Come si posiziona la Spagna rispetto ad altri paesi nell’accesso alla casa?
Last Updated on 1 Dicembre 2025 by Equipo Urbanitae
Acquistare o affittare un appartamento sta diventando sempre più difficile, soprattutto nelle grandi città caratterizzate da continui aumenti dei canoni di locazione. Secondo un recente rapporto pubblicato dal Consiglio dell’Unione Europea, la Spagna non è immune da questa tendenza. I prezzi delle abitazioni sono aumentati del 58,3% dal 2015 al 2025 e, in Spagna, la cifra raggiunge il 72%. Ciò colloca la Spagna in una posizione di rischio rispetto ad altri paesi europei: la Francia, ad esempio, ha registrato un aumento del 26,7%, mentre l’Italia ha avuto solo il 13,3%.
Enrique Martín, direttore associato di Afi ed esperto di housing, ricorda che “i dati aggregati mostrano che il costo della casa rappresenta una spesa elevata per le famiglie nella maggior parte dei paesi UE. In Spagna, l’incidenza è simile alla media UE e appare relativamente equilibrata; tuttavia, esistono differenze significative per età, livello di reddito e nazionalità.” Aggiunge: “I giovani e gli immigrati, soprattutto quelli con redditi più bassi, mostrano uno sforzo molto maggiore per accedere alla casa, evidenziando la necessità di disporre di un parco di abitazioni a prezzi accessibili.”
La Spagna nel contesto internazionale: un divario senza confini
Per comprendere questo fenomeno, vanno considerate due dimensioni: il livello dei prezzi di mercato (tramite mutuo o contratto di affitto) e il carico finanziario rappresentato da tale spesa. Più alta è la percentuale del reddito destinata alla casa, minore è la capacità economica dei cittadini, generando così maggiori disuguaglianze.
Il tasso di sforzo abitativo misura la capacità della popolazione di sostenere l’acquisto di una casa. Se una famiglia deve destinare più del 30% del proprio reddito alla casa, il mercato è considerato inaccessibile.
In questo contesto, l’indicatore rivela uno scenario complesso: le famiglie spagnole si collocano tra quelle con gli affitti più alti dell’area euro in rapporto ai redditi medi. In particolare, Madrid e Barcellona sono tra le città in cui le famiglie destinano la maggior parte del proprio reddito all’affitto, arrivando al 74%, secondo il rapporto del Consiglio Europeo. Nella stessa classifica, Milano è subito dopo Madrid con il 72%, Roma al 65% e Lisbona in testa con il 116%.
Uno degli aspetti più rilevanti del dibattito è che l’aumento degli affitti crea un divario sempre più marcato, colpendo in particolare i giovani. Secondo uno studio del Consiglio della Gioventù Spagnola (CJE), l’età di emancipazione in Spagna aumenta ogni anno, superando i 30 anni, mentre la media europea scende a 26,4 anni.
Dietro i prezzi: quali fattori hanno causato questa situazione?
La difficoltà di accedere alla casa in Spagna non ha una sola causa. Un mercato teso, un’offerta scarsa e politiche pubbliche inefficaci confluiscono in un sistema residenziale sempre più destabilizzato. L’offerta non è cresciuta allo stesso ritmo della domanda, in particolare nelle città provinciali e nelle zone costiere.
Enrique Martín osserva che “le tensioni del mercato immobiliare hanno molteplici cause interconnesse. È vero che c’è uno squilibrio tra il bisogno di abitazioni derivante dalla formazione di nuovi nuclei familiari e la costruzione di nuove case, ma è altrettanto vero che circa un terzo delle nuove abitazioni costruite non sono destinate a residenza principale, ma a seconde case o altri usi.” Ricorda inoltre che “le nuove abitazioni hanno un prezzo molto più alto rispetto a quelle di seconda mano, in media oltre il 50% a livello nazionale, evidenziando la mancanza di nuove abitazioni a prezzi accessibili.”
Dietro questa situazione, la scarsità di terreni e la bassa produzione di nuove costruzioni continuano a generare pressioni sui prezzi, agendo come fattori decisivi. La mancanza di terreni edificabili limita la possibilità di costruire nuove abitazioni e quindi di ampliare l’offerta disponibile. La complessità dei processi amministrativi e urbanistici continua a ritardare per anni l’avvio di nuovi progetti, aumentando il costo finale delle abitazioni.
