Il mercato degli uffici fatica a tornare al suo status pre-pandemia. Secondo la società di consulenza Savills Aguirre Newman, nel primo semestre del 2019 questo segmento ha raggiunto un volume di investimento pari a 1.625 milioni di euro, registrando una crescita del 150% rispetto all’anno precedente. Quattro anni dopo, e dopo un periodo difficile, la stessa società indica un volume di investimenti pari a 735 milioni di euro nei primi sei mesi dell’anno. La valutazione elevata degli uffici subprime è alla base della scarsa attività di investimento tra il 2017 e il 2022, secondo lo studio The Office Property Telescope elaborato da EY.
Sebbene i dati non siano molto favorevoli, il valore degli uffici in termini di redditività rimane elevato. Lo riflette l’ultimo report di Idealista, che analizza la redditività lorda dell’acquisto di immobili da destinare alla locazione nel terzo trimestre del 2023. Questo studio stabilisce la leadership degli uffici con il 12,7%, seguiti dai locali commerciali con il 9,8%, mentre garage e abitazioni si attestano rispettivamente al 7,7% e al 7,1%. Tanto che, in un contesto di correzione dei prezzi, alcuni investitori restano in attesa di possibili opportunità ad alto valore aggiunto.
Uffici riconvertiti in abitazioni
Parallelamente, la trasformazione di questi asset è una tendenza in crescita e con grande potenziale, secondo EY. La riconversione di uffici meno interessanti per l’investimento in immobili residenziali, soprattutto quelli con canoni più bassi, può comportare un’interessante rivalutazione per i proprietari. Solo Madrid conta 1,8 milioni di metri quadrati di superficie suscettibile di essere riposizionata. Barcellona aggiunge altri 763.000 metri quadrati.
Cambiare l’uso degli uffici nelle due principali capitali spagnole, con il sostegno di una maggiore domanda di abitazioni, implicherebbe l’inserimento complessivo di fino a 28.000 nuove unità residenziali nei prossimi 20 anni.
È la strada già intrapresa da grandi città di altri Paesi in cui esistono tensione residenziale e un’eccessiva offerta di spazi per uffici. È il caso di New York, che ha avviato un piano per trasformare gli uffici costruiti prima del 1990 in 20.000 nuove abitazioni. A tal fine, offre ai promotori l’assistenza di funzionari per facilitare le procedure e ha riclassificato una zona di Manhattan nota come Midtown South. Boston, San Francisco e altre città statunitensi stanno lavorando nella stessa direzione, affrontando innumerevoli edifici per uffici vuoti e un parco abitativo insufficiente che provoca un continuo aumento dei prezzi degli affitti.
Una tendenza che cresce in Spagna
In Spagna ci troviamo ancora in una fase iniziale. La società di consulenza CBRE calcola che negli ultimi 10 anni sono stati effettuati 156 cambi d’uso, e la prova che negli ultimi tempi la tendenza si è intensificata è che oltre il 70% delle conversioni è stato realizzato nel periodo 2019-2023. Inoltre, l’86% delle operazioni si concentra a Madrid e Barcellona, a cui si aggiungono “altre città in cui questo fenomeno si sta iniziando a osservare, come Siviglia, Bilbao, Cadice o le Baleari”, afferma la società.
L’analisi della consulenza conclude che circa 224.000 metri quadrati sono passati da uffici a uso residenziale nell’ultimo decennio. L’abitazione destinata alla compravendita è il prodotto più abituale. Tuttavia, rientrano anche altri modelli come la locazione, il coliving o il senior living.
Ma al di là del segmento residenziale, la trasformazione degli uffici guarda anche al settore alberghiero. Infatti, circa 164.000 metri quadrati di uffici sono stati trasformati in hotel. Anche in questo caso, gran parte di questi interventi, l’86%, si localizza a Madrid e Barcellona, sebbene il fenomeno inizi a estendersi ad altre città come Siviglia, Bilbao, Cadice o le Baleari.
Un’opportunità anche per i piccoli investitori
I piccoli investitori immobiliari non sono estranei a questa corrente e non esitano a inserire questa formula nei propri portafogli. Un buon esempio è l’accoglienza positiva ricevuta dai progetti di finanziamento partecipativo sviluppati da Urbanitae e focalizzati sulla riconversione di uffici:
- Il progetto García Lorca, insieme a Grupo Abauco, consisteva nello sviluppo di una promozione di abitazioni di nuova costruzione a Siviglia al piano di un edificio che, fino a quel momento, veniva utilizzato come ufficio. L’equity totale del progetto ammontava a 3.000.000 di euro, di cui gli investitori di Urbanitae hanno apportato il 62% — 1.870.000 euro — e il promotore e un investitore il restante 38% — 1.130.000 euro.
- Il progetto Doce de Octubre si basava sulla trasformazione di un’ex filiale bancaria in quattro abitazioni. L’operazione è stata guidata da Chapnik & Giesen, società di riferimento nella riconversione di immobili.
