Categoria: Impara a investire

Quanto risparmiare e dove investire. Lezioni per imparare a mettere insieme un piano finanziario semplice e intelligente.

Tutto sui prestiti garantiti da ipoteca

Abbiamo già parlato sul blog dell’importanza di rapporti come loan-to-value o loan-to-cost nel crowdlending immobiliare. L’idea alla base è quella di misurare il rischio di un prestito. Una cosa molto utile per sapere non solo se vale la pena finanziare un’operazione, ma anche quale interesse chiedere in cambio: più alto è il rischio, più alto è il rischio.
Che cos’è la garanzia ipotecaria?
Tipi di garanzia ipotecaria
Le garanzie sono un ulteriore passo avanti nel processo di autotutela. Normalmente, il mutuatario risponde con tutti i suoi beni – presenti e futuri – per far fronte ai suoi obblighi. Ma a volte il creditore – colui che concede il prestito – può chiedere qualcosa di più della solvibilità. Le garanzie sono proprio questo: meccanismi che assicurano al creditore la possibilità di recuperare il proprio denaro.
Garanzie personali
Esistono due tipi principali di garanzie, quelle personali e quelle reali. Le prime coinvolgono una terza persona: si stabilisce che un’altra persona si farà carico del debito nel caso in cui il debitore non sia in grado di farlo. Le garanzie reali sono così chiamate perché sono legate a un bene reale, tangibile ed eseguibile. In altre parole, stabiliscono che chi mette il denaro si terrà un bene se il debitore non è in grado di ripagarlo. L’aspetto reale riguarda anche la loro efficacia, che non è soggetta a battaglie legali, per così dire.
Garanzie reali
All’interno di questi interessi di garanzia esistono diversi tipi. Alcuni dei più comuni sono il pegno e l’ipoteca, di cui parleremo in questo articolo. Le differenze principali tra pegno e ipoteca sono due. La prima è che nel pegno è un bene mobile a essere dato in garanzia: un’automobile, una merce, un titolo di credito, ecc. Inoltre, con il pegno la proprietà viene trasferita: il creditore è il nuovo proprietario del bene usato come garanzia.
Le gamme della garanzia ipotecaria
L’ipoteca è forse la forma più comune di garanzia. In un prestito garantito da ipoteca – una forma classica di crowdlending immobiliare – il mutuatario offre un immobile come garanzia. Se non riesce a pagare tempestivamente, il mutuante può tenersi tale proprietà. A differenza del pegno, i beni sono immobili. E la proprietà della garanzia rimane al mutuatario.
Il gold standard delle garanzie immobiliari è la garanzia ipotecaria di primo grado. Questa garanzia è quella che abbiamo descritto: se il cliente non è in regola con i pagamenti, il finanziatore può pignorare e prendere l’immobile in questione. Questo è, di fatto, ciò che accade con i mutui per l’acquisto di una casa. Normalmente la banca presta fino all’80% del valore della casa (cioè un loan-to-value dell’80%) e, se le cose vanno male, si tiene l’immobile.
Il primo grado ha a che fare con l’ordine di riscossione: non c’è nessun altro al primo posto. Il contrasto con un mutuo di secondo grado è evidente. In questo caso, esiste già un’ipoteca sull’immobile, quindi la nuova ipoteca è subordinata alla prima. In caso di inadempienza, il creditore dell’ipoteca di primo grado ha il diritto di pignorare e recuperare il denaro prestato prima di qualsiasi altro creditore con un’ipoteca di grado inferiore.
Un progetto di debito (crowdlending immobiliare) con garanzie ipotecarie di primo rango offre una certa tranquillità. Tuttavia, quando si investe, bisogna sempre esaminare le condizioni nel dettaglio e, soprattutto, capire cosa deve accadere per guadagnare… e cosa potrebbe accadere per ridurre il rendimento atteso o addirittura perdere denaro. Se qualcosa non vi è chiaro, chiedete! Noi di Urbanitae siamo felici di aiutarvi.
Che cos’è il loan-to-cost?
Il loan-to-cost (LTC) e il loan-to-value (LTV) sono due indicatori comuni nel mondo della finanza immobiliare. I due rapporti misurano il rischio di un prestito e, in larga misura, sono complementari. Ora vedremo perché.

L’LTC confronta il valore del finanziamento – cioè il prestito – con il costo di costruzione di un progetto immobiliare. In altre parole, l’LTC viene utilizzato per calcolare la quantità di denaro che un finanziatore – ad esempio una piattaforma di crowdfunding – è disposto a prestare a uno sviluppatore rispetto al costo di costruzione del progetto.

Il LTV è una misura simile. Ma, invece di confrontare il prestito con il costo, confronta il prestito con il valore del progetto una volta costruito. Come abbiamo visto in un altro articolo, il loan-to-value è uno degli indicatori più utilizzati per misurare il rischio, ad esempio, di un prestito ipotecario… o di un progetto di crowdlending immobiliare.

Come sappiamo, i rischi per l’investitore in un progetto di debito sono essenzialmente due:

Mancanza di liquidità: quando si investe attraverso una piattaforma di crowdfunding immobiliare, di solito è previsto un periodo di investimento fisso. Durante questo periodo, non è possibile recuperare il denaro, quindi si dice che l’investimento non è liquido. Il rischio è che i fondi siano necessari prima della fine del periodo stabilito.

Rischio di default: il successo dell’investimento nel crowdlending immobiliare non dipende dal successo specifico del progetto finanziato. In altre parole, quando si presta denaro, la cosa principale è assicurarsi che il mutuatario sia in grado di ripagarci. Poiché la scadenza è fissa, l’obiettivo è che questa capacità di rimborso esista già o non sia subordinata al completamento del progetto (ad esempio, alla vendita di tutte le case).

È possibile che il denaro che il promotore prevede di ottenere per rimborsare il prestito dipenda dal successo di altri progetti o dal valore di alcuni beni utilizzati come garanzia. Un rallentamento del mercato immobiliare o l’incertezza economica potrebbero influire su queste altre attività e quindi ridurre la capacità di rimborso del promotore.

Sia il loan-to-cost che il loan-to-value sono principalmente legati al rischio di insolvenza. Un LTC più basso indica che il prestito copre una parte minore del costo totale del progetto, il che implica che il mutuatario ha una maggiore partecipazione nel progetto e, potenzialmente, un maggiore impegno finanziario. Se l’LTC è più alto, il promotore ha una leva finanziaria maggiore e l’investitore rischia di perdere più denaro se le cose vanno male.

Inoltre, un LTC più basso offre una maggiore protezione agli investitori in caso di inadempienza del prestito. Se il progetto non ha successo e si verifica un pignoramento, gli investitori con un LTC più basso hanno maggiori possibilità di recuperare il loro investimento, poiché il valore dell’immobile coprirebbe una parte maggiore del prestito.

Sebbene Urbanitae finanzi sette progetti su dieci con capitale proprio, abbiamo una discreta esperienza nel crowdlending. Abbiamo già finanziato 26 progetti di debito, per un totale di oltre 32 milioni di euro. Di questi, più della metà sono stati completamente rimborsati: 15 progetti, con un IRR finale vicino al 15%. Vale a dire, 12,8 milioni di euro restituiti a più di 5.200 investitori…
5. Investimenti alternativi: tutto quello che c’è da sapere
Certo, la parola “alternativa” aggiunge un tocco interessante a qualsiasi cosa. Pensate alle realtà alternative, che hanno dato vita a classici della narrativa come Alice nel Paese delle Meraviglie. O nella musica, con l’ascesa di band mitiche come i R.E.M. o i Nirvana. Anche se a volte le sfumature sono piuttosto inquietanti, come nel caso della medicina alternativa… E gli investimenti alternativi?

Quando parliamo di investimenti, gli asset tradizionali sono le azioni, le obbligazioni e i contanti. Si tende a investire nei primi due attraverso i fondi. E nei secondi, attraverso i depositi bancari. Tutto il resto sono investimenti alternativi. Dalle criptovalute ai mattoni, alle opere d’arte e ai vini costosi, questi sono tutti investimenti alternativi.

E ci si potrebbe chiedere: a cosa serve investire in metalli preziosi, arte o hedge fund? Per il rendimento, ovviamente. Ma soprattutto, gli investimenti alternativi offrono una forma di diversificazione un po’ più sofisticata. Innanzitutto perché spesso si tratta di opportunità di investimento esclusive: non tutti possono investire in Picasso. E poi perché hanno una bassa correlazione con i mercati.

Vantaggi degli investimenti alternativi

Come sappiamo, la diversificazione aiuta a ridurre il rischio e ad aumentare la redditività del portafoglio di investimento. La bassa correlazione con i mercati è un altro dei principali vantaggi degli investimenti alternativi. Ma c’è di più:

Rendimenti potenziali più elevati: questo tipo di investimenti hanno spesso rendimenti potenziali più elevati rispetto agli investimenti convenzionali. Sono più complessi e presentano maggiori rischi, quindi i rendimenti possono essere più elevati.

Minore volatilità: Non essendo generalmente soggetti alle fluttuazioni del mercato e avendo un orizzonte temporale di investimento più lungo, gli investimenti alternativi sono spesso più stabili, ad esempio, delle azioni. Anche se alcuni, come le criptovalute, hanno subito forti variazioni di valore.

Accesso a beni esclusivi: Purtroppo pochi di noi hanno accesso a opere d’arte o a yacht di lusso. Tali beni esclusivi possono avere un valore significativo e quindi rappresentare un’opportunità di investimento unica.

Svantaggi degli investimenti non tradizionali

Vantaggi e svantaggi sono spesso le facce della stessa medaglia. Ad esempio, il maggior rendimento potenziale deve essere valutato a fronte di un rischio più elevato e di una maggiore complessità. L’unicità ha il piccolo problema del costo: molti investimenti alternativi richiedono molto più denaro di quello che la maggior parte delle persone potrebbe dedicare loro. Ci sono altri svantaggi:

Mancanza di regolamentazione: alcuni investimenti alternativi non sono regolamentati e possono essere soggetti a maggiori rischi di frode o manipolazione. In alcuni casi, come lo scandalo Bernie Madoff o Theranos, con gravi danni per i partecipanti…

Meno liquidità: Va bene avere un Romanée-Conti in cantina: alcune bottiglie di questo produttore sono state vendute all’asta per mezzo milione di dollari. Ma non è facile – o veloce – trasformarle in denaro contante… o trovare acquirenti.

