La strategia barbell propone di costruire un portafoglio con due blocchi chiaramente differenziati: uno orientato a offrire maggiore prevedibilità e minore rischio relativo, e un altro che assume più incertezza in cambio di un maggiore potenziale di redditività.
Applicata all’investimento immobiliare, questa logica può tradursi nella combinazione di progetti di debito e operazioni di equity. Il debito può apportare maggiore visibilità contrattuale su interessi, termini e priorità di rimborso. L’equity, invece, permette di partecipare direttamente al risultato del progetto e beneficiare di una possibile rivalutazione superiore.
Ma la chiave sta nella sfumatura: un portafoglio non è barbell semplicemente perché combina debito ed equity. Affinché la strategia abbia senso, ogni blocco deve svolgere una funzione diversa e l’insieme deve essere coerente con l’orizzonte, la liquidità e la capacità dell’investitore di assumere perdite.
Che cos’è davvero una strategia barbell
Il nome deriva dalla forma di un bilanciere: due estremità con peso e una zona centrale molto più leggera.
Trasposto all’investimento, significa evitare una concentrazione eccessiva in asset a rischio intermedio e separare meglio le funzioni di ogni parte del portafoglio. Un blocco cerca di limitare l’incertezza e apportare maggiore prevedibilità; l’altro accetta un rischio superiore per aspirare a una redditività potenzialmente più elevata.
Questo non significa che gli investimenti a rischio medio siano necessariamente negativi. La logica della strategia consiste nel chiedersi che cosa apporti ogni investimento all’insieme ed evitare posizioni che non migliorino chiaramente né la protezione relativa né il potenziale di rendimento.
Nel settore immobiliare, questa separazione può risultare particolarmente utile perché debito ed equity presentano profili di rendimento e priorità di rimborso molto diversi.
Debito ed equity: due modi diversi di partecipare a un progetto
In un progetto di debito, l’investitore finanzia un prestito concesso a un promotore. Normalmente conosce in anticipo:
- il tasso d’interesse;
- la durata contrattuale;
- la modalità di rimborso;
- e la posizione di rimborso rispetto al capitale del promotore e agli investitori di equity.
Questa maggiore visibilità contrattuale può far sì che determinate operazioni di debito rientrino nel blocco più difensivo di una strategia barbell.
Tuttavia, l’interesse concordato non garantisce il risultato. L’incasso effettivo dipende dal fatto che il debitore possa rimborsare il prestito nelle condizioni previste.
Nell’equity, invece, l’investitore partecipa al risultato finale dell’operazione. La sua redditività dipende da variabili come:
- costi di acquisizione e costruzione;
- tempi di esecuzione;
- prezzi di vendita;
- finanziamento;
- e valore finale del progetto.
Se l’operazione supera le previsioni, l’equity può catturare una parte maggiore del beneficio. Se il risultato peggiora, assorbe anche prima il deterioramento del valore residuo, poiché il debito ha priorità di rimborso secondo il proprio rango.
Per questo, all’interno di una barbell, l’equity occupa di solito il blocco con maggiore rischio relativo e maggiore potenziale di rivalutazione.
Non tutto il debito è difensivo e non tutto l’equity ha lo stesso rischio
Classificare automaticamente tutto il debito come conservativo e tutto l’equity come aggressivo sarebbe una semplificazione.
All’interno del debito esistono differenze importanti. Un’operazione senior con garanzia ipotecaria di primo grado, un livello moderato di leva e una fonte di rimborso chiara può presentare un profilo molto diverso rispetto a un debito subordinato o dipendente da un futuro rifinanziamento.
Per analizzare il blocco di debito conviene esaminare, tra gli altri fattori:
- rango di rimborso;
- garanzie;
- rapporto tra prestito e valore o costi del progetto;
- fonte di rimborso;
- avanzamento dell’operazione;
- solvibilità del promotore;
- e durata.
Esistono anche differenze rilevanti tra progetti di equity. Una promozione praticamente terminata e con un elevato livello di vendite non presenta lo stesso rischio di un’operazione in fase iniziale, con maggiore incertezza di esecuzione e commercializzazione.
Inoltre, la leva interna del progetto conta. Due operazioni di equity con una redditività obiettivo simile possono avere profili molto diversi se una dipende molto di più dal finanziamento bancario.
L’etichetta debito o equity è quindi solo il primo livello dell’analisi.
Come costruire una barbell immobiliare passo dopo passo
Prima di distribuire percentuali tra debito ed equity, conviene rispondere a domande più basilari.
1. Definisci l’obiettivo
Cerchi principalmente di preservare il capitale, ottenere redditività a medio termine o massimizzare la crescita? La funzione del blocco immobiliare deve essere chiara prima di selezionare i progetti.
2. Decidi l’orizzonte
Le scadenze sono particolarmente importanti negli investimenti illiquidi. Un’operazione di debito può avere una scadenza contrattuale relativamente definita, mentre un progetto di equity dipende di solito dall’esecuzione e dalla successiva uscita.
In entrambi i casi possono verificarsi ritardi.
3. Calcola la liquidità di cui hai bisogno
Il denaro destinato a questi investimenti dovrebbe poter rimanere impegnato per il termine previsto e per eventuali estensioni.
