necessidade de dispor de edifícios mais eficientes energeticamente.
Na Europa, esta lógica implica não só construir novas promoções, mas também reabilitar um parque residencial envelhecido e ampliar a oferta acessível onde a procura se concentra realmente.
Uma crise social, mas também económica
A escassez de habitação acessível afeta especialmente os jovens e as famílias com menores rendimentos. O Parlamento Europeu alerta que o encarecimento está a atrasar a emancipação e a condicionar decisões como formar família, sair de casa ou mudar-se por motivos profissionais. Em alguns casos, os trabalhadores são obrigados a viver cada vez mais longe dos seus postos de trabalho.
Portanto, o problema não termina no orçamento familiar. Uma habitação escassa ou demasiado cara pode reduzir a mobilidade laboral, dificultar que as cidades atraiam trabalhadores e ampliar as desigualdades entre gerações e territórios.
A Europa eleva a habitação a prioridade política
A dimensão do problema levou a União Europeia a assumir um papel mais ativo, embora a política de habitação continue a ser fundamentalmente competência dos Estados, das regiões e dos municípios.
Após as eleições europeias de 2024, Ursula von der Leyen integrou pela primeira vez a habitação numa pasta específica da Comissão, liderada por Dan Jørgensen. Em dezembro de 2025, a Comissão apresentou também o seu Affordable Housing Plan, enquanto o Parlamento Europeu aprovou em março de 2026 as suas propostas sobre habitação digna, sustentável e acessível.
Entre as linhas de atuação figuram acelerar e simplificar licenças, mobilizar investimento público e privado, ampliar a capacidade de construção e reabilitação, enfrentar a escassez de trabalhadores e melhorar a produtividade do setor. A Comissão e o Banco Europeu de Investimento também anunciaram em 2025 cerca de 10.000 milhões de euros de investimento durante os dois anos seguintes para nova habitação, reabilitação e inovação na construção.
A crise é global, mas as soluções são necessariamente locais
Espanha destaca-se hoje pela intensidade com que os preços continuam a subir, mas a dificuldade de acesso à habitação faz parte de um fenómeno muito mais amplo. O que muda de um país para outro é a combinação de causas: preços, rendimentos, taxas hipotecárias, disponibilidade de solo, capacidade de construção, demografia ou concentração populacional.
Existe um consenso crescente sobre a necessidade de ampliar a oferta, mas o número de habitações é apenas uma parte da equação. Também importa o que se constrói, onde se constrói, a que preço e como se liga ao emprego, aos transportes e aos serviços.
A habitação tornou-se assim um dos grandes desafios económicos e urbanos das próximas décadas. Resolvê-lo exigirá mais construção e reabilitação, mas também financiamento, solo disponível, maior capacidade produtiva e políticas adaptadas às necessidades concretas de cada cidade.