Fortunatamente, esistono investimenti alternativi un po’ più accessibili. Ad esempio, è possibile investire in materie prime o metalli preziosi attraverso fondi comuni di investimento. Con una chiara comprensione del rischio, è possibile investire in criptovalute senza stanziare grandi somme. E il crowdfunding immobiliare permette a chiunque di investire in immobili con pochi soldi. In Urbanitae, a partire da soli 500 euro. E con una combinazione molto interessante di rischio e redditività. E voi? Avete già provato?
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Che cos’è il Loan-to-Value (LTV) e perché è importante in un investimento immobiliare?
Il loan-to-value (LTV) è uno dei principali indicatori finanziari utilizzati nel settore immobiliare e nella concessione di mutui ipotecari. Questo indicatore misura il livello di rischio di un’operazione confrontando l’importo del prestito con il valore dell’attività che lo garantisce.
In termini semplici, il LTV indica quale percentuale del valore di un immobile è finanziata con debito. Quanto più alta è la percentuale, tanto maggiore è il rischio assunto dal finanziatore.
La formula è la seguente:
LTV = (Importo del prestito / Valore dell’immobile) x 100
Per esempio, se un’abitazione vale 100.000 € e la banca concede un prestito di 80.000 €, il LTV sarà dell’80%.
Quale LTV è abituale in un mutuo?
In Spagna, la situazione più comune è che le banche finanzino fino all’80% del valore di perizia di un’abitazione principale, il che implica un LTV massimo dell’80%.
LTV inferiore al 60% → Rischio basso
LTV tra il 60% e l’80% → Rischio moderato
LTV superiore all’80% → Rischio elevato
Quanto più basso è il LTV, tanto maggiore sarà il margine di sicurezza in caso di eventuali cali del valore dell’immobile.
Il Loan-to-Value (LTV) nel crowdlending immobiliare
Nel crowdlending immobiliare, il LTV è un indicatore chiave per valutare la protezione dell’investitore. Un LTV basso implica che il valore delle garanzie supera ampiamente l’importo del prestito concesso.
Come abbiamo spiegato nei progetti di crowdlending immobiliare, è fondamentale disporre di un buon livello di garanzie. Quando Urbanitae concede un prestito al promotore, si analizza con grande attenzione la capacità di quest’ultimo di restituirlo. Inoltre, vengono fornite garanzie affinché, nel caso in cui il promotore non possa pagare, si possa rispondere con esse. In questo modo, gli investitori non restano senza protezione.
Non esiste una formula unica per calcolare il LTV a partire dal valore delle garanzie, poiché il LTV si calcola dividendo il prestito per il valore della proprietà, e le garanzie non sempre corrispondono al valore totale della proprietà.
Tuttavia, è possibile stimare il LTV a partire dal valore delle garanzie e dal valore della proprietà. Per farlo, bisogna sommare il valore delle garanzie al valore della proprietà e poi dividere il prestito per questo valore totale. Per esempio, se il valore della proprietà è di 200.000 euro e viene fornita una garanzia aggiuntiva del valore di 50.000 euro, il valore totale sarà di 250.000 euro. Se il prestito è di 150.000 euro, il LTV sarà del 60% ((150.000 / 250.000) x 100).
Il caso del progetto Cívitas, il più grande progetto di crowdlending immobiliare finanziato in Spagna, è leggermente diverso. In questo caso, gli investitori di Urbanitae si sono uniti per concedere un prestito di 5 milioni di euro a Cívitas. Questo prestito è garantito da quattro sviluppi immobiliari di Cívitas: ecco le garanzie. Insieme, questi quattro sviluppi genereranno un flusso di cassa libero di 12,2 milioni di euro.
Di conseguenza, le garanzie (12,2 milioni di euro) rappresentano oltre il 240% del valore del prestito. Nel progetto Cívitas, il loan-to-value è stato calcolato dividendo il prestito per il valore di queste garanzie: il risultato è stato un LTV del 41%.
Differenza tra Loan-to-Value (LTV) e Loan-to-Cost (LTC)
Sebbene vengano spesso confusi, LTV e LTC non misurano la stessa cosa:
Il LTV confronta il prestito con il valore dell’attività.
Il LTC confronta il prestito con il costo totale del progetto.
Nelle operazioni di sviluppo immobiliare, il LTC è particolarmente rilevante perché consente di analizzare il livello di leva finanziaria rispetto al budget complessivo dell’operazione.
Conclusione
Il Loan-to-Value (LTV) è uno dei principali indicatori di rischio in qualsiasi finanziamento immobiliare. Comprendere come si calcola e quali livelli siano ragionevoli consente di prendere decisioni più informate, sia nei mutui tradizionali sia nei progetti di investimento immobiliare.
Domande frequenti
È meglio un LTV alto o basso?
Un LTV basso riduce il rischio dell’operazione e di solito comporta condizioni finanziarie migliori.
Il LTV influisce sul tasso di interesse?
Sì. Quanto più alto è il LTV, tanto maggiore è il rischio assunto dal finanziatore, il che può tradursi in un tasso di interesse più elevato.
Il LTV si calcola sul prezzo di acquisto o sul valore di perizia?
Normalmente si calcola sul valore più basso tra il prezzo di acquisto e il valore di perizia.
Come vengono tassati gli investimenti in Urbanitae nel 2026
Contenuto aggiornato per la campagna fiscale relativa al 2025, la cui presentazione si estende dall’8 aprile al 30 giugno 2026.

Una delle domande più frequenti tra gli investitori di Urbanitae riguarda la fiscalità: quali imposte bisogna pagare sui profitti ottenuti nei progetti e come questi si riflettono nella dichiarazione.

La risposta breve è che dipende da vari fattori. Una persona fisica non viene tassata allo stesso modo di una persona giuridica, né funziona esattamente allo stesso modo un progetto di debito rispetto a uno di equity. Inoltre, conviene distinguere anche tra due concetti che spesso vengono confusi: la ritenuta alla fonte e la tassazione finale.

Nella maggior parte dei casi, se investi come persona fisica residente in Spagna, i rendimenti ottenuti tramite Urbanitae confluiscono nella base del risparmio dell’IRPF e su molti pagamenti viene applicata una ritenuta del 19%. Ma ciò non significa necessariamente che la tua tassazione finale si fermerà a quella percentuale.

Ritenuta e tassazione: non sono la stessa cosa

Questo è il primo punto che conviene chiarire.

Quando una società paga interessi o distribuisce utili, può applicare una ritenuta a titolo d’acconto. Tale ritenuta è un anticipo dell’imposta che sarà poi regolarizzata nella dichiarazione dei redditi.

Per esempio, se ti spettano 100 euro di profitto e viene applicata una ritenuta del 19%, riceverai 81 euro netti, mentre i restanti 19 euro verranno versati all’amministrazione fiscale a tuo nome. In seguito, al momento della dichiarazione, questi rendimenti verranno sommati alla tua base del risparmio e si verificherà se con quella ritenuta hai già pagato quanto dovuto oppure se devi ancora versare qualcosa in più. La ritenuta generale del 19% su questo tipo di redditi è prevista dalla normativa tributaria.

Per questo motivo, anche se in molti casi una parte dell’imposta è già stata pagata in anticipo, la tassazione finale dipende dalla tua situazione fiscale complessiva.

Come vengono tassati gli investimenti in Urbanitae se sei una persona fisica

Se investi come persona fisica con residenza fiscale in Spagna, la situazione più comune è che i rendimenti ottenuti tramite Urbanitae siano tassati nell’IRPF, all’interno della base del risparmio.

Progetti di debito: vengono tassati gli interessi

Nei progetti di debito, il rendimento percepito dall’investitore assume la forma di interessi. Tali interessi vengono tassati come redditi di capitale mobiliare.

La logica è semplice: se investi 1.000 euro e ne recuperi 1.100, i 1.000 euro di capitale non vengono tassati; ciò che viene tassato sono i 100 euro di interessi. Su tale rendimento, di norma, viene applicata una ritenuta preventiva del 19%.

Progetti di equity: normalmente vengono tassati gli utili distribuiti

Nei progetti di equity, l’investitore partecipa al capitale di una società veicolo e può ricevere utili quando il progetto distribuisce risultati o viene liquidato. In pratica, quando questo ritorno si configura come dividendo o partecipazione agli utili, generalmente anch’esso confluisce nella base del risparmio dell’IRPF.

Anche in questo caso, il principio generale è lo stesso: non viene tassata la restituzione del capitale apportato al suo valore nominale, bensì il rendimento generato dall’investimento.

Quali aliquote si applicano alla base del risparmio

Per la campagna relativa all’esercizio 2025, che si presenta tra l’8 aprile e il 30 giugno 2026, la base del risparmio è tassata per scaglioni.

La scala applicabile comprende le seguenti aliquote:
- 19% fino a 6.000 euro
- 21% tra 6.000 e 50.000 euro
- 23% tra 50.000 e 200.000 euro
- 27% tra 200.000 e 300.000 euro
- 30% oltre 300.000 euro
Ciò significa che la ritenuta iniziale del 19% non coincide sempre con la tassazione finale. Se durante l’anno hai ottenuto altri redditi di risparmio – per esempio interessi, dividendi o plusvalenze – una parte potrebbe finire per essere tassata ad aliquote superiori.

Che cosa succede di solito al momento della dichiarazione

Nella maggior parte dei casi, se la ritenuta è stata applicata correttamente, tali informazioni compaiono già nei dati fiscali o nella bozza della dichiarazione.

Può accadere che il nome visualizzato non coincida esattamente con il nome commerciale del progetto, poiché presso l’amministrazione fiscale compare di solito la società pagatrice e non la denominazione commerciale con cui l’investitore identifica l’operazione. Tuttavia, la ritenuta risulta normalmente già imputata correttamente, e occorre soltanto verificare i dati prima di confermare la dichiarazione.

L’eccezione importante nell’equity: quota di liquidazione

Esiste un’eccezione che conviene conoscere perché modifica in modo significativo la dinamica fiscale.

In alcuni progetti di equity, il ritorno all’investitore può non essere canalizzato come dividendo, bensì come quota di liquidazione. In questi casi, può accadere che non venga applicata alcuna ritenuta preventiva, perché per calcolare correttamente il reddito imponibile è necessario considerare il valore e la data di acquisizione dell’investimento.

In pratica, questo significa che se hai investito, per esempio, 500 euro e al momento della liquidazione della società ricevi 530 euro come quota di liquidazione, è possibile che non ti sia stato trattenuto nulla al momento dell’incasso. In tal caso sarai tu a dover indicare nella dichiarazione la data dell’investimento, l’importo investito, la data del rimborso e l’importo ricevuto, affinché il programma possa calcolare la plusvalenza corrispondente.

Non è il caso più frequente, ma è uno di quelli che genera più dubbi, proprio perché rompe la logica abituale del “mi hanno trattenuto l’imposta ed è già tutto nella bozza”.

E l’imposta sul patrimonio?

Oltre all’IRPF, alcuni contribuenti possono essere obbligati a dichiarare i propri investimenti nell’ambito dell’imposta sul patrimonio e, se del caso, dell’imposta temporanea di solidarietà sui grandi patrimoni, che rimane in vigore.

In questi casi, l’investimento in Urbanitae fa parte del patrimonio del contribuente al pari di qualsiasi altro asset. Ciò che rileva qui non è tanto una regola specifica della piattaforma, quanto piuttosto l’obbligo generale di dichiarare i beni e i diritti che compongono il patrimonio quando vengono superate le soglie stabilite dalla legge.

Come vengono tassate le persone giuridiche

Se l’investimento viene effettuato tramite una società, allora non si parla più di IRPF, ma di imposta sulle società.

In via generale, gli interessi e gli utili ottenuti rientrano nella tassazione ordinaria dell’ente. Inoltre, su determinati pagamenti può esserci anche una ritenuta preventiva.

La principale particolarità emerge in alcune operazioni di equity. Quando si soddisfano i requisiti di legge – tra cui, in linea generale, una partecipazione di almeno il 5% – può applicarsi l’esenzione per evitare la doppia imposizione su dividendi e partecipazioni agli utili. Tale esenzione è, in generale, del 95%.

Detto in modo semplice: se una società madre detiene una partecipazione significativa in un’altra società che ha già pagato le imposte sui propri utili, la legge evita che quegli stessi utili vengano nuovamente tassati integralmente quando risalgono alla società madre.

Esiste un differimento fiscale come nei fondi?

No.

Gli investimenti in Urbanitae non beneficiano del regime di trasferimento proprio di determinati fondi d’investimento. Pertanto, quando si genera un reddito imponibile, questo deve essere dichiarato secondo le regole generali, senza il differimento fiscale che può invece esistere in altri veicoli di investimento collettivo.

Che cosa succede se investi da fuori della Spagna

Nel caso di investitori non residenti, la tassazione dipende dal Paese di residenza fiscale, dal tipo di reddito ottenuto e dalla convenzione contro la doppia imposizione applicabile, se presente. La normativa sull’imposta sul reddito dei non residenti prevede regole specifiche, e la loro applicazione concreta può variare da caso a caso.

