O retail fecha 2025 com 2.494 milhões de euros investidos em Espanha
Segundo o mais recente relatório da Colliers, o mercado de retail em Espanha fechou 2025 com um investimento total de 2.494 milhões de euros, consolidando a sua recuperação com 14,3% do volume total transacionado no setor imobiliário. Só no quarto trimestre foram mobilizados 760 milhões, o que confirma que o interesse dos investidores se manteve firme até ao fecho do exercício.
O retail demonstrou capacidade de adaptação num contexto marcado por a transformação do consumo, o crescimento do comércio eletrónico e a reconfiguração dos espaços comerciais. No entanto, o investimento não foi distribuído de forma homogénea: há tipologias e localizações que concentram claramente o capital.
O investimento em centros comerciais, protagonista
Em 2025, os centros comerciais concentraram 59,5% do volume anual investido, reafirmando-se como o principal foco de interesse. A procura por ativos dominantes, bem posicionados e com operadores sólidos por detrás foi uma constante entre os grandes investidores.
O segmento high street – lojas em eixos comerciais prime – representou 21% do total, enquanto os retail warehouse e parques de médias superfícies atingiram 14,1%. Os retail parks, outlets, hipermercados e o segmento de supermercados (5,4%) mantêm atratividade pelo seu perfil de rendas estáveis e por uma procura relativamente resiliente. A leitura é clara: o capital dirige-se para ativos consolidados, com ocupação sólida e visibilidade de rendimentos.
Madrid lidera e Valência ganha peso
Por localização, Madrid concentra 1.037 milhões de euros, o que equivale a 41,6% do total anual. A capital continua a ser o principal mercado para o investimento em retail, especialmente em high street e ativos dominantes. Por outro lado, Valência ganhou peso relativo com 383 milhões (15,4%), enquanto Barcelona regista 173 milhões (6,9%), mantendo um perfil mais contido em comparação com exercícios anteriores. As restantes localizações somam 901 milhões (36,1%), o que reflete uma diversificação territorial crescente para além das grandes capitais tradicionais.
Rendas prime e yields em ‘high street’
No segmento high street prime, Madrid regista rendas em torno de 260 €/m²/mês com uma yield de 3,6%, enquanto Barcelona atinge 265 €/m²/mês com uma yield de 3,8%. Em termos de rentabilidade prime, ambas as cidades situam-se em níveis comparáveis a outras grandes praças europeias.
Este posicionamento reforça a atratividade do retail prime espanhol no contexto internacional, especialmente para capital institucional que procura estabilidade em localizações consolidadas.
Retail e CRE: chave na diversificação imobiliária
O comportamento do retail em 2025 enquadra-se numa tendência mais ampla: o crescente interesse pelo Commercial Real Estate (CRE) como via de diversificação para além da habitação tradicional. Na Urbanitae, há muito que apostamos em ativos não residenciais dentro da nossa estratégia CRE. Escritórios, hotéis, residências de estudantes, parques comerciais ou ativos alternativos fazem parte de uma abordagem que entende o imobiliário como algo mais amplo do que o residencial clássico.
No âmbito comercial, projetos como parques de médias superfícies ou ativos pré-arrendados a operadores consolidados permitem ao investidor expor-se a fluxos de renda visíveis e a estruturas profissionais. Operações como o Parque Comercial Arlanzón, em Burgos, ou o projeto Navia, em Vigo, mostram como o retail pode oferecer rendimentos estruturados e garantias robustas em modelos de financiamento via dívida. Esta abordagem encaixa numa ideia central da nossa estratégia: facilitar ao investidor de retalho o acesso a segmentos que tradicionalmente estavam reservados a fundos e grandes patrimónios.
Não existe um único retail
O retail não é um segmento homogéneo. Não é a mesma coisa um centro comercial dominante numa grande capital e um ativo secundário numa zona com menor tração. Também não é comparável um high street prime com uma loja numa localização periférica. O investimento observado em 2025 aponta para uma seleção muito clara: qualidade da localização, solidez do operador e visibilidade de rendimentos.
Para o investidor, a questão não é apenas se o retail é atrativo, mas como encaixa no conjunto de ativos imobiliários – residencial, living gerido, hotéis, escritórios ou alternativos – e que equilíbrio aporta em termos de risco e rentabilidade. Num contexto em que a diversificação setorial é fundamental para gerir o risco imobiliário, o retail consolida-se como um dos pilares essenciais. E, dentro de uma plataforma integrada como a Urbanitae, faz parte de um ecossistema mais amplo que permite ao investidor combinar residencial, ativos terciários e projetos alternativos sob o mesmo enquadramento estruturado e regulado. A evolução de 2026 dependerá do contexto macroeconómico e do consumo, mas os dados de 2025 mostram que, quando o ativo é sólido, o capital continua a encontrar oportunidades no retail espanhol.
