Il segmento industriale e logistico continua a consolidarsi come uno dei pilastri del mercato immobiliare iberico. È quanto emerge dall’ultimo report di CBRE Property Management relativo al primo trimestre del 2026, che analizza il comportamento operativo degli asset industriali e logistici gestiti dalla società in Spagna e Portogallo attraverso indicatori quali occupazione, canoni, durata dei contratti e composizione settoriale.
Lo studio si basa su un campione comparabile di 5.198.349 metri quadrati distribuiti su 247 asset, che rappresentano oltre il 75% della GLA gestita da CBRE nei due Paesi. Non si tratta quindi di una fotografia completa dell’intero mercato iberico, bensì di un campione altamente rappresentativo del portafoglio gestito dalla società, utile per comprendere come si stia comportando il segmento da un punto di vista operativo.
La Spagna mantiene livelli di occupazione molto elevati
In Spagna, il report analizza 191 asset per un totale di 4.001.077 metri quadrati di superficie comparabile. I dati riflettono una base operativa molto solida, con un tasso di occupazione del 93,7%, che conferma la forza della domanda per questo tipo di asset all’interno del campione analizzato.
Un altro indicatore particolarmente rilevante è il WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term, ovvero durata media ponderata residua dei contratti di locazione), che in Spagna si attesta a 7,4 anni. Questo dato suggerisce una struttura contrattuale ben distribuita nel tempo e offre una visibilità relativamente elevata sui redditi futuri degli asset. Il canone netto medio raggiunge i 4,4 €/m², mentre il debito associato al portafoglio analizzato si aggira intorno al 3%, un livello contenuto che rafforza la percezione di stabilità finanziaria.
CBRE sottolinea inoltre che, negli ultimi 12 mesi, l’attività contrattuale si è distribuita in modo equilibrato tra nuovi contratti e rinnovi, con operazioni concentrate in poco più di un quarto del portafoglio analizzato. La durata media dei nuovi contratti supera i 7 anni, mentre i rinnovi si mantengono oltre i 3 anni, contribuendo a sostenere la stabilità dei redditi nel medio termine.
Dal punto di vista settoriale, la superficie occupata in Spagna si concentra principalmente nel comparto trasporto e distribuzione, che rappresenta il 45,7% del totale. Seguono supermercati, bricolage e arredamento per la casa, con l’11,5%, e il gruppo degli altri settori, con l’8,5%. Questa distribuzione riflette il peso strutturale della logistica legata alla distribuzione e ai consumi nel mercato industriale spagnolo.
Il Portogallo combina elevata attività e maggiore diversificazione settoriale
In Portogallo, il report analizza 56 asset con una superficie totale di 1.197.272 metri quadrati. Il tasso di occupazione si attesta al 90,3%, confermando anch’esso un elevato livello di attività, sebbene con un margine operativo leggermente superiore rispetto alla Spagna.
Il WAULT raggiunge i 4,8 anni, mentre il canone netto medio si attesta a 4,1 €/m². In questo caso, il livello di debito sale al 3,5%, rimanendo comunque entro parametri prudenti. In termini di attività contrattuale, la dinamica è simile a quella spagnola: i nuovi contratti superano una durata media di 7 anni, mentre i rinnovi si attestano intorno ai 3,1 anni, combinando stabilità contrattuale e capacità di adattamento alle esigenze degli utilizzatori.
Una differenza più evidente emerge invece nella composizione settoriale della domanda. Sebbene trasporto e distribuzione rimanga il segmento principale, con il 39,9% della superficie occupata, in Portogallo si registra un peso relativo maggiore delle catene retail, che rappresentano il 19,6%, e di supermercati, bricolage e arredamento per la casa, con il 9%. Questo indica una maggiore diversificazione settoriale nell’utilizzo degli asset logistici e industriali analizzati.
Un segmento con visibilità operativa e contratti di lunga durata
Al di là del confronto tra i due mercati, il report trasmette un messaggio chiaro: all’interno del campione analizzato da CBRE, il segmento industriale e logistico offre una base operativa resiliente, con elevati livelli di occupazione, contratti relativamente lunghi e livelli di debito contenuti.
Questo non significa che l’intero mercato si comporti allo stesso modo o che il segmento sia privo di rischi. Tuttavia, suggerisce che, in un contesto in cui molti investitori privilegiano la visibilità dei redditi e la stabilità contrattuale, questo tipo di asset continua a offrire caratteristiche particolarmente apprezzate: alta occupazione, una base di utilizzatori legata a trasporto, distribuzione e consumi e una struttura delle scadenze che favorisce la prevedibilità.
Solidità e qualità
L’inizio del 2026 conferma che il segmento industriale e logistico continua a essere uno dei più solidi del mercato immobiliare iberico, almeno dal punto di vista operativo offerto dal campione comparabile di CBRE Property Management. In Spagna, questa solidità si riflette in un’occupazione del 93,7% e in un WAULT di 7,4 anni; in Portogallo, in un’occupazione del 90,3% e in una maggiore diversificazione settoriale.
In un mercato in cui la qualità dei redditi e la stabilità degli asset assumono un peso sempre maggiore, la logistica e l’industriale continuano a offrire una proposta interessante per proprietari e investitori. La chiave, come spesso accade nel real estate, non risiede soltanto nel segmento, ma nella qualità degli asset, nella composizione degli inquilini e nella reale solidità operativa che sono in grado di sostenere.