Per questo, è meglio evitare generalizzazioni: non esiste una risposta unica valida per tutti gli investitori esteri. Se investi da fuori della Spagna, la cosa più ragionevole è verificare la tua situazione concreta con l’aiuto di una consulenza fiscale specializzata.

In sintesi

Se investi in Urbanitae come persona fisica residente in Spagna, normalmente:
- gli interessi dei progetti di debito sono tassati nella base del risparmio dell’IRPF;
- gli utili distribuiti nei progetti di equity confluiscono anch’essi, in via generale, nella stessa base del risparmio;
- su molti pagamenti viene applicata una ritenuta iniziale del 19%;
- e la tua tassazione finale dipenderà dal totale dei tuoi redditi di risparmio nel corso dell’esercizio.
Conviene inoltre ricordare tre idee chiave:
- La prima è che non viene tassato il capitale che recuperi, ma il profitto ottenuto.
- La seconda è che ritenuta e tassazione finale non sono la stessa cosa.
- E la terza è che in alcuni progetti di equity possono esserci pagamenti senza ritenuta preventiva, soprattutto quando il ritorno è strutturato come quota di liquidazione; in tal caso sarà necessario indicarlo manualmente nella dichiarazione.
Disclaimer finale

Questo articolo ha carattere puramente informativo e non costituisce consulenza fiscale individualizzata. La tassazione di un investimento può variare in funzione della residenza fiscale dell’investitore, della sua situazione patrimoniale, del tipo di reddito ottenuto e della struttura concreta dell’operazione. In caso di dubbi, è consigliabile consultare un consulente fiscale prima di presentare la dichiarazione.
Cos’è un investitore sofisticato?
Non voglio deludervi. Non importa quanta esperienza hai negli investimenti, non è molto probabile che tu sia un investitore sofisticato. E non si tratta di ciò che ciascuno pensa, ma di ciò che dice la legge. Aspetta, te lo dirò.

Prima di tutto: stiamo parlando di investimenti in crowdfunding immobiliare. Come forse sapete – e, in caso contrario, è per questo che siamo – è un’attività supervisionata dalla National Securities Market Commission (CNMV). Ma non solo, il crowdfunding è regolamentato su scala europea. Infatti, nel 2020 è stato approvato il Regolamento (UE) 2020/1503, che ha creato un quadro comune per le piattaforme di crowdfunding (PFP) nell’Unione Europea (UE).

Sebbene il regolamento europeo sia del 2020, non inizierebbe ad applicarsi in Spagna fino a novembre 2021. Nel nostro paese, le PFP erano disciplinate dalla legge 5/2015; l’adeguamento della legge al nuovo quadro europeo è andato di pari passo con la legge 18/2022, che prevedeva un nuovo regime giuridico per queste piattaforme, in vigore dal novembre dello scorso anno. Urbanitae non ha aspettato e, infatti, è stata la prima nel suo settore ad ottenere l’autorizzazione ad operare nell’UE.

Vi dico tutto questo perché una delle novità del nuovo quadro europeo ha a che fare con i tipi di investitori. In precedenza, la legge distingueva due categorie: investitore accreditato e investitore non accreditato. Il motivo per cui c’erano due tipi è protettivo: differenziare tra investitori professionali e rivenditori – come te e me – in modo che questi ultimi avrebbero avuto più difficoltà ad assumersi rischi di quanto potrebbero rimpiangere.

Ad esempio, gli investitori non accreditati non potrebbero investire in progetti superiori a 2.000.000 di euro. E avevano un limite di investimento su tutti i progetti: 3.000 euro per progetto e 10.000 euro per un periodo di 12 mesi. Quelli accreditati non avevano limiti. Ma per essere considerato tale, oltre a richiederlo, doveva essere soddisfatta una di queste condizioni:

Avere un reddito annuo superiore a 50.000 euro o un patrimonio finanziario superiore a 100.000 euro.

Accreditare la contrattazione di un servizio di consulenza finanziaria sugli strumenti di finanziamento della piattaforma da parte di una società di servizi di investimento autorizzata.

Nessun limite ma con cautela

Tutto questo cambia con la nuova norma europea. La novità principale è che tutti possono investire senza limiti di importo. Anche così, ci sono ancora classi, ma ora si chiamano così: investitore sofisticato e investitore non sofisticato. L’esperienza è una laurea, ma non ne vale la pena… I requisiti per essere un investitore esperto sono più difficili da soddisfare. Per non estendere, parleremo solo di persone fisiche (non aziende). Devono essere soddisfatte almeno due di queste tre condizioni:

Avere un reddito lordo di almeno 60.000 euro o un portafoglio di strumenti finanziari, definito come l’inclusione di depositi in contanti e attività finanziarie, superiore a 100.000 euro.

lavorare o aver lavorato nel settore finanziario per almeno un anno in una posizione professionale che richiede la conoscenza delle operazioni o dei servizi previsti, o aver ricoperto una posizione dirigenziale per almeno dodici mesi;

Hanno effettuato operazioni di volume significativo sui mercati dei capitali con una frequenza media di dieci per trimestre nei quattro trimestri precedenti.

Se non soddisfi i requisiti, non c’è problema, perché, come ho indicato, qualsiasi investitore può investire senza limiti con il nuovo regolamento. Naturalmente, gli investitori inesperti riceveranno un avviso di rischio se investono 1.000 euro o il 5% del loro patrimonio , a seconda di quale sia maggiore. Gli inesperti hanno anche un altro strumento a loro disposizione: il diritto di fare marcia indietro. In particolare, avranno un “periodo di riflessione” di quattro giorni per revocare il loro investimento senza alcun costo.

Quindi ora lo sai. Indipendentemente dalle categorie, il consiglio di Urbanitae è sempre lo stesso: investi solo in ciò che capisci perfettamente e, se non lo vedi chiaramente, dai un’occhiata alla sezione Impara e chiedi tutto ciò di cui hai bisogno.
Ritorno stimato o ritorno totale?

Prima di parlare di rendimenti, vale sempre la pena ricordare la massima di ogni investitore: i rendimenti passati non garantiscono rendimenti futuri. Il contrario, cioè pensare che poiché un investimento si è comportato molto bene finora, continuerà a farlo in futuro, porta a uno degli errori fondamentali quando si investe: inseguire la performance.

Questo errore è tipico e si verifica ogni giorno nell’investimento azionario. Come spiega il premio Nobel Daniel Kahneman, “gli investitori sono inclini a un’eccessiva fiducia e (…) L’eccessiva sicurezza ci fa interpretare male le informazioni e lasciare che le nostre emozioni offuschino il nostro giudizio. Questa eccessiva fiducia fa sì che molti investitori scelgano fondi caldi – che hanno registrato performance superiori alla media – nella convinzione che rimarranno altamente redditizi in futuro. La realtà, tuttavia, è che, in generale, i profitti spettacolari sul mercato azionario sono seguiti da cadute spettacolari. Di conseguenza, gli investitori che perseguono performance passate entrano nel mercato a un prezzo elevato e ottengono rendimenti molto scarsi, o addirittura negativi.

Il principio secondo cui le performance passate non garantiscono rendimenti futuri non ci impedisce di parlare di rendimenti futuri, anche se dobbiamo farlo con cautela. Dopotutto, quando investiamo vogliamo tutti avere un’idea di cosa accadrà ai nostri soldi in futuro. È qui che entra in gioco la redditività stimata . Per spiegare cosa intendiamo, faremo l’esempio di Urbanitae.

Redditività stimata in Urbanitae

Da maggio 2022, il supervisore delle piattaforme di crowdfunding immobiliare non consente di anticipare i dati di redditività stimati nei progetti di plusvalenze. Questo non vuol dire che non puoi stimare la redditività di un progetto. Questo calcolo non si basa in alcun modo sulla redditività di progetti precedenti, ma sulle ipotesi aziendali del particolare progetto.

Nei progetti di plusvalenze, Urbanitae effettua uno studio esaustivo di questo business plan presentato dallo sviluppatore e lo adegua verso il basso – e lo confronta con una terza parte, come, ad esempio, Tecnitasa. Il risultato di questo adeguamento sono le previsioni di entrate e uscite che Urbanitae pubblica nel file di progetto e che servono come base per il calcolo della redditività stimata. Cioè, la redditività che in circostanze normali l’investitore può aspettarsi.

Nel caso di progetti di debito, la redditività risponde alle condizioni del prestito concordate tra Urbanitae e lo sviluppatore, in particolare gli interessi e il termine fissato per il suo rimborso. In questo caso, è consentito pubblicare il dato di redditività stimato, per due motivi. Il primo è che le condizioni siano fissate in anticipo; il secondo, per raggiungere La redditività stimata in un progetto di debito non dipende tanto dal futuro – da come va il progetto specifico – quanto dalla capacità di rimborso del promotore. –cioè, se ha i mezzi per rimborsare il prestito agli investitori oggi–.

Redditività totale in Urbanitae

La redditività stimata può essere totale o annuale. Il totale è anche noto come redditività finale o cash-on-cash . Quando adeguiamo tale redditività totale al termine, di solito a un anno, stiamo parlando del tasso di rendimento interno o IRR, come abbiamo spiegato quando parliamo di rendimenti in Urbanitae. Quando il progetto non sarà finito, parleremo di CoC o IRR stimati. Quando verrà restituito, potremo già parlare di CoC e IRR reali.

Un aspetto importante da ricordare è che i rendimenti pubblicati da Urbanitae sono rendimenti lordi. I benefici che ottieni per i tuoi investimenti con Urbanitae sono tassati come redditi da risparmio, in tranche che partono dal 19%. In generale, al momento della restituzione del progetto, effettuerà la ritenuta minima stabilita dalla legge, precisamente il 19% dei dividendi ottenuti.

Per finire con l’esempio, niente di meglio che confrontare la stima con la realtà. Nel caso di Urbanitae, le cose sono andate abbastanza bene fino ad oggi. La piattaforma ha restituito 22 progetti interamente ai suoi investitori: in media il Il rendimento annualizzato (IRR) raggiunge il 17%, rispetto a una stima del 13,5%. Il rendimento totale, in media, è del 20,2%, rispetto alla previsione del 19,4%.

Se separiamo i progetti dalle plusvalenze, che aspirano per natura a rendimenti più elevati, i dati sono ancora più positivi. Nei progetti azionari, il TIR finale dei nove progetti è tornato al 100% è stato del 19,9%, rispetto a un IRR stimato del 15,3 %. Nel debito, il TIR finale medio è stato del 14,9%, rispetto a una previsione del 12,2%.