4. Colloca l’immobiliare all’interno del tuo patrimonio complessivo
La barbell non dovrebbe essere analizzata in modo isolato.
Un investitore può avere debito ed equity immobiliare e, allo stesso tempo, possedere l’abitazione principale, fondi, azioni, reddito fisso o liquidità. Pertanto, una distribuzione 80/20 all’interno di una piattaforma non significa che tutto il suo patrimonio abbia quello stesso profilo di rischio.
5. Assegna funzioni a ogni blocco
Solo allora ha senso decidere quale proporzione avrà il lato con maggiore prevedibilità e quale quello con maggiore potenziale di rendimento.
Non esiste una percentuale universale.
Esempi di allocazione, non raccomandazioni
Un portafoglio potrebbe destinare l’80% del proprio blocco immobiliare al debito e il 20% all’equity. Un altro potrebbe assumere più incertezza con una ripartizione 60/40.
Si potrebbero utilizzare anche combinazioni intermedie.
Queste percentuali servono solo a visualizzare la logica della strategia. Non definiscono automaticamente un profilo conservativo, moderato o dinamico.
L’adeguatezza dipende da:
- qualità concreta delle operazioni;
- patrimonio totale;
- liquidità disponibile;
- durata;
- e capacità di assumere perdite.
Un debito subordinato con leva elevata può implicare più rischio di determinate operazioni di equity avanzate. Per questo, la percentuale da sola dice poco se non si analizza che cosa c’è dentro ogni blocco.
Diversificare anche all’interno di ciascun lato
Combinare debito ed equity diversifica la struttura di rischio, ma non elimina altri fattori comuni.
All’interno del debito può essere utile distribuire l’esposizione tra:
- diversi promotori;
- durate;
- ranghi;
- garanzie;
- ubicazioni;
- tipologie di asset;
- e fonti di rimborso.
Nell’equity, si può diversificare tra:
- promozioni in fasi diverse;
- ubicazioni;
- promotori;
- residenziale e altri usi;
- riqualificazione;
- riposizionamento;
- o diverse strategie di creazione di valore.
Conviene anche scaglionare le date di investimento e scadenza.
L’obiettivo è evitare che tutto il capitale dipenda dallo stesso momento di mercato o da un’unica tesi immobiliare.
Debito ed equity possono condividere gli stessi rischi
Una strategia barbell non elimina la correlazione tra i due blocchi.
Un progetto di debito e uno di equity possono continuare a dipendere da fattori comuni:
- evoluzione del prezzo delle abitazioni;
- domanda degli acquirenti;
- accesso al finanziamento;
- costi di costruzione;
- capacità del promotore;
- o situazione economica di una stessa zona.
Per questo, combinare debito ed equity non sostituisce la diversificazione per geografia, promotore, durata o tipo di operazione.
Ciò che cambia è la posizione contrattuale e il modo in cui ogni investimento partecipa ai risultati.
Per esempio, se un progetto vende al di sotto delle previsioni, l’equity assorbe per primo il deterioramento del valore. Il debito potrebbe comunque essere recuperato integralmente se esiste valore sufficiente per soddisfarlo. Se l’operazione supera ampiamente le previsioni, il debito normalmente mantiene l’interesse pattuito, mentre l’equity può partecipare a quel beneficio aggiuntivo.
Come ribilanciare un portafoglio immobiliare illiquido
Negli asset quotati, ribilanciare può consistere semplicemente nel vendere una parte della posizione aumentata e comprarne un’altra.
Nell’investimento immobiliare privato, normalmente non esiste questa flessibilità.
Per questo, il ribilanciamento di solito avviene tramite:
- nuovi investimenti;
- restituzioni dei progetti;
- ammortamenti;
- e reinvestimento del capitale recuperato.
Se il peso dell’equity è aumentato oltre l’intervallo previsto, per esempio, i contributi successivi possono essere indirizzati temporaneamente verso il debito. Se diverse operazioni di debito scadono in poco tempo, parte del capitale restituito può essere utilizzata per ricostruire l’altro blocco.
Bisogna anche considerare che alcuni progetti possono subire ritardi o essere rimborsati prima del previsto, alterando la distribuzione pianificata.
Una revisione periodica — per esempio ogni sei o dodici mesi — può servire a verificare se il portafoglio continua a svolgere la sua funzione, ma l’adeguamento deve avvenire rispettando l’illiquidità degli investimenti.
L’etichetta conta meno della funzione di ogni investimento
La principale utilità di una strategia barbell non sta nello scegliere una proporzione concreta tra debito ed equity.
Sta nell’obbligare l’investitore a chiedersi quale funzione svolge ogni progetto all’interno del proprio portafoglio.
Il debito può apportare maggiore prevedibilità contrattuale e priorità di rimborso. L’equity può offrire una partecipazione maggiore alla creazione di valore. Ma nessuno dei due blocchi è privo di rischio ed entrambi possono essere influenzati dagli stessi fattori immobiliari.
Per questo, una barbell ben costruita non consiste semplicemente nel combinare categorie. Consiste nel combinare esposizioni realmente diverse, diversificare all’interno di ogni blocco e mantenere un’allocazione coerente con il patrimonio, l’orizzonte e la capacità di assumere perdite.
