A logística tem vindo a ganhar peso no mercado imobiliário há vários anos, mas a sua relevância já não se explica apenas pelo crescimento do comércio eletrónico. A transformação das cadeias de abastecimento, a regionalização de parte da produção e a necessidade de reduzir interrupções transformaram os ativos logísticos em infraestruturas cada vez mais importantes para a atividade empresarial.
Neste contexto, um armazém já não é avaliado apenas pelos seus metros quadrados. A localização continua a ser fundamental, mas também importam a sua conectividade, capacidade energética, eficiência e facilidade para incorporar processos automatizados. A procura orienta-se cada vez mais para espaços capazes de responder a operações complexas e de se adaptar a diferentes utilizadores.
Da eficiência à resiliência
Durante décadas, as cadeias de abastecimento globais foram desenhadas com um objetivo principal: produzir e distribuir ao menor custo possível. Os últimos anos evidenciaram os limites desse modelo. A pandemia, as tensões geopolíticas, os problemas nas rotas marítimas e a volatilidade energética obrigaram muitas empresas a rever a forma como gerem os seus fornecedores, inventários e centros de distribuição.
A eficiência continua a ser importante, mas já não é o único critério. Também conta a resiliência, entendida como a capacidade de manter a atividade quando ocorrem interrupções.
Esta mudança está a impulsionar estratégias como a diversificação de fornecedores, a aproximação de parte da produção aos mercados finais ou a manutenção de maiores inventários de segurança. Tudo isto necessita de espaço. Por isso, as plataformas logísticas deixaram de ser simples instalações de apoio para se tornarem peças relevantes na estratégia de muitas empresas.
A contratação logística mantém o impulso
Os dados do primeiro trimestre de 2026 apontam para uma procura sólida em Espanha. Segundo a BNP Paribas Real Estate, a contratação logística atingiu pouco mais de 320.000 metros quadrados durante os três primeiros meses do ano, mais 28% do que no mesmo período de 2025.
No total, foram fechadas 26 operações, com uma superfície média superior a 12.000 metros quadrados. No entanto, esta média é condicionada por algumas transações de grande dimensão, como uma plataforma chave na mão de 54.000 metros quadrados em Azuqueca de Henares e o arrendamento de mais de 51.800 metros quadrados em Illescas.
Ambas as operações refletem a força do eixo logístico do centro peninsular, onde a proximidade a Madrid, o acesso às principais vias de transporte e a disponibilidade de grandes parcelas continuam a atrair operadores de escala nacional.
A leitura, portanto, não é que toda a procura cresça de forma uniforme, mas sim que os grandes utilizadores continuam a procurar ativos modernos, bem conectados e preparados para operações cada vez mais sofisticadas.
A escassez de produto de qualidade sustenta as rendas
O parque logístico continuou a aumentar, mas a nova superfície está a ser absorvida pelo mercado. De acordo com os dados recolhidos no relatório, a disponibilidade situa-se em torno dos 9%, apesar de o stock ter crescido cerca de 6% nos últimos doze meses.
Além disso, parte do espaço disponível concentra-se em plataformas de construção nova situadas em áreas como Getafe, Vallecas, Villaverde, Alcalá de Henares ou Illescas. Isto não significa que exista oferta suficiente para qualquer utilizador. Em determinadas localizações e para ativos com características concretas, o produto de qualidade continua a ser limitado.
A renda média situa-se em torno dos 5,50 euros por metro quadrado por mês, enquanto a renda prime — correspondente aos melhores ativos nas localizações mais procuradas — atinge aproximadamente os 7,50 euros.
A evolução das rendas não depende apenas da disponibilidade. Também influenciam o custo de construção, a qualidade do edifício, a eficiência energética, a potência elétrica ou a facilidade de adaptar o ativo a novos operadores.
A procura diversifica-se além do comércio eletrónico
O comércio eletrónico continua a ser um dos motores do setor, mas já não é o único. A indústria tecnológica, as energias renováveis, a automação elétrica e a atividade aeroespacial estão a gerar novas necessidades de armazenamento, montagem e distribuição.
Estes setores exigem edifícios com requisitos diferentes dos de um armazém convencional. Entre eles podem encontrar-se:
- maior capacidade elétrica;
- conectividade avançada;
- melhores sistemas de climatização e segurança;
- superfícies aptas para automação;
- e espaços flexíveis que permitam modificar a operação.
A inteligência artificial e a análise de dados também estão a transformar a gestão de inventários e a planificação de rotas. No entanto, a tecnologia por si só não transforma um imóvel em estratégico. O relevante é que o edifício consiga integrar esses processos sem exigir investimentos desproporcionados.
O que torna um ativo logístico um bom investimento
Para o investidor imobiliário, os dados de contratação, ocupação e rendas são importantes porque influenciam a capacidade do ativo para gerar receitas. Mas nem todos os imóveis logísticos beneficiam da mesma forma das tendências do setor.
A localização continua a ser decisiva, especialmente a proximidade a grandes núcleos populacionais, corredores de transporte, portos e centros industriais. Também importam a qualidade do inquilino, a duração do contrato e a facilidade para encontrar um novo ocupante caso o atual abandone o imóvel.
Do ponto de vista técnico, fatores como o pé-direito livre, o número de cais de carga, a resistência da laje, a eficiência energética ou a potência disponível podem condicionar tanto a renda como o valor futuro do ativo.
Nem todo o armazém logístico é um ativo estratégico
O crescimento do setor não elimina os seus riscos. Um armazém muito especializado pode depender excessivamente de um único utilizador. Um ativo antigo pode necessitar de investimentos relevantes para se adaptar a novas exigências. E uma localização secundária pode ter dificuldades em atrair outro inquilino, mesmo que o mercado geral mantenha um bom desempenho.
Também devem ser analisados o possível desenvolvimento de nova oferta, os custos de adaptação e o risco de obsolescência. A automação e a transição energética favorecem os edifícios preparados para elas, mas podem deixar para trás aqueles que não sejam capazes de evoluir.
O valor está na capacidade de adaptação
A logística ganha relevância porque liga o mercado imobiliário à indústria, ao consumo e às cadeias de abastecimento. O seu crescimento já não depende de uma única tendência conjuntural, mas de mudanças mais profundas na forma de produzir, armazenar e distribuir mercadorias.
Mas o valor não estará em qualquer armazém. Estará nos ativos bem localizados, eficientes e suficientemente flexíveis para responder a operadores mais tecnológicos e exigentes. Num setor em plena transformação, a adaptabilidade pode ser tão importante como os metros quadrados.