Non male i numeri, vero? Ma, sai, prima di investire, prenditi il tuo tempo: controlla le previsioni, fai domande, visita la nostra sezione di Impara con Matías, chiamaci. E, se sei convinto da ciò che vedi, investi.
I vantaggi della diversificazione

Se hai pensato di investire, hai sentito parlare della parola diversificazione. Non mettere tutte le uova nello stesso paniere – che è, in sostanza, diversificare – è una delle regole base dell’investimento che ti abbiamo spiegato. In questo articolo vogliamo approfondire un po ‘questo concetto e darvi alcuni esempi.
La prima cosa da sapere è che la diversificazione è considerata una strategia d’investimento difensiva. Come abbiamo detto in altre occasioni, è molto difficile scegliere gli investimenti che avranno i migliori risultati in futuro. Pertanto, è più utile pensare a come limitare le nostre perdite che a come massimizzare i nostri profitti. La diversificazione consiste nel fare il primo.
Quindi, diversificare significa ridurre il rischio… ma quale? Di solito parliamo di due tipi: rischio sistemico o di mercato e rischio non sistemico. Il rischio sistemico è un rischio che colpisce un’ampia varietà di settori. Le fonti di rischio sistemico vanno dall’inflazione alle guerre alle pandemie… Non è facile proteggersi da questo tipo di eventi.
Il rischio non sistemico è quello che colpisce solo alcuni settori, tipi di attività o società. Ad esempio, una modifica normativa sulle emissioni dei veicoli interesserà principalmente i produttori di automobili. Il licenziamento di un alto dirigente inciderà sulla società interessata. E l’emergere di un nuovo concorrente può influenzare il resto delle aziende del settore in cui opera.
La diversificazione combatte il rischio non sistemico , cioè di fronte a notizie che riguardano diverse società, settori o asset in modi diversi. Ecco perché la diversificazione funziona solo quando scegliamo investimenti che hanno una bassa correlazione tra loro. Ad esempio, azioni e obbligazioni. Ma anche mercati emergenti ed economie avanzate…
Ci sono molti modi per diversificare i nostri investimenti. Qui ti diciamo i tre principali.
Diversificare per tipo di asset
Se hai mosso i primi passi nel mondo degli investimenti, è probabile che tu abbia investito in azioni (azioni) e reddito fisso (obbligazioni) attraverso un fondo di investimento. Se è così, hai già diversificato i tuoi investimenti: il fondo tipico è costituito da un portafoglio composto da circa il 60% di azioni e circa il 40% di obbligazioni. Le azioni offrono più rendimenti a lungo termine, ma hanno molta volatilità (il loro valore è molto mutevole). Le obbligazioni rendono meno ma sono più stabili.
Anche la combinazione di azioni e obbligazioni è una buona idea perché si comportano in modo diverso. Di solito, quando l’economia entra in recessione, le azioni scendono. Quando ciò accade, le banche centrali di solito abbassano i tassi di interesse, per stimolare l’economia, e le obbligazioni salgono, anche se non sempre accade. Il modo migliore per diversificare in entrambi i tipi di attività è
attraverso i fondi indicizzati
.
Puoi diversificare ulteriormente aggiungendo più tipi di asset al mix, come materie prime, metalli preziosi o immobili. Burton Malkiel e Charles Ellis, due esperti con comprovata esperienza, raccomandano di evitare le complessità e di fare del settore immobiliare il terzo ingrediente del nostro portafoglio diversificato. E nel modo più diretto possibile: vivere in una casa di nostra proprietà. Anche se ci sono più alternative, come il crowdfunding immobiliare…
Diversificare per mercati
Così come non tutti i settori reagiscono allo stesso modo alle notizie economiche, non colpiscono tutti i paesi allo stesso modo. Pensate, ad esempio, all’Australia. Prima del covid, il cui effetto era universalmente negativo, questo paese aveva trascorso non meno di 30 anni senza sperimentare una recessione.
Senza arrivare a esempi rari come quello australiano, è sempre buona norma distribuire i nostri investimenti in diverse aree geografiche. Ancora una volta, il modo più semplice per farlo è attraverso le azioni. Molte aziende operano in diversi paesi e, in un certo senso, hanno già integrato la diversificazione. Ma è più sicuro ampliare il focus e investire in un intero indice, come l’S&P 500. Anche se ci sono anche indici, come l’MSCI World, che comprende società di tutto il mondo e offre quindi molta diversificazione.
Diversificare nel tempo
Forse la regola più importante e meno applicata è quella di non fare tutti gli investimenti allo stesso tempo. Il motivo è semplice: il momento scelto potrebbe non essere il migliore. Quando parliamo di azioni e fondi, c’è una chiara tendenza: le persone tendono a inseguire le performance passate investendo in settori o società caldi .
È una strategia sbagliata, per diversi motivi: il primo è che le performance passate non garantiscono rendimenti futuri. Come sappiamo, dobbiamo guardare al lungo termine ed evitare decisioni affrettate, che seguono l’una o l’altra tendenza. Un altro motivo per cui non è una buona idea investire nei settori della moda è che di solito è costoso: le azioni sono costose e più costose acquistiamo, minore è il profitto futuro.
Cosa fare? La strategia migliore è quella di investire piccole somme periodicamente. In questo modo, continueremo a beneficiare dell’interesse composto e, inoltre, acquisteremo meno azioni quando i prezzi sono alti e di più quando i prezzi sono bassi. Questa tecnica, nota come media del costo del dollaro , è, infatti, la più redditizia in tempi di grande volatilità.
Diversificare nel settore immobiliare
Se decidi di aggiungere immobili al tuo portafoglio di investimenti, il crowdfunding immobiliare è una delle opzioni che consente una maggiore diversificazione. Richiedendo piccole somme, puoi investire a poco a poco, periodicamente. Come in Urbanitae, può essere diversificato per sviluppatore, settore (commerciale, residenziale …), tempo, strategia (prestito, plusvalenze, affitti) e posizione. Inoltre, in Urbanitae ogni progetto è indipendente dal resto: ognuno ha la propria società e conti separati, il che aumenta la sicurezza per l’investitore.
Come il risparmio può moltiplicare gli investimenti

In un altro post abbiamo parlato del perché è necessario avere dei soldi da parte prima di intraprendere qualsiasi investimento. Ora vogliamo parlarvi del potere del risparmio: gli effetti potenziali di una cosa semplice come spendere un po’ meno.
Immaginate la vita di un operaio americano. Diciamo che si tratta di un benzinaio. Il nostro protagonista è anch’egli un meccanico e, dopo 25 anni tra un veicolo e l’altro, diventa custode in un grande magazzino fino al suo pensionamento nel 1997. Una vita meritoria di cui non sapremmo nulla se non fosse che, alla sua morte nel 2014, è stato oggetto di titoli di giornale in tutto il mondo.
Si scopre che Ronald Read, come viene chiamato, è oggi conosciuto per la sua filantropia. Read voleva contribuire allo sviluppo di Brattleboro, la città del Vermont in cui viveva. Così ha scelto due istituzioni rappresentative e ha lasciato loro parte della sua eredità. Così, la Brooks Memorial Library ha ricevuto 1,2 milioni di dollari da Read. Il Brattleboro Memorial Hospital ha ricevuto 4,8 milioni.
Che cosa ha fatto Read per accumulare una tale fortuna? Come racconta Morgan Housel in The Psychology of Money, “non c’era alcun segreto. Non aveva vinto alla lotteria né ricevuto un’eredità. Read risparmiò quel poco che poteva e lo investì in titoli sicuri. Poi ha aspettato, per diversi decenni, mentre un piccolo gruzzolo cresceva fino a superare gli otto milioni di dollari.
Il risparmio è libertà finanziaria
È facile sottovalutare il potere del risparmio. Dopo tutto, spendere meno soldi è un piano che sembra tutt’altro che divertente. Tuttavia, alla maggior parte di noi piace il senso di realizzazione che deriva dall’aver risparmiato. In sostanza, il risparmio aumenta la nostra libertà di scelta presente e futura, come spiegano Burton Malkiel e Charles Ellis in The Elements of Investing.
L’aspetto migliore del risparmio è che i suoi benefici sono applicabili a tutti. Se riducete le vostre spese a un livello ben inferiore al vostro reddito, otterrete una forma di ricchezza. Avrete di più, più che abbastanza. E questo vale tanto per un multimilionario quanto per un ragazzo umile come Ronald Read.
Sappiamo che il tempo è denaro grazie al miracolo dell’interesse composto. Il denaro che tenete, ad esempio, in un conto di risparmio genererà periodicamente (piccoli) interessi senza che dobbiate fare alcun investimento. L’interesse viene addebitato su un importo crescente, in modo che il tasso di crescita sia sempre maggiore. Ecco perché bisogna iniziare presto, come ha fatto Ronald.
Alternative per risparmiare
Non c’è nulla di male nel risparmiare per raggiungere un obiettivo: comprare una casa, cambiare un’auto. Ma è necessario risparmiare per il gusto di risparmiare. Come avverte Morgan Housel, “risparmiare esclusivamente per un obiettivo specifico ha senso in un mondo prevedibile. Ma la nostra non lo è. Il risparmio è una copertura contro l’inevitabile capacità della vita di sorprenderci con il non scritto nel momento peggiore. Ma come si può ottenere questo risultato?
Il primo consiglio è già stato discusso qui: cancellare i debiti. Soprattutto quelli con tassi di interesse elevati e scadenze brevi. Malkiel ed Ellis fanno riferimento al debito della carta di credito, che descrivono come “ottimo, ma non per voi, né per nessun altro”. Questo tipo di finanziamento matura di solito un interesse di circa il 18%, almeno negli Stati Uniti. Un rapporto che, come sappiamo dall’interesse composto, può moltiplicare i nostri debiti in poco tempo. In linea di massima, i debiti mensili non dovrebbero mai superare il 40% del reddito.
Ma ci sono molti aggiustamenti, grandi e piccoli, che possiamo fare nella nostra vita finanziaria quotidiana per aumentare i nostri risparmi e, con essi, la nostra tranquillità presente e futura. Ecco alcuni suggerimenti.
Automatizzate i vostri risparmi
Risparmiare deliberatamente può essere difficile se non si ha un piano. Pertanto, è utile fissare degli obiettivi. I migliori sono quelli che non richiedono il nostro continuo intervento. Ad esempio, se avete un conto di risparmio – se non lo avete ancora, è un buon primo passo – potete trasferirvi una somma di denaro a vostra scelta all’inizio di ogni mese. Come se fosse la prima spesa del mese.
Altri modi per risparmiare sistematicamente hanno a che fare con le regole. Per esempio, risparmiare un euro in più ogni settimana rispetto alla settimana precedente; oppure aumentare i propri risparmi di un euro di mese in mese. Sono piccoli gesti che, alla fine dell’anno, si traducono in un risparmio di oltre 1.000 euro…
Controllare cosa si sta acquistando
L’abbiamo sentito tutti: fare una lista della spesa evita le distrazioni mentre si passeggia tra gli scaffali suggestivi del supermercato. In questo senso, molti consigliano di fare acquisti online, perché costringono a selezionare ciò che si aveva in mente e lasciano meno spazio all’improvvisazione.
Per quanto riguarda i vestiti, potete sottoporre ogni acquisto a quello che Malkiel ed Ellis chiamano doppio positivo: non comprate nulla a meno che il vostro partner, amico, compagno e voi non siate d’accordo che sia una buona idea. Morgan Housel consiglia di evitare acquisti mirati a mettersi in mostra o a mantenere il livello dei vostri vicini/colleghi/amici…: “Le persone che godono di un successo finanziario personale duraturo, che non sono necessariamente quelle con i redditi più alti, tendono a fregarsene di ciò che gli altri pensano di loro”.
Ridurre le aspettative
In un certo senso, ma applicati alle spese più importanti, Malkiel ed Ellis parlano dell’acquisto di auto usate piuttosto che di auto nuove, o della scelta di un’assicurazione sulla vita a termine rispetto a un’assicurazione tradizionale. Più controversa è la raccomandazione di vivere in una casa propria, che gli autori sostengono perché consente alle giovani famiglie di avere un bel posto dove vivere mentre i figli crescono; i mutui ipotecari sono molto più gestibili di altri tipi di finanziamento; e perché l’abitazione è un ragionevole rifugio dall’inflazione.
Si consiglia inoltre di confrontare le bollette e di abbassare il termostato di un paio di gradi in inverno. Rivedere le spese ogni mese o due aiuta a determinare se stiamo davvero spendendo denaro per ciò che ci porta valore. E, se siete in grado, un’altra misura efficace è quella di ridurre le vostre spese al livello di due o tre anni fa.
Investire in prodotti a basso costo
Quando si tratta di investire, è importante considerare non solo i rendimenti, ma anche i costi, le imposte e l’inflazione . Non ha senso ottenere buoni rendimenti nominali se i costi associati e l’inflazione ne annullano la maggior parte. È quindi consigliabile investire in strumenti a basso costo come i fondi indicizzati. Come sappiamo, questi fondi non richiedono che un gestore selezioni i titoli e si faccia pagare per il loro giudizio, ma investono in interi indici – con performance migliori e a costi molto più bassi.
Un’altra opzione che combina un settore stabile e costi molto bassi – zero, in realtà, per gli investitori – è il crowdfunding immobiliare. Potete provare Urbanitae a partire da soli 500 euro…
4. Come e dove investire

Se hai già verificato che la tua casa finanziaria è in ordine e sai già cosa vuoi ottenere con i tuoi investimenti e quando, resta da chiedersi: in cosa investo esattamente? E non è la stessa cosa destinare i propri risparmi all’acquisto NFT delle opere di Damien Hirst che metterli in buoni del tesoro. Fortunatamente, ci sono molte opzioni di investimento. Per non fare pasticci, semplificheremo un po ‘.

