Living: evolução dos principais segmentos e perspetivas
O setor Living consolidou-se como um dos grandes motores do novo ciclo imobiliário em Espanha. Num contexto marcado pela dificuldade de acesso à habitação, pelas mudanças demográficas e pela crescente mobilidade laboral e académica, os formatos residenciais alternativos ganharam protagonismo face a outros ativos tradicionais. A combinação de uma procura estruturalmente crescente, um défice persistente de oferta e a evolução dos hábitos de residência tem impulsionado o investimento em vários segmentos, com Madrid a liderar a captação de capital e tipologias como o multifamily, as residências de estudantes e o flex living a definirem o rumo do mercado.
Segundo dados da CBRE, o setor Living concentrou cerca de 3.730 milhões de euros de investimento até ao terceiro trimestre de 2025, o que representa aproximadamente 29% de todo o investimento imobiliário em Espanha. Este volume traduz um crescimento homólogo superior a 50%, consolidando o Living como o segmento mais dinâmico do mercado. Este protagonismo resulta tanto da força da procura como do interesse dos investidores institucionais por ativos com fluxos de caixa recorrentes e menor volatilidade.
Multifamily, o pilar estrutural do Living
Dentro do universo Living, o segmento multifamily (habitação para arrendamento) continua a ser um dos pilares estruturais, como refere a consultora. Até setembro de 2025, este formato acumulou cerca de 1.340 milhões de euros de investimento, representando aproximadamente 31% do total do Living. A preferência crescente pelo arrendamento, sobretudo nas grandes áreas urbanas, juntamente com a escassez de oferta profissionalizada, continua a impulsionar o interesse por este tipo de ativos.
Residências de estudantes, o segmento mais dinâmico
As residências de estudantes (PBSA) tornaram-se o segmento mais ativo do Living em 2025. O investimento neste tipo de ativos deverá atingir 1.700 milhões de euros no fecho do ano, o que representa um aumento de 151% face ao ano anterior. Este forte crescimento responde a uma procura estrutural sustentada, impulsionada pelo aumento de estudantes internacionais e pela insuficiência de oferta moderna nas principais cidades universitárias.
Madrid, epicentro do capital Living
Madrid reafirma-se como o principal destino do investimento em Living em Espanha. Segundo a CBRE, a capital concentra 42% de todo o capital investido neste segmento, muito à frente de outras praças como Barcelona ou Valência. A sua capacidade de atrair população, talento internacional e estudantes, juntamente com um mercado de trabalho dinâmico, reforça a sua posição como núcleo do desenvolvimento residencial especializado.
Flex living, resposta à mobilidade residencial
Outro formato que tem ganho relevância é o flex living, que combina arrendamento temporário, serviços e flexibilidade contratual. Este segmento acumulou cerca de 590 milhões de euros de investimento, maioritariamente concentrados em Madrid, segundo dados da consultora. O crescimento deste modelo responde a perfis profissionais móveis, expatriados e jovens trabalhadores que privilegiam a flexibilidade face à propriedade tradicional.
Segundo uma análise recente da JLL, o segmento de flex living encaminha-se para uma fase de forte expansão e maturidade em Espanha. Nos próximos anos, a oferta deste tipo de habitação flexível multiplicar-se-á de forma significativa. O stock atual, que ronda as 19.000 camas operacionais, deverá duplicar e ultrapassar as 38.700 vagas num horizonte de três anos, graças a um pipeline de cerca de 19.600 novas camas em desenvolvimento. Esta expansão responde a uma oportunidade demográfica de longo prazo: o crescimento previsto da população até 2035 e o aumento sustentado dos agregados unipessoais (que poderão representar cerca de 60% do total) estão a impulsionar a procura por soluções habitacionais mais flexíveis. Neste contexto, Madrid consolida-se como o principal epicentro do segmento, concentrando cerca de 60% do stock existente e mais de 70% dos projetos em curso, reforçando o seu papel como polo de atração para capital e operadores. Além disso, o dinamismo do mercado está a favorecer a entrada de novos fundos e promotores locais, que se juntam aos atores internacionais e contribuem para uma maior diversificação e maturidade do setor.
Senior living, um segmento com potencial a médio prazo
Embora ainda represente uma parte menor do volume total, o senior living começa a mostrar atividade transacional em Espanha. O envelhecimento progressivo da população e a falta de soluções residenciais adaptadas posicionam este segmento como uma oportunidade a médio e longo prazo. A CBRE refere que já se registam operações incipientes, sobretudo em localizações urbanas bem conectadas.
Impacto económico
Para além do interesse dos investidores, o desenvolvimento do Living tem um impacto direto na economia. Segundo uma análise publicada pelo idealista, Espanha poderá somar até 14.700 milhões de euros ao PIB se for mobilizado investimento suficiente para desenvolver nova oferta residencial, especialmente para arrendamento. Este dado evidencia a dimensão estratégica do Living não só como ativo financeiro, mas também como elemento-chave para o crescimento económico e a coesão social.
Perspetivas: crescimento sustentado e mais seletivo
As perspetivas para o Living nos próximos anos continuam positivas, embora marcadas por uma maior seletividade. Os investidores privilegiam localizações consolidadas, projetos bem geridos e ativos capazes de se adaptar a novas exigências regulatórias e de sustentabilidade. Segmentos como multifamily, residências de estudantes e flex living deverão continuar a concentrar a maior parte do capital, enquanto o senior living se perfila como uma aposta emergente, tal como indicam as diferentes consultoras.
