O acesso à habitação tornou-se um dos grandes problemas da sociedade espanhola. Assim o confirma o estudo da Ipsos Housing Monitor, que indica que 74% da população considera que não está a ser dada a devida atenção a esta questão. O sentimento de descontentamento é especialmente elevado no nosso país: a Espanha lidera o ranking europeu, com apenas 48% dos inquiridos a declararem-se satisfeitos com a sua habitação atual. Além disso, três em cada quatro pessoas (76%) acreditam que o país segue na direção errada no que respeita à habitação.
De facto, no seu último relatório sobre famílias e indivíduos, o Banco de Espanha alerta para o défice de 740.000 habitações que o país acumula há mais de uma década.
Entre as causas desta situação, a CaixaBank Research assinala, numa análise recente, vários fatores que explicam as atuais dificuldades do mercado residencial: a falta de solo urbanizável disponível, a escassez de mão de obra qualificada, um quadro regulatório cada vez mais complexo e custos de construção que, apesar de uma evolução mais moderada no último ano, continuam 30% acima dos níveis de 2019. Estes elementos traçam um cenário em que a oferta habitacional encontra sérias limitações para acompanhar a procura real.
Défice de habitação, um problema global
No seu mais recente relatório Real Estate Research, a gestora de ativos DWS alerta que a oferta em toda a Europa está a diminuir e que a construção de novas habitações caiu na maioria dos setores e mercados. A entidade estima ainda que desde 2011 a Europa acumule um défice próximo de 1,4 milhões de habitações residenciais. Uma carência particularmente acentuada em mercados como a Alemanha, o Reino Unido, os Países Baixos e a Espanha. Concretamente, o défice é estimado em 1.357.964 habitações.
O caso dos Estados Unidos
Do outro lado do Atlântico, o panorama segue a mesma tendência. A escassez de habitação nos Estados Unidos atingiu em 2023 níveis sem precedentes, com um défice estimado de 4,7 milhões de unidades, segundo uma análise da Zillow, portal imobiliário norte-americano especializado em dados e estudos sobre o mercado residencial.
Apesar de no ano passado terem sido construídas 1,4 milhões de novas habitações, a criação de 1,8 milhões de agregados familiares ampliou ainda mais o fosso em 159.000 unidades, consolidando o desequilíbrio entre oferta e procura como um dos principais motores da crise. Esta falta de oferta obrigou 8,1 milhões de famílias a partilhar a sua habitação com pessoas sem laços de parentesco, uma solução mais forçada pela necessidade económica do que por escolha.
O problema é particularmente grave nos grandes centros urbanos como Nova Iorque, Los Angeles, Boston, São Francisco e Washington D.C. Contudo, o mesmo estudo mostra que, em regiões com menos barreiras à construção, a atividade promotora atingiu 1,45 milhões de habitações concluídas em 2023, com previsões de chegar em breve a 1,63 milhões — o volume mais elevado desde 2007.
América Latina, uma das regiões mais pressionadas
Embora os números dos Estados Unidos sejam especialmente marcantes, o desequilíbrio entre oferta e procura habitacional é um problema que transcende fronteiras — e a América Latina não é exceção, representando um dos grandes desafios estruturais da região. Segundo a ONU, 45% dos agregados familiares latino-americanos vivem sem condições habitacionais dignas, o que corresponde a cerca de 300 milhões de pessoas.
Este número inclui tanto o défice quantitativo — ausência total de habitações disponíveis, equivalente a 5% do total — como o défice qualitativo, muito mais disseminado (95%), que se refere a habitações que, embora existam, não cumprem os requisitos mínimos de habitabilidade ou segurança.
A gravidade do problema varia de país para país, mas a tendência deficitária é generalizada. Na Costa Rica, por exemplo, estima-se que cerca de 11% da população viva em condições habitacionais precárias, enquanto em países como a Nicarágua a percentagem ultrapassa os 80%.
Rumo a transformações estruturais
Em Espanha, várias vozes especializadas defendem que os governos devem colmatar a falta de solo urbanizável e implementar uma mudança legislativa que facilite e agilize os processos de construção, considerando que são necessárias medidas urgentes em matéria de habitação para reduzir este défice e aliviar a forte concentração do problema em mercados como a Catalunha ou Madrid.
Nos Estados Unidos, entre as soluções propostas encontra-se a promoção de fórmulas como as habitações acessórias (Accessory Dwelling Units, ADU), duplex ou triplex — um tipo de habitação intermédia que poderia aumentar a oferta, especialmente nas áreas urbanas de maior procura.
O que é evidente é que o acesso à habitação é um desafio que ultrapassa fronteiras nacionais. É necessário repensar o planeamento e a regulação do mercado para que a oferta possa responder de forma mais equilibrada e sustentável a uma procura em crescimento constante. Não existe uma solução única, mas é clara a urgência de impulsionar a construção de nova habitação, sobretudo nos mercados onde a oferta permanece estagnada há anos. Para isso, será fundamental enfrentar alguns dos problemas estruturais existentes: a escassez de solo urbanizável, a falta de mão de obra especializada, os elevados custos de construção e a complexidade normativa. Ao mesmo tempo, será essencial adaptar os modelos habitacionais às novas necessidades sociais, com mais flexibilidade, sustentabilidade e acessibilidade, criando um ambiente que favoreça o desenvolvimento de projetos viáveis e sustentáveis a longo prazo.