Esistono due tipi principali di attività in cui investire: attività tradizionali e attività alternative. In generale, le attività tradizionali includono azioni e obbligazioni. All’interno degli asset alternativi troviamo invece due asset fondamentali: le materie prime e gli immobili. In effetti, cose permanenti come il mattone o l’oro sono beni alternativi. E abbastanza sicuro, inoltre.

Iniziamo con i primi. Potresti aver sospettato che le azioni e le obbligazioni riguardino il mercato azionario, e hai ragione. Come sapete, le azioni sono azioni nel capitale di una società (che è anche chiamato equity). Le società emettono azioni per finanziarsi; Gli investitori acquistano azioni per ottenere rendimenti su di esse: in particolare, la loro quota proporzionale dei profitti e dei dividendi della società. Se lo fa, ovviamente. Spesso chiamiamo anche tutte queste azioni, perché il loro valore cambia – a volte drasticamente – e viene scambiato quotidianamente sul mercato.

Le obbligazioni sono titoli a reddito fisso. Si chiamano così perché sono come un prestito a tasso fisso. Quando una società o un governo ha bisogno di finanziamenti, può emettere obbligazioni. Dopo il termine, la società o il governo rimborsa quel prestito con gli interessi di cui sopra. È comune che, mentre l’obbligazione è in vigore, l’investitore riceva interessi periodici – come in un progetto di reddito. Questo dividendo periodico è spesso chiamato cedola.

La Borsa e i Fondi

Se siamo guidati dai film, investire in azioni ha a che fare con individui in giacca e cravatta che telefonano freneticamente dai parquet. Al giorno d’oggi investire nel mercato azionario è più semplice ed economico. Puoi acquistare azioni da casa tramite la tua banca o un broker online. (Gli uomini in giacca e cravatta a cui mi riferivo erano gli unici broker lì prima …).

La cosa brutta è che la scelta delle azioni è un compito complicato. Richiede molta dedizione – bisogna essere consapevoli della situazione attuale delle aziende – e i risultati sono discreti. La realtà mostrata è che il percorso migliore per la redditività è non scegliere affatto. Cioè, investire non in una manciata di società, ma in tutte quelle quotate in Borsa. È il modo migliore per diversificare il tuo investimento: in questo modo, quando alcuni titoli vanno male puoi compensare il rischio con quelli che vanno bene.

Questo è ciò che fanno i fondi indicizzati. Invece di cercare di battere il mercato – scegliendo le migliori azioni – si accontentano di replicarlo. Investono in un intero indice, ad esempio l’S&P 500 o l’IBEX 35. È molto più semplice, è anche più economico e, soprattutto, funziona. Perché? Perché il mercato vince sempre. Nonostante le crisi, a lungo termine tutti i mercati azionari salgono e l’economia cresce.

L’esempio dell’S&P 500, visto sul grafico, lo rende chiaro. Come consiglia John Bogle, considerato l’inventore del fondo indicizzato: “Basta comprare l’intero mercato azionario. Quindi, una volta acquistate le tue azioni, esci dal casinò e resta fuori. Attenersi a mantenere il portafoglio di mercato per sempre. Ed è quello che fa il fondo indicizzato”.

Questi fondi sono gestiti passivamente: quelli gestiti attivamente sono gestiti da esperti che effettuano la selezione dei titoli per te, cercando di battere le prestazioni del mercato. Tuttavia, battere il mercato è alla portata di pochissimi. “In 10 anni”, spiegano Burton Malkiel e Charles Ellis, “i fondi di investimento azionario hanno ripetutamente sovraperformato i due terzi o più dei fondi gestiti attivamente“. E con un costo molto più basso.

L’investimento alternativo secondo Urbanitae

I fondi sono anche il modo più semplice per investire in attività alternative come le materie prime, come il petrolio; metalli di base, come ferro o nichel, e metalli preziosi, come oro o argento. Queste attività sono normalmente considerate un rifugio contro l’inflazione e sono un buon modo per diversificare. Ma il loro funzionamento non è così semplice e possono sperimentare volatilità quando ci sono tensioni geopolitiche – come ora.

Pertanto, l’opzione più appropriata per iniziare negli investimenti alternativi è il mattone. Ti abbiamo già raccontato nel blog come puoi investire nel settore immobiliare. Una delle opzioni più comode per l’investitore è il crowdfunding immobiliare. Proposte come quella di Urbanitae combinano anche i due approcci dei fondi, la gestione passiva e quella attiva. C’è un team di esperti che filtra e seleziona i progetti che vengono caricati sulla piattaforma, ma è l’investitore che alla fine decide in quali vuole investire. E a costo zero… Hai il coraggio di provare?

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Cosa sono gli SPV?

Questa domanda può essere difficile, all’inizio, anche per i principianti nel mondo degli investimenti. Anche per chi già conosce Urbanitae, anche se le SPV sono Ed è che il nome può trarre in inganno. Una SPV è un tipo di società… ma non inteso come l’insieme di persone che vivono in un paese sotto regole comuni. Ora stiamo parlando di società corporate, come la stessa Urbanitae.

Una SPV è una società veicolo, cioè una società con uno scopo speciale, chiamate anche società di comodo. Sono così chiamati perché hanno uno scopo diverso dalle aziende convenzionali , che è, appunto, quello di costituire una società. Nell’ambito del crowdfunding, le SPV nascono per convogliare il denaro versato dagli investitori per gestire lo specifico progetto per il quale lo hanno contribuito.

Potrei dirti che, esattamente, queste società sono consentite dalla normativa europea – Regolamento (UE) n. 1075/2013 della Banca Centrale Europea – solo per operazioni di cartolarizzazione. Ma smetteresti di leggere in fretta – non ti biasimo. Sicuramente è più chiaro se ti dico che le SPV sono le società che vengono create per ogni progetto che finanziamo in Urbanitae.

E perché? Il motivo principale è quello di isolare il rischio. Come sapete, ogni progetto finanziato da Urbanitae è indipendente dal resto. Se un progetto va storto, il resto non è minimamente influenzato. Per raggiungere questa tenuta, vengono costituite società indipendenti gestite dal promotore del progetto e create solo ed esclusivamente per il progetto in questione. In questo modo, l’investitore sa sempre esattamente dove ha investito i suoi soldi. Inoltre, la SPV garantisce che gli investitori ottengano gli stessi benefici come se investissero direttamente nella società promotrice.

Una SPV per tutto

Nel caso di Urbanitae, le SPV sono utilizzate in ogni progetto, sia che si tratti di plusvalenze o prestiti. ( I progetti di noleggio, sebbene considerati una terza categoria di progetti, sono strutturati come un progetto di equità.)

Pertanto, nelle plusvalenze o nei progetti azionari, viene creata una società a responsabilità limitata indipendente per ciascun progetto. Il direttore della società è il promotore incaricato di effettuare la promozione. E tutti gli investitori entrano in questa società come proprietari o partner in proporzione al capitale conferito. Una volta finanziato il progetto, viene effettuato l’aumento di capitale. La SPV aumenta quindi il capitale nella società promotrice del progetto, cioè nel promotore stesso. Una volta completato il progetto, viene convocata un’assemblea per liquidare la società e, una volta approvata dalla maggioranza dei soci, il capitale investito viene distribuito insieme alla redditività generata.

Nei progetti di prestito, debito o crowdlending, l’operazione è simile. La differenza fondamentale è che, in questo caso, gli investitori non partecipano come partner alla SPV, ma attraverso un contratto di prestito con una durata e una redditività predeterminate. Una volta scaduto il termine, lo sviluppatore deve restituire l’investimento, indipendentemente dal grado di avanzamento del progetto. Facile, no?

Se vuoi rivedere i concetti o saperne di più sugli investimenti all’interno e all’esterno di Urbanitae, visita la nostra sezione di Impara con Matías.
Come sono i rendimenti di Urbanitae?

Questo è un concetto chiave degli investimenti, e quasi della vita in generale. L’idea di redditività, o che qualcosa paga, è così diffusa che spesso la usiamo quotidianamente. Ad esempio, per decidere se vale la pena leggere questo articolo: lo spero. Non ruberemo molto del tuo tempo.

La prima cosa che chiariremo è qual è la redditività di un investimento. Potresti averlo visto menzionato come ROI ( ritorno sull’investimento ). Sono i soldi che guadagni, sì, ma più nello specifico parliamo del rendimento o beneficio che un investimento genera rispetto ai suoi costi. È un rapporto, spesso espresso in percentuale, che riassume se un investimento sta andando bene o meno. È anche utile perché ti consente di confrontarlo con altri investimenti.

Un’altra variabile di cui potresti aver sentito parlare è CAGR. È strettamente correlato al concetto di interesse composto, che abbiamo già affrontato in altre occasioni. Il tasso di crescita annuale composto (CAGR) tiene conto, appunto, del reinvestimento. Cioè, mostra la redditività che si otterrebbe se i profitti ottenuti ogni anno fossero reinvestiti nuovamente nello stesso prodotto.

Quando parliamo di redditività nel settore immobiliare, di solito viene gestito un altro anglicismo, cash-on-cash . Sebbene non siano equivalenti, con il CoC ci riferiamo alla redditività totale o finale di un progetto: cioè, il beneficio che ha generato una volta completate tutte le sue fasi. È, ad esempio, la percentuale che usiamo quando parliamo di progetti in Urbanitae.

Ma, come sappiamo, la redditività del CoC, di per sé, non ci dice molto se non è accompagnata dalla scadenza. Un prodotto che offre una redditività del 50% può sembrare molto attraente. Sapere se lo è o meno dipenderà da quanto tempo ci vorrà per raggiungere quella redditività, cioè il termine. Se è un anno, potrebbe essere troppo bello per essere vero; Se è dopo 10 anni, non è male, ma non è lo stesso: equivarrebbe al 5% all’anno, che molti vorrebbero, ma impressiona meno.

Ecco perché è essenziale fare riferimento ai termini dell’investimento. Il modo più comune è fare riferimento alla redditività per l’anno solare. Questa è la vera cartina di tornasole degli investimenti: quale beneficio, se ce ne sono, danno dopo un anno. Questo indicatore ci consente di pianificare meglio la strategia d’investimento e di avere un’idea, anche se sempre approssimativa, di come si evolverà il nostro portafoglio d’investimento.

IRR, redditività con lettere maiuscole

In Urbanitae, vedrai che usiamo molto l’acronimo TIR per riferirci a come stanno andando i progetti che abbiamo restituito agli investitori. Il tasso interno di rendimento (IRR) è calcolato con una formula piuttosto complessa, in cui non ci fermeremo. Ma ha il vantaggio che, in un certo senso, standardizza la redditività, poiché il suo periodo di riferimento è di un anno. Quindi, potremmo riassumere dicendo che il TIR è il rendimento annualizzato totale o finale.