Il turismo di massa e l’aumento delle case vacanza hanno ridotto l’offerta abitativa nei centri urbani. Le città provinciali e città come Madrid e Barcellona hanno subito un forte processo di gentrificazione, impedendo la stabilità dei prezzi delle abitazioni.
Il termometro residenziale: cosa significa quando una zona è dichiarata “tensionata”?
Barcellona, i Paesi Baschi e la Galizia hanno già aree dichiarate tensionate, riferendosi all’incapacità economica dei residenti di accedere a un’abitazione in quelle aree. La crescita dinamica di città come Bilbao, A Coruña o San Sebastián contrasta con la limitata offerta abitativa, incapace di far fronte all’espansione dovuta all’arrivo di nuovi residenti.
Per essere dichiarate tali, le zone devono soddisfare diversi requisiti, tra cui che il costo medio della casa con utenze superi il 30% del reddito medio del nucleo familiare o che l’affitto medio sia cresciuto più del 3% rispetto all’IPC cumulato negli ultimi cinque anni. Inoltre, queste zone possono avere scarsa offerta di abitazioni principali, alta concentrazione di case turistiche o di investimento e un aumento continuo dei prezzi degli affitti. Questo strumento è stato introdotto dalla Legge sulla Casa del 2023 e finora più di 300 comuni sono stati riconosciuti sotto questa figura.
Riguardo ai suoi effetti, Martín spiega che “in molti casi non c’è tempo per avere evidenze sugli impatti, e alcune misure possono portare a conclusioni contraddittorie. Un primo effetto è una minore rotazione degli inquilini, che può essere interpretata come una diminuzione dei contratti e degli immobili offerti in affitto; ciò, tuttavia, non significa necessariamente che il volume totale delle abitazioni in affitto diminuisca.” Sottolinea che “il controllo degli affitti può essere solo una misura temporanea” e deve servire a “dare tempo per applicare un pacchetto di misure che contribuisca a risolvere le tensioni del mercato, mobilitare più abitazioni in affitto, ridurre i rischi per i locatori, creare nuovi alloggi a prezzi accessibili e rafforzare gli investimenti.”
La dichiarazione permette di applicare alcune misure regolamentari come incentivi fiscali, tetti agli affitti o aiuti pubblici per moderare gli aumenti e migliorare l’accesso alle abitazioni.
Fattori e soluzioni per migliorare l’accessibilità
Un bisogno diretto riguarda l’ottimizzazione del parco abitativo esistente attraverso la costruzione di nuove abitazioni, elemento indispensabile per alleviare la pressione sul mercato residenziale. L’impossibilità di sviluppare nuovi piani residenziali evidenzia uno scenario che limita sempre più l’accesso alla casa. Secondo le stime della Banca di Spagna, saranno necessarie 700.000 abitazioni per riequilibrare il mercato.
L’investimento immobiliare è fondamentale per stimolare il settore, contribuire a moderare i prezzi, riattivare progetti bloccati e alleviare la mancanza di offerta residenziale. Un altro modo per equilibrare domanda e offerta è la conversione e/o riqualificazione degli edifici esistenti. Questa tendenza, confermata nel 2024 da CBRE, ha rappresentato il 60% delle operazioni a Madrid.
Uffici, locali commerciali e hotel sotto-utilizzati sono numerosi, quindi favorire il cambio di destinazione d’uso di questi immobili può alleviare la pressione sui mercati tensionati e migliorare la situazione complessa attuale.
La Spagna mostra un chiaro svantaggio in termini di edilizia residenziale pubblica rispetto ad altri paesi europei, come l’Austria. La sua capitale è considerata una delle città con le migliori politiche abitative, con il 43% del suolo sotto regime residenziale pubblico. Questo modello è distante dalle possibilità della Spagna, data la struttura e le politiche attuali.
Per quanto riguarda la soluzione dell’accesso alla casa, Enrique Martín sottolinea che “è impossibile pensare che una singola misura o riforma possa risolvere il problema, e ancor meno nel breve periodo.” Se dovesse dare priorità, evidenzia “la costanza: costanza nell’esplorare tutte le misure possibili, nel metterle in pratica, nel valutare i risultati e nell’adattarle in base alle evidenze.” Solo così, afferma, si potranno vedere risultati a medio e lungo termine.
Parole chiave: Accesso alla casa, prezzi delle abitazioni in Spagna, evoluzione del mercato immobiliare spagnolo, disponibilità di abitazioni a prezzi accessibili, condizioni di finanziamento ipotecario, orientamento delle politiche abitative.
