L’attività di Urbanitae si basa su due fondamentali pilastri. Da una parte, gli investitori, i cui fiduciosi contributi hanno reso possibile chiudere il 2023 con quasi 224 milioni di euro finanziati. Dall’altra, la materia prima, i progetti accuratamente selezionati dal nostro Dipartimento di Real Estate. Oggi parliamo con Jorge Turégano, direttore degli investimenti in Urbanitae, su questo processo di selezione e la sua esperienza sulla piattaforma dal 2018.
Come vedono oggi i promotori Urbanitae?
Urbanitae è riuscita a consolidarsi come un marchio nel segmento del finanziamento alternativo. Il nostro storico delle transazioni finanziate, insieme alla fiducia dei nostri promotori, fa dell’azienda un solido compagno di viaggio per contribuire allo sviluppo del settore immobiliare.
Come arrivano i progetti a Urbanitae?
All’inizio, Urbanitae ha dovuto fare uno sforzo notevole per farsi conoscere come soluzione di finanziamento. Gradualmente, in modo più organico, l’inerzia delle operazioni che finanziamo e il nostro rapporto con vari attori del mercato (istituti finanziari, consulenti, ecc.) hanno portato a un aumento del numero di progetti che esaminiamo.
“Cerchiamo promotori che possano dimostrare con il loro percorso la competenza e la solidità necessarie per portare avanti un progetto simile a quello che ci propongono.”
Parallelamente, disponiamo di un team interno che supporta la prima interazione con i promotori e ci aiuta a espandere la nostra rete commerciale. Infine, cerchiamo di essere presenti agli eventi più importanti del settore immobiliare e nelle principali associazioni di promotori.
Quali requisiti deve avere un progetto per superare il filtro di Urbanitae?
In linea di massima, cerchiamo il miglior equilibrio possibile tra rendimento e rischio, per il quale analizziamo approfonditamente le basi del piano aziendale presentato dal promotore. Cerchiamo di adattare le nostre soluzioni di finanziamento a ogni situazione e momento di ingresso nel progetto. Il fattore più importante per noi è il promotore stesso: cerchiamo profili che possano dimostrare, attraverso la loro esperienza, le competenze e la solidità necessarie per portare avanti un progetto simile a quello che ci propongono. Allo stesso modo, cerchiamo periodi di investimento non superiori a 36 mesi per gli investimenti in equity e 24 mesi per le operazioni di debito.
Da Urbanitae, abbiamo contribuito a lanciare oltre 100 sviluppi immobiliari in tutto il paese, e il livello di informazioni che abbiamo è sempre più elevato. Questo ci consente di prendere decisioni di investimento più solide e con un maggiore criterio.
Perché i promotori si rivolgono a voi?
Tradizionalmente, si potrebbe dire che i promotori hanno avuto tre fonti di finanziamento: fondi propri, risorse di terzi, basate su relazioni storiche di fiducia, e le banche. In questo punto, Urbanitae è una quarta proposta che può offrire certezza e agilità nell’ottenere nuove risorse finanziarie per lo sviluppo dei loro progetti.
Abbiamo una vocazione a lungo termine e non ci aspettiamo di formalizzare un singolo accordo con un promotore. Cerchiamo di costruire relazioni che permettano ai promotori di ottimizzare le loro risorse, pianificare i loro stessi investimenti e, in definitiva, trovare un partner finanziario che renda possibile la loro crescita.
Quali garanzie stabilite per proteggere il capitale degli investitori?
In questo punto, è critico per noi differenziare tra soluzioni di capitale e schemi di debito. Nel formato di equity/plusvalenza, diamo la priorità alla protezione del capitale piuttosto che alla massimizzazione del rendimento che un progetto può generare. D’altra parte, nei progetti di debito, cerchiamo di cercare diritti reali (come l’ipoteca di primo grado sull’attivo) che assicurino le operazioni sopra le garanzie corporative, la cui esecuzione è sempre più complicata.
“Urbanitae non compete con le istituzioni finanziarie, ma copriamo il vuoto di mercato dove loro non sono del tutto a loro agio.”
In Urbanitae, non cerchiamo gestori che agiscano solo come promotori delegati. Chiediamo al promotore di contribuire con capitale proprio al progetto. In questo modo, allineiamo gli interessi di tutti i partecipanti.
Quali sono i principali punti di attrito con i promotori?
La cosa più importante nella nostra relazione con i promotori è far loro capire come sarebbe la relazione di collaborazione con noi. Per noi, la relazione deve basarsi sulla professionalità, la serietà e l’impegno da entrambe le parti. Allo stesso tempo, cerchiamo di trasmettere loro che Urbanitae è un partner finanziario affidabile che permetterà loro di concentrarsi sull’attività di promozione, liberando tempo e risorse che prima dedicavano ai processi di raccolta fondi.
Urbanitae fornisce spesso finanziamenti complementari a quelli delle banche, ma a volte sostituisce anche le istituzioni di credito. Come è il vostro rapporto con le banche?
Nelle nostre operazioni di equity, lavoriamo con le principali banche del paese, utilizzandole come leva per finanziare la costruzione tramite il prestito promotori, ottimizzando così l’operazione dal punto di vista finanziario.
Sempre più spesso, le banche vedono in Urbanitae un alleato per i promotori, nel senso che li aiutiamo non solo con il capitale, ma fungiamo anche da filtro per i progetti che finanziano.
Nelle operazioni di debito, Urbanitae entra dove la banca non lo fa, per diverse ragioni, ma che offrono una giusta relazione tra rendimento e rischio. Può trattarsi di un finanziamento anticipato (ponte) o sostitutivo. Di conseguenza, Urbanitae non compete con le istituzioni finanziarie, ma copriamo il vuoto di mercato dove loro non terminano di essere a proprio agio, sia per il tipo di progetto che per la fase di ingresso in esso, ad esempio l’acquisto di terreni.
Detto questo, è importante ricordare che il finanziamento alternativo ha, in modo comparativo, un peso molto maggiore in Europa che in Spagna. In Francia, ad esempio, nel corso del 2023 il crowdfunding immobiliare ha superato il miliardo di euro; in Spagna la cifra si è aggirata intorno ai 215 milioni di euro. Ecco perché siamo convinti che, se le premesse dell’investimento sono ragionevoli, il crowdfunding immobiliare in Spagna non farà che crescere nei prossimi anni.