In Urbanitae abbiamo restituito 18 progetti fino ad oggi. Mentre alcuni sono stati in ritardo, molti altri hanno finito prima del previsto. Questo è uno dei motivi principali per cui molti dei nostri progetti hanno un IRR superiore alle stime: hanno restituito l’investimento prima del previsto, migliorando così la loro redditività annualizzata. In altri casi, il TIR aumenta perché aumenta il rendimento totale, anche se il termine finale è quello inizialmente previsto. In Urbanitae, l’IRR medio è ora del 18%, più di quattro punti al di sopra dell’obiettivo prefissato.

Per tutto quanto sopra, un investimento interessante, oltre a offrire una combinazione soddisfacente di redditività e rischio – per il profilo dell’investitore che lo considera – combinerà bene rendimento e durata. In generale, gli investimenti con termini più brevi – come i progetti di crowdlending – offriranno rendimenti inferiori rispetto a quelli che richiedono più pazienza da parte dell’investitore – e assumeranno maggiori rischi.

Come conoscere la redditività di un progetto in Urbanitae

Nell’ultimo anno, il regolatore delle piattaforme di crowdfunding in Spagna, la Commissione nazionale del mercato dei valori mobiliari (CNMV), ha stabilito un criterio più restrittivo per parlare di rendimenti. In Urbanitae, il nostro calcolo della redditività si basa su un business plan preparato con ipotesi conservative e contrastato da terze parti. Anche così, come in qualsiasi investimento, nessuno garantisce che la previsione sarà soddisfatta.

In questo senso, e con la premessa certa che le performance passate non offrono informazioni affidabili sui rendimenti futuri, la CNMV ha ritenuto che i rendimenti stimati delle plusvalenze o dei progetti azionari non potessero essere resi espliciti. Invece, le cifre che supportano questo calcolo potrebbero essere dettagliate in modo che sia l’investitore che, in ciascun caso, calcola il rendimento atteso. Ormai, sei sicuro di conoscerli:

Inoltre, il regolatore ha chiesto che vengano sollevati due ulteriori scenari in cui le cose sono peggiori del previsto. Una deviazione nei costi o nei prezzi di vendita, o entrambi, ma sufficiente per l’investitore per sapere cosa accadrebbe ai suoi soldi se le cose andassero male. E cosa dovrebbe accadere per perdere denaro.

Nei progetti di debito, è lecito parlare di redditività stimata. Resta inteso che, poiché esiste l’obbligo di rimborsare il capitale preso in prestito entro un periodo e con un interesse fissato in anticipo, è più facile sapere quale denaro si riceverà. Questo perché il rendimento non si basa su quanto bene o male sta andando il progetto, ma sulla capacità di rimborso del mutuatario , in questo caso, il promotore.

Vuoi saperne di più? Dai un’occhiata alla nostra sezione Impara con Matías e inizia a investire in tutta tranquillità.
3. Come pianificare bene gli investimenti

Sappiamo già che iniziare a investire ha il vantaggio che il momento migliore è ora. Ma questo non significa che dobbiamo affrettarci. Né correre rischi inutili. In questa serie di post sugli investimenti, il nostro primo obiettivo è chiaro: non rovinare tutto. Pertanto, ci concentriamo maggiormente sulle fondamenta, le cose su cui dobbiamo essere chiari prima di impegnare i nostri soldi.

Una di queste cose è ciò che vogliamo ottenere con il nostro investimento. Probabilmente la persona che investe in Bitcoin non lo fa per assicurarsi una pensione tranquilla. Il loro obiettivo è diverso. Né una persona che sta cercando una casa da acquistare si comporterà come chi l’ha già o vive in affitto. Né un ragazzo di 25 anni prenderà in considerazione le stesse cose di un 65enne.

Ecco perché è essenziale sapere da dove partiamo e mettere in ordine le nostre finanze. Avere chiari i nostri obiettivi di investimento ci aiuterà anche a prendere decisioni migliori. Ad esempio, se investiamo con un orizzonte di 20 anni – perché sappiamo che il lungo termine è nostro amico – saremo più pazienti quando le cose vanno meno bene. E non disinvestiremo alla leggera, né rinunceremo a potenziali profitti futuri.

Pianificare bene gli investimenti non è solo una questione di rischio. Significa avere un margine di sicurezza. Non esiste una definizione chiusa, ma, in sostanza, si tratta di avere “un budget austero, una mentalità flessibile o una cronologia lassista” che, come spiega Morgan Housel, “ti consente di vivere felicemente con un’ampia varietà di risultati”. Cioè, un quadro che aumenta le nostre possibilità di successo con il livello di rischio che abbiamo precedentemente impostato.

La regola del 72

Non è sempre facile calcolare il risultato prevedibile o stimato dei nostri investimenti. Pertanto, quando si pianifica è utile utilizzare la cosiddetta regola del 72. Questa formula ci consente di stimare quanto tempo, in anni, ci vorrà perché il nostro investimento raddoppino. Intendiamoci, la regola del 72 è un’approssimazione, non una legge matematica:

Questa è la famosa regola del ’72.

Immagina di investire 1.000 euro in un prodotto il cui rendimento annuo è del 4%. Per stimare quando quei 1.000 euro saranno diventati 2.000, basterebbe dividere 72 per 4 (l’importo investito non è rilevante). Quindi, se vogliamo raddoppiare i nostri soldi con quel prodotto, dobbiamo mantenere il nostro investimento in quel prodotto per 18 anni.

Questa regola potrebbe anche essere utilizzata, con cautela, per stimare l’impatto dell’inflazione sui nostri risparmi. In questo caso, cercheremmo di scoprire quanto tempo impiegherebbero i nostri soldi a dividere tra due: cioè, a perdere metà del suo valore. L’operazione, in questo caso, sarebbe un po ‘diversa. 72 dovrebbe essere diviso per il tasso annuo di inflazione. Per un’inflazione del 4%, il risultato sarebbe anche di 18 anni. È molto approssimativo, poiché è raro che l’inflazione sia così stabile per così tanto tempo. Ma serve a darci un’idea.

Autonomia e libertà finanziaria

Un altro modo per affrontare la nostra pianificazione è pensare in termini di libertà finanziaria. Cioè, il grado di dipendenza o autonomia che abbiamo rispetto al nostro stipendio. La metterò in un altro modo. Si presume che la piena libertà finanziaria sia raggiunta quando si può vivere di affitti, cioè non è necessario lavorare per ottenere il reddito di cui si ha bisogno per condurre la vita che vuole condurre.

Forse è un obiettivo alla portata di pochi. Ecco perché parliamo anche di autonomia o indipendenza finanziaria. L’idea è sempre la stessa, vedere come possiamo bilanciare il nostro reddito ricorrente (buste paga) e il reddito aggiuntivo (reddito da locazione, dividendi, plusvalenze …). Gli investimenti sono un buon modo per aumentare il reddito aggiuntivo e, quindi, migliorare la nostra indipendenza finanziaria.

Ad esempio, in Urbanitae ti offriamo la possibilità di ottenere entrate periodiche con la nostra nuova linea di attività in redditività. È un’altra idea a cui puoi dare un’occhiata. Fai i conti e chiedici cosa vuoi. Ecco a cosa siamo…

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Come sono i progetti di debito (crowdlending)?

Anche se è sempre la stessa cosa – finanziare un progetto – nel mondo del crowdfunding immobiliare ci sono due tipi principali di strategie. Da un lato, ci sono progetti di plusvalenze (noto anche come equity crowdfunding); dall’altro, progetti di prestito o di debito (chiamato anche crowdlending o crowdfunding basato sul debito). Non siamo tanto interessati ai nomi quanto alle differenze.
La differenza più importante è il grado di associazione degli investitori con il progetto. Mentre nelle plusvalenze, gli investitori con partner di progetto, nei progetti di debito prestano solo i soldi allo sviluppatore. Nel primo caso, gli investitori di solito entrano in una fase precedente del progetto. Ottengono i loro soldi indietro solo una volta che tutte le case nello sviluppo sono state costruite e vendute. Nei progetti di prestito, lo recuperano alla scadenza del termine e con gli interessi precedentemente fissati.

Ecco perché i progetti di equity tendono ad avere scadenze più lunghe. Condividendo i rischi tra investitore e promotore, i rendimenti sono più elevati. Nei prestiti, tuttavia, La chiave è garantire la capacità dello sviluppatore di rimborsare. Cioè, i rischi del progetto sono simili, dal momento che parliamo sempre di sviluppo immobiliare. Ma il rimborso del prestito non è legato, ad esempio, alla vendita di tutte le quote. Una volta trascorso il termine, il promotore deve restituire il denaro. Se hai cosa, nessun problema.
È qui che entrano in gioco le garanzie. Un chiaro esempio è un mutuo. Se il prestito è accompagnato da una garanzia ipotecaria, ciò significa che il mutuatario del denaro risponde, in caso di inadempienza, con l’immobile ipotecato, ad esempio l’azienda agricola in cui si trova il progetto. Se lo sviluppatore non può restituire il denaro alla scadenza, l’ipoteca viene pignorata e la proprietà, in questo caso la proprietà, passa nelle mani del creditore.
Tuttavia, la garanzia deve avere un valore sufficiente. Pertanto, un criterio utile quando si concede un prestito è guarda il loan-to-value (LTV). In altre parole, stiamo parlando della percentuale che il prestito rappresenta sul valore totale della garanzia. Più basso è l’LTV, più sicuro è considerato il prestito. È logico. Se l’LTV è del 40%, significa che ho prestato l’equivalente del 40% del valore della garanzia. Se eseguita, la garanzia coprirebbe più che la mia esposizione.
Debito in Urbanitae
In Urbanitae, otto dei dieci progetti che finanziamo provengono da Giustizia o plusvalenze. Tra la ragione, come spiega Diego Bestard, è la difficoltà dei promotori nel trovare partner capitalisti in progetti di piccole e medie dimensioni. Ciononostante Abbiamo finanziato più di 18 milioni di euro in crowdlending. Un totale di 19 progetti che vanno da 300.000 euro a 3 milioni, come Casa della Cascata.
Si tratta di cifre che ci aspettiamo aumentino rapidamente con il lancio del nostro Prestito promotore. Questo prodotto è focalizzato sugli sviluppatori che non ottengono finanziamenti per iniziare i lavori nonostante soddisfino requisiti come la proprietà del terreno su cui verrà promosso, la licenza edilizia concessa e una commercializzazione compresa tra il 40 e il 60%.
2. Le regole di base dell’investimento

Come in molte altre aree della vita, investire bene ha una parte importante di evitare errori. Queste quattro regole base dell’investimento ti aiuteranno a non inciampare più del necessario.
La prima cosa da chiarire è che l’obiettivo di queste regole non è diventare ricchi, ma evitare di perdere i tuoi soldi. Seguire queste raccomandazioni ti permetterà di prendere decisioni di investimento più fondate… e ti risparmierà sorprese.
Ti abbiamo già detto che il primo requisito per iniziare a investire è aver risparmiato, avere la tua situazione finanziaria in ordine. Da lì, le decisioni dipendono dal profilo di ogni investitore e dal rischio che vogliamo assumere. E il rischio è molto legato, a sua volta, al momento della vita in cui ci troviamo. Probabilmente non vorremo investire allo stesso modo se stiamo pensando di comprare una casa o se vogliamo rafforzare la nostra pensione…
In ogni caso, le raccomandazioni generali indicano di risparmiare circa il 10% del tuo stipendio e di investire circa il 10% o il 15% delle entrate. Questa percentuale potrebbe aumentare fino al 30% o al 40% in base a ciò che abbiamo menzionato: il momento della vita e la tolleranza al rischio di ciascuno. Tuttavia, le regole base dell’investimento sono applicabili a tutti gli investitori. Eccole qui:

1. Inizia presto
Il detto “non rimandare a domani quello che puoi fare oggi” si applica anche agli investimenti. In effetti, se non hai ancora iniziato, sei fortunato, perché ora è sempre il momento migliore. A meno che il tuo obiettivo non sia ottenere rendimenti in poco tempo. Per la maggior parte degli investitori, non è mai troppo tardi, perché, a lungo termine, il mercato cresce sempre. E perché la redditività, per quanto piccola, moltiplica i tuoi risparmi nel tempo.
Ti abbiamo già parlato dell’interesse composto. All’inizio, l’interesse fa crescere il tuo investimento un po’, ma poi questo interesse si applica al totale un po’ più grande. Di conseguenza, la crescita dei tuoi risparmi non è aritmetica, ma geometrica. Per darti un’idea: immagina di mettere 1.000 euro in un salvadanaio e di aggiungere 30 euro ogni mese. Dopo 20 anni, avrai 8.200 euro. Se invece del salvadanaio avessi scelto un deposito al 2%, al ventesimo anno avresti 10.400 euro. Dopo 30 anni, sarebbero 16.700…
2. Pensa a lungo termine
L’economia ha i suoi cicli. Normalmente, se ha avuto una crescita prolungata, arriverà un momento in cui smetterà di crescere ed entrerà in recessione – beh, a meno che tu non viva in Australia. Questo influisce sulla valutazione degli asset – ciò in cui puoi investire – anche se il suo effetto non è uniforme. Inoltre, possono sorgere complicazioni in un settore ma non in altri. In sintesi, è difficile battere il mercato: prevedere cosa succederà per trarne vantaggio.
Ciò che non cambia è che il mercato, come l’economia, cresce sempre a lungo termine. Da qui il fatto che non è mai troppo tardi per iniziare a investire – senza lasciarsi trasportare dall’euforia o dalle decisioni di altri investitori. Come ha detto Warren Buffett: “Per fare soldi investendo bisogna comprare buone aziende e tenerle per lunghi periodi di tempo”. Certo, la prima parte è più semplice quando sei Warren Buffett…
3. Diversifica
Ray Dalio, fondatore del fondo hedge Bridgewater Associates e considerato una delle persone più influenti al mondo, afferma che la diversificazione è il “sacro Graal” degli investimenti. La chiave del successo è semplice: “Trovare 15 o 20 buone fonti di reddito non correlate tra loro”. Ancora una volta, l’esperienza di essere Ray Dalio conta molto.
Ma l’idea è chiara. Se investiamo in asset diversi, settori diversi, paesi diversi o in momenti diversi, diluiremo il rischio. La proposta di Urbanitae ha la diversificazione alla sua base: partendo da piccole somme, permette di investire in una pluralità di progetti indipendenti e di diversificare per tipo di asset e localizzazione.
4. Assicurati di capire
Anche le opzioni di investimento più classiche meritano un esame attento. Se hai dubbi tra il TIN e il TAE, non sai esattamente cosa sia un’obbligazione con cedola o quale sia la differenza tra rendimento lordo e netto, chiedilo prima di decidere. E assicurati di investire in qualcosa di cui puoi comprendere il funzionamento. Una parte del disastro che si è verificato durante la Grande Recessione – la crisi mondiale iniziata nel 2007 – è che molti hanno investito in prodotti – derivati – come i CDS o i CDO, difficili da comprendere.
In sintesi, non lasciarti trasportare né prendere decisioni affrettate. E scegli investimenti che puoi spiegare ai tuoi genitori… o che puoi toccare.

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Perché il lungo termine è buono

La cosa buona di iniziare a investire è che arrivi sempre in un buon momento. Non fraintendetemi: gli investitori più abili sono in grado di vedere il momento, saltare… e raccogliere benefici sostanziali. Ma la maggior parte di noi può solo sperare di contrastare gli alti e bassi del mercato – e la nostra inesperienza – con pazienza. Cioè, con il tempo.

Se stai iniziando nel mondo degli investimenti, devi avere risparmi e non avere fretta. Come disse l’economista Paul Samuelson, vincitore del premio Nobel nel 1970: investire “dovrebbe essere come rimanere e guardare la vernice asciugarsi o l’erba crescere. Se sei alla ricerca di emozioni, prendi $ 800 e vai a Las Vegas. Ci sono due ragioni per cui questo è vero. Il primo è che è molto difficile battere il mercato. La seconda, che a lungo termine si vince sempre.

Ecco perché è una buona idea iniziare presto, ad esempio, oggi. Poiché a lungo termine il mercato sale sempre, se avessi iniziato a investire 20 anni fa oggi avresti moltiplicato i tuoi soldi. Inoltre, grazie all’interesse composto, un piccolo profitto cresce a un ritmo esponenziale nel corso degli anni. Hai perso? Lo capirai subito con un esempio.

Immagina di investire 1.000 euro in un prodotto che offre un rendimento annuo del 5%. Dopo 12 mesi, avrai 1.050 euro. Nell’anno 2, quel 5% verrà applicato su un importo superiore, quindi i tuoi 1.000 euro saranno diventati 1102,5. Nell’anno 10, l’interesse composto avrà aumentato i tuoi 1.000 euro per raggiungere 1.628,89 euro. È come una palla di neve: sta diventando sempre più grande.

Scadenze in Urbanitae

E come sono le scadenze in Urbanitae ? Nel crowdfunding immobiliare ci sono due tipi principali di progetti: quelli che seguono una strategia di plusvalenze (progetti azionari) e quelli che seguono una strategia di debito (progetti di prestito). C’è una terza classe, che in realtà è una delle prime: i progetti di noleggio, che di solito sono strutturati tramite equity. Ma è di questo che parleremo in un altro post.

I progetti azionari sono di solito rapidamente identificati dal loro termine. È raro che scendano sotto i 20 mesi. Tuttavia, i prestiti possono benissimo essere progetti con 15 o 12 mesi di anticipo, o anche meno. Perché? Perché sono completamente diversi.

In un progetto azionario, gli investitori di Urbanitae diventano partner dello sviluppatore. Pertanto, tendono ad entrare in una fase più iniziale dei progetti e sono esposti a rischi maggiori. Ad esempio, che i lavori sono in ritardo, che la licenza impiega più tempo ad arrivare, che le case non vengono vendute … Per lo stesso motivo, i rendimenti sono generalmente più alti.
Tutto questo può accadere anche in un progetto di debito. Ma non condizionano la redditività. Come accade quando si chiede un mutuo, ciò che la banca richiede è di rimborsare il prestito in modo tempestivo. Quando gli investitori di Urbanitae prestano i loro soldi a uno sviluppatore, è obbligato a restituirlo una volta scaduto il termine e con l’interesse concordato. Non importa se in quel periodo ha fatto bene, molto bene o regolarmente.
In Urbanitae, oltre l’80% del finanziamento corrisponde a progetti azionari. Siamo, infatti, l’unica piattaforma di crowdfunding immobiliare specializzata in questo tipo di progetti. Anche se abbiamo guadagnato meno debiti, con il lancio del nostro
prestito per sviluppatori
nell’ultimo trimestre del 2022 prevediamo di aumentare questa linea della nostra attività.
1. Perché per investire prima bisogna risparmiare

È sempre un buon momento per iniziare a investire. Tuttavia, prima di fare questo passo, è essenziale assicurarsi di avere una solida base finanziaria. Risparmiare prima di investire non solo fornisce sicurezza finanziaria, ma massimizza anche il potenziale dei tuoi investimenti. In questo primo articolo della nostra guida ti spieghiamo perché l’ordine dei fattori è: prima, risparmio; secondo, investimento.

Immagina che le tue finanze personali siano una casa. La cosa più importante è che questa casa abbia una base solida e delle fondamenta capaci di sopportare le intemperie economiche.

1. Il fondo di emergenza

La cosa negativa degli imprevisti è che non si sa mai quando si presenteranno… Ecco perché la prima regola è avere un fondo di emergenza, che rappresenta la base della nostra casa finanziaria. Il fondo di emergenza funziona come una rete di sicurezza finanziaria per coprire spese impreviste come riparazioni dell’auto, emergenze mediche o perdita del lavoro.

Questo fondo deve contenere l’equivalente di tre a sei mesi di spese e deve essere facilmente accessibile. La quantità ideale di denaro risparmiato dipenderà dalle circostanze: non sarà la stessa per una persona sola rispetto a una con figli o un familiare a carico. Avere un fondo di emergenza ti dà la tranquillità di non dover vendere i tuoi investimenti quando le cose vanno male, proteggendo così il tuo portafoglio a lungo termine.

2. Lo stipendio e altre entrate ricorrenti

Il piano successivo della nostra casa è costituito dalle entrate ricorrenti. Cioè, le entrate regolari e prevedibili che ricevi, che si tratti del tuo lavoro, pensioni, affitti o qualsiasi altra fonte costante di reddito. Questo piano è cruciale perché fornisce il flusso di cassa necessario per coprire le tue spese mensili, risparmiare e investire. Una gestione efficiente di queste entrate è vitale per mantenere la stabilità finanziaria e assicurarsi di poter continuare a costruire la tua casa finanziaria.

3. Risparmi a breve termine

Più in alto, con vista sulla strada, ci sono i nostri risparmi a breve termine. Questi sono fondi destinati a obiettivi specifici e relativamente vicini nel tempo, come vacanze, l’acquisto di un elettrodomestico, o qualsiasi spesa pianificata che prevedi di fare nei prossimi uno-tre anni. Ad esempio, sostituire quel telefono con lo schermo così rotto che sembra un caleidoscopio.

Avere questi risparmi a breve termine ti permette di gestire le spese pianificate senza dover ricorrere al tuo fondo di emergenza o indebitarti, mantenendo così le tue finanze organizzate e sotto controllo.

4. Le assicurazioni

Secondo i Centri per il controllo e la prevenzione delle malattie (CDC) degli Stati Uniti, le probabilità di essere colpiti da un fulmine sono di 1 su 500.000. Probabilmente non ci accadrà, ma continuiamo a dormire sotto un tetto. Nella nostra casa finanziaria, questo tetto rappresenta le assicurazioni, che ci proteggono, noi e le nostre famiglie, contro quelle cose contro le quali non possiamo combattere.

Infatti, le assicurazioni offrono protezione contro rischi importanti che potrebbero avere un impatto devastante sulle tue finanze. Parliamo di assicurazioni sanitarie, vita, casa, auto… Avere una copertura assicurativa adeguata è essenziale per garantire la stabilità e la sicurezza finanziaria.

5. Fuori dai debiti

E ci resta il camino. Non è che siamo insensibili alle emissioni di gas serra: è solo un’analogia. Il fumo del camino rappresenta qui il debito che stiamo riducendo, come le rate dell’auto o il mutuo. Soprattutto il debito a breve termine, che di solito comporta interessi più alti. (L’interesse composto fa magie con il denaro. Quando parliamo di rendimento è fantastico, ma quando si tratta di debito, può essere catastrofico).

Il fumo del camino indica che, sebbene esistano impegni finanziari, sono sotto controllo e stanno diminuendo attivamente. Pagare i debiti in modo costante non solo libera risorse per altre aree della tua vita finanziaria, ma migliora anche il tuo punteggio di credito e riduce il tuo stress finanziario. Mantenere il debito sotto controllo è essenziale per evitare che consumi i tuoi redditi e i tuoi risparmi.

Se vuoi saperne di più sull’investimento, visita la nostra sezione Impara nel blog e il nostro profilo YouTube.

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Quali sono i tipi di immobili?

