Adaptis: quando un progetto non va come previsto
Last Updated on 21 Agosto 2025 by Urbanitae
In Urbanitae sottolineiamo sempre che l’investimento immobiliare, come qualsiasi altro tipo di investimento, comporta dei rischi. Non tutti i progetti rispettano le previsioni iniziali e, a volte, il risultato può discostarsi notevolmente dalle attese. È quanto accaduto con Adaptis, una promozione di 20 abitazioni unifamiliari a Valladolid, avviata nel 2021 e conclusa nel luglio 2025 con un rendimento finale dello 0%.
Anche se non si tratta dell’esito auspicato –la previsione iniziale era di un rendimento lordo del 40% e di un TIR del 18%–, il progetto lascia un insegnamento rilevante: grazie alla gestione costante di Urbanitae insieme al promotore, si è riusciti a preservare integralmente il capitale degli investitori ed evitare perdite.
Cosa è successo in Adaptis?
Il progetto è iniziato nel 2021 con licenza edilizia valida e un calendario previsto di 26 mesi. Tuttavia, nel corso dello sviluppo si sono accumulati diversi contrattempi che hanno raddoppiato la durata, portandola a 53 mesi:
- Aumento dei costi e mancanza di forniture: la pandemia e la crisi geopolitica hanno fatto lievitare i prezzi dei materiali e provocato ritardi nelle consegne.
- Cambio di impresa costruttrice: nel 2022, l’appaltatore iniziale (CHR) è entrato in procedura fallimentare. È stato necessario rilanciare i lavori con una nuova impresa (ACR), con ulteriore perdita di tempo e rilevanti costi aggiuntivi.
- Ritardo nella commercializzazione: nonostante gli sforzi di marketing e l’allestimento di un appartamento campione, le vendite non sono avanzate al ritmo previsto. Nel 2023 erano state firmate solo 23 prevendite su 33 abitazioni, costringendo ad applicare sconti nelle fasi finali.
- Aumento dei costi finanziari: il rialzo dei tassi d’interesse e il prolungamento del calendario hanno accresciuto le spese finanziarie e gestionali.
Nel complesso, i ricavi hanno superato leggermente le previsioni, ma i costi extra di costruzione, finanziamento e commercializzazione hanno assorbito interamente i margini. La conseguenza: un rendimento finale pari allo 0%.
La gestione come elemento distintivo
In situazioni come questa, la priorità assoluta di Urbanitae è la protezione del capitale degli investitori. Dalla firma dell’ultima abitazione nel marzo 2025, tutte le trattative sono state orientate a garantire una liquidazione in condizioni ragionevoli ed evitare che la società veicolo rimanesse bloccata con accantonamenti superiori a 200.000 euro, che avrebbero ritardato di anni la restituzione.
Il risultato non è stato quello sperato, ma riflette l’impegno di Urbanitae ad accompagnare ogni progetto dal giorno 1 fino alla chiusura finale, cercando sempre di ridurre i rischi e assicurare l’uscita più ordinata possibile. Dopo numerose trattative, si è optato per un’uscita senza utili –è vero–, ma anche senza rischi per gli investitori.
Lezioni per il futuro
Adaptis è un esempio di come fattori esterni –pandemia, crisi delle materie prime, inflazione nella costruzione– possano incidere anche su progetti ben pianificati. Ma mostra anche come una gestione rigorosa consenta di limitare i danni e proteggere l’essenziale: il capitale.
In Urbanitae continuiamo a rafforzare i nostri criteri di selezione e controllo, incorporando ogni esperienza per migliorare in futuro. Perché investire comporta rischi, ma anche insegnamenti che ci permettono di crescere come piattaforma e come comunità di investitori.