Il titolo di questo post è sia impegnativo che evidente. Impegnativo perché investire nel settore immobiliare in modo tradizionale non è alla portata di tutti. Evidente perché, per chi già ci conosce, Urbanitae è uno dei modi più semplici e redditizi per investire in mattoni.

Ma il crowdfunding immobiliare è solo una possibilità tra le tante. Nel blog parleremo dei diversi modi per rendere redditizia una proprietà. Ma prima di parlare di come investire nel settore immobiliare, chiariremo di cosa stiamo parlando quando diciamo immobiliare. Non tutto è nuovo alloggio, anche se, come sappiamo in Urbanitae, questo è un investimento molto interessante. Cominciamo.

La prima cosa da chiarire è cosa significa investire nel settore immobiliare. Potremmo dire che consiste nell’acquisto, nella proprietà, nell’affitto o nella vendita di terreni o di qualsiasi struttura costruita su di esso allo scopo di fare soldi. La cosa normale quando parliamo di investimenti immobiliari è che ci riferiamo a quattro categorie o settori di base: residenziale, commerciale, industriale (e logistico) e territoriale.

Settore residenziale

Quando parliamo di residenziale ci riferiamo a tutti quegli immobili destinati ad essere adibiti ad abitazioni. Tuttavia, sicuramente hai sentito parlare di termini come costruire in affitto o coliving e non sai molto bene cosa significano. Oltre alla casa che tutti conoscono, il nome living è spesso usato per comprendere diversi tipi di beni che condividono lo scopo.

Ad esempio, il segmento del coliving è uno di quelli che ha generato più rumore negli ultimi mesi all’interno del residenziale. E non è sorprendente, dal momento che suppone, più che un nuovo tipo di proprietà, un nuovo stile di vita. In generale, il coliving prevede uno spazio condiviso da più utenti – generalmente, lavoratori ultratrentenni – con aree comuni e servizi comunitari inclusi nel prezzo di affitto.

Il settore residenziale comprende anche residenze studentesche e persino i segmenti di sanità e abitazione per anziani. Questi ultimi due sono strettamente correlati, poiché si concentrano su persone di età superiore ai 65 anni con esigenze e gradi di autonomia diversi. Quindi, includono dalle case di cura alle cliniche di utilizzo, attraverso le urbanizzazioni costiere dove è possibile trascorrere la pensione tranquillamente.

E sono sicuro che hai anche sentito parlare di multifamily. Questo concetto si riferisce all’affitto residenziale. Di solito comprende principalmente due tipi di beni immobili: il settore privato affittato (PRS) e il build to rent (BTR), anche se non solo. Il PRS designa alloggi privati in affitto completati, mentre il BTR di solito comporta la costruzione di alloggi destinati all’affitto e gestiti professionalmente e su larga scala.

Settore commerciale

Se lo definissimo come “tutte quelle proprietà non destinate all’uso in abitazioni”, sarebbe corretto. Pertanto, il settore commerciale potrebbe coprire anche la logistica o la salute sociale. Ma, per capirci, ci limiteremo a ciò che di solito indica. Stiamo parlando di spazi come negozi, centri commerciali, hotel e resort, ristoranti e uffici. È comune analizzare separatamente hotel e uffici, a causa del volume di investimenti che rappresentano e delle loro connotazioni economiche.

Anche i centri commerciali tendono a meritare un’attenzione speciale. Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, l’e-commerce non ha spostato l’interesse per “l’offerta di strada”. Come ricorda Savills, il 18% delle vendite al dettaglio avviene nei centri commerciali, il 72% nei negozi ambulanti e il restante 10% attraverso l’e-commerce). E gli investimenti, dopo il colpo della pandemia, stanno accompagnando quella realtà.

Settore industriale-logistica

La pandemia ha stimolato alcune tendenze che già venivano da lontano. Tra questi, il commercio elettronico, stimolato dalla necessariamente scarsa libertà di movimento. Pertanto, il settore della logistica è uno dei migliori degli ultimi tempi. Continuano quindi ad aumentare gli investimenti in magazzini logistici, centri dell’ultimo miglio (per coprire l’ultimo viaggio fino al consumatore finale) o logistica in quota (che richiede meno terra).

Infatti, la prima metà dell’anno ha registrato un record nell’affitto di spazi logistici, come vi raccontiamo nel blog.

Suolo

Il suolo è uno dei beni meno conosciuti, o su cui meno tendiamo a riflettere. Dopotutto, è abbastanza prosaico: lo calpestiamo ogni giorno. All’interno del settore immobiliare, è uno dei settori più interessanti perché la terra è uno dei pochi input invariabili: è una merce scarsa perché non può essere generata più di quello che c’è.

Naturalmente, quando si parla di “scarsità di terra”, ciò che si intende è una mancanza di terra per usi urbani. Ciò ha a che fare con l’agilità amministrativa nella concessione delle licenze e le restrizioni che possono essere stabilite, ad esempio, con criteri ambientali.

Un’altra curiosità del suolo è che, in realtà, non si riferisce solo alla terra. Infatti, include anche lo spazio verso “il centro della terra” e quello sopra. Ecco perché ci sono anche i cosiddetti diritti aerei, che proteggono la capacità di “sviluppare lo spazio a terra senza interferenze da parte di altri”, come sottolinea Wikipedia.

In ogni caso, investire in terreni è solitamente complicato e rischioso per un piccolo risparmiatore. Il più comune viene fatto attraverso strumenti come gli exchange-traded fund (ETF) o socimis, di cui parleremo in un’altra occasione.
Incontra Matías

Con l’inflazione e lo scenario economico che si complicano, è sempre più importante sapere cosa fare con i propri risparmi. Avere i soldi in banca è sempre un’opzione, ma è solo una tra le tante. Soprattutto quando la redditività che puoi generare con un conto corrente è vicina allo zero. È vero che l’aumento dei tassi di interesse sta migliorando i depositi bancari, ma il rendimento è ancora molto modesto oggi.
Pertanto, l’investimento appare come un’alternativa interessante. Si potrebbe dire che Il modo migliore per risparmiare è proprio investire. Ma devi sapere quanto, come e quando. Le possibilità sono quasi infinite, dalle azioni di una società quotata alle materie prime, alle criptovalute. E, naturalmente, il settore immobiliare. Come forse saprai, gli immobili sono considerati un investimento sicuro: è più sicuro della maggior parte.
In Urbanitae abbiamo cercato di portare gli investimenti immobiliari al grande pubblico per più di tre anni. La nostra proposta è semplice: riuniamo molti investitori in modo che insieme possano finanziare un progetto immobiliare. In generale, finanziamo nuovi sviluppi abitativi. In questo modo, a partire da soli 500 euro, chiunque può diventare partner di un progetto che, altrimenti, sarebbe fuori portata. E, naturalmente, partecipare alla redditività che viene generata.
Ma vogliamo andare oltre. Non ci accontentiamo di spiegare molto bene cosa vuol dire investire con Urbanitae, né di dettagliare i rischi di ogni progetto. Il nostro obiettivo finale è aiutarti a prendere buone decisioni finanziarie. In altre parole, vogliamo che, se decidi di investire, con noi o meno, lo fai con tranquillità e fiducia. E, per questo, il modo migliore è capire molto bene cosa vuoi fare, come funziona l’investimento e quali regole di base dovresti conoscere per limitare possibili paure.
Abbiamo affidato questa missione a un buon amico. Matías stava per entrare in un pasticcio finanziario per aver voluto investire senza sapere molto bene cosa. In questo periodo, ha messo le batterie e ha imparato molti concetti di base che ora vuole dirti in modo che tu eviti di cadere nei suoi errori – o nuovi. Così, nei prossimi mesi Matías condividerà la sua saggezza in questo blog, sul sito web di Urbanitae e sul nostro canale YouTube. Hai il coraggio di accompagnarlo?
5 errori da evitare negli investimenti in crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding ha fatto irruzione nel settore immobiliare. Questo modello di investimento, che permette a qualsiasi investitore – grande o piccolo – di diversificare le proprie partecipazioni in diverse proprietà o tipologie di immobili, è cresciuto esponenzialmente negli ultimi anni. Solo nel nostro paese, nel 2017, il volume degli investimenti è stato di 42 milioni di euro, con un aumento del 110% rispetto all’anno precedente. Una tendenza che, secondo gli esperti, continuerà nei prossimi anni. Un’opzione di investimento che sta guadagnando sempre più adepti, ma che rimane ancora sconosciuta per una parte della società. Per questo motivo, da Urbanitae chiariremo alcuni dubbi e errori che possono sorgere al momento di investire per la prima volta nel crowdfunding immobiliare.

1. Non scegliere la piattaforma giusta

Ci sono diverse piattaforme, ma non tutte funzionano allo stesso modo. È fondamentale optare per un’azienda che abbia un team di esperti che consiglino l’utente in tutte le fasi del processo. Inoltre, la piattaforma deve offrire asset che soddisfino le esigenze degli investitori, sia per tipo che per differenziazione dei progetti.

2. Investire una somma troppo bassa

La vera innovazione del crowdfunding è che qualsiasi cittadino può investire in grandi progetti immobiliari, normalmente riservati a investitori professionali con grandi capitali. Pertanto, sebbene il crowdfunding consenta di investire in un asset con una piccola somma, è consigliabile, entro le nostre possibilità, farlo con un importo che ci permetta di ottenere una redditività ottimale del prodotto. Anche se esistono rischi, l’investimento è supportato da un bene tangibile, ovvero l’immobile stesso in cui si sta investendo. Inoltre, logicamente, un maggiore esborso in un progetto di crowdfunding ti rende proprietario di una percentuale maggiore dell’asset.

3. Non comprendere bene il prodotto

Non sapere come funziona il processo di investimento e, in particolare, i tempi per rendere redditizio e recuperare il denaro investito è un errore molto comune al primo investimento. Pertanto, è fondamentale informarsi e avere chiara qual è la strategia del progetto, quali sono i tempi di uscita e come ti genererà denaro.

Ad esempio, un progetto il cui obiettivo è generare redditività tramite affitti può iniziare a darti denaro dal primo mese di investimento (nel caso dell’acquisto di un immobile già affittato, ad esempio). Tuttavia, in generale, avrà un periodo di recupero del capitale più lungo. In Urbanitae, normalmente, i progetti di reddito hanno un periodo di investimento minimo di 3 anni, dopo i quali l’immobile viene venduto e si recupera il denaro investito e le plusvalenze (se ce ne sono). È importante tenere presente che, fino a quando l’asset non viene venduto, non si può recuperare il denaro investito all’inizio.

Nel caso di progetti di plusvalenze, la redditività si cerca esclusivamente nella vendita dell’asset e non si genera denaro durante l’investimento. Un esempio di base di questo tipo sarebbe l’acquisto di un immobile antico da ristrutturare e vendere. Parleremmo di un periodo tra i 10 e i 24 mesi, a seconda della complessità della ristrutturazione.

4. Non conoscere bene i rischi di ogni investimento

Devi assicurarti che la piattaforma in cui investi sia trasparente riguardo ai rischi di ogni progetto. Una società seria di crowdfunding immobiliare manterrà sempre l’utente informato e lo consiglierà in ogni momento.

5. Credere che la redditività sia sempre fissa

È anche un errore pensare che il semplice fatto di investire ti garantirà sempre una redditività fissa. La redditività è garantita solo nei prestiti con un tasso d’interesse predefinito, come, ad esempio, nel finanziamento di un progetto a un promotore. La redditività nei progetti di crowdfunding immobiliare è stimata e dipende dalle condizioni di mercato al momento della vendita. Ricorda quanto detto al punto 4, se la società di crowdfunding ti specifica uno scenario diverso, potresti avere brutte sorprese.