Registro unico degli affitti temporanei: punti chiave della nuova normativa
Last Updated on 9 Luglio 2025 by Urbanitae
In un momento di boom del turismo in Spagna, dove l’offerta di alloggi turistici si è diversificata in modo esponenziale, il Governo ha promosso la creazione di un registro unico per gli affitti di breve durata, con l’obiettivo di unificare i criteri, migliorare la vigilanza fiscale e rafforzare la sicurezza giuridica sia per gli utenti che per i proprietari. Questa misura è stata pensata per coordinarsi con i registri regionali già esistenti, generando un ampio dibattito tra i vari attori del settore, in particolare per quanto riguarda le case rurali in affitto e il loro trattamento differenziato nella normativa.
Cos’è il registro unico degli affitti turistici?
Dal 1º luglio 2025, tutti i proprietari di alloggi turistici devono registrare i propri immobili presso lo Sportello Unico dell’Ospitalità Turistica, sviluppato dal Ministero della Casa, e ottenere un numero identificativo statale obbligatorio per poterli pubblicare sulle piattaforme digitali. Questo sistema mira a facilitare il controllo da parte delle amministrazioni regionali e locali, contrastare l’affitto non regolamentato e unificare i criteri a livello nazionale.
La misura risponde inoltre alle richieste del Regolamento (UE) 2024/1028, che obbliga gli Stati membri a dotarsi di meccanismi digitali di controllo per l’offerta di breve durata. In questo modo, la Spagna si adatta alla normativa europea rafforzando allo stesso tempo il proprio sistema interno di ispezione e monitoraggio degli alloggi temporanei.
Registro unico degli affitti: esenzione per le case rurali registrate a livello regionale
Una delle decisioni più rilevanti all’interno di questa nuova normativa è stata l’esenzione specifica per le case rurali registrate nei registri ufficiali regionali. A seguito delle richieste dell’Associazione Spagnola del Turismo Rurale (Asetur), il Ministero della Casa ha accettato che questi alloggi non debbano duplicare la registrazione, a condizione che siano correttamente iscritti nei cataloghi turistici delle rispettive comunità autonome.
Questa decisione rappresenta un importante sollievo per l’ambiente rurale, dove i margini economici delle attività turistiche sono spesso più ridotti e il carico amministrativo può avere un impatto sproporzionato. Inoltre, è coerente con le raccomandazioni di enti come Turespaña, che nel suo Piano Operativo Annuale 2025 sottolinea la necessità di rafforzare il ruolo del turismo rurale come motore di coesione territoriale e sviluppo economico sostenibile.
Case rurali vs. case vacanza
Capire la differenza tra case rurali in affitto e case vacanza è essenziale per interpretare correttamente la normativa sugli affitti turistici e i suoi effetti pratici. Sebbene entrambe le formule rientrino nel mercato degli affitti brevi, la loro natura giuridica, operativa e territoriale è chiaramente distinta, il che giustifica il trattamento differenziato nel nuovo Registro nazionale degli affitti turistici.
Le case rurali sono regolate da normative regionali, come accade in comunità autonome come Castiglia e León, Navarra o Asturie, che richiedono la registrazione preventiva nei rispettivi registri turistici regionali. Questi alloggi, situati in contesti rurali o naturali, offrono servizi aggiuntivi (pulizia, ristorazione, attività) e sono sottoposti a ispezioni periodiche.
Secondo Asetur, le case rurali non devono essere equiparate alle case vacanza, poiché fanno parte di un modello turistico professionalizzato, con un forte impatto positivo sull’ambiente rurale, sulla coesione territoriale e sull’economia locale.
Al contrario, le case vacanza, concentrate soprattutto in zone urbane o ad alta pressione turistica, sono state tradizionalmente meno regolamentate e progettate per massimizzare la redditività a breve termine, con un minor legame sociale e un maggiore impatto sul mercato immobiliare residenziale. Il nuovo Registro degli affitti turistici impone l’obbligo di registrazione proprio per evitare l’opacità dell’offerta, proteggere il patrimonio abitativo e migliorare la trasparenza nelle zone a forte domanda.
Dal punto di vista fiscale, le case rurali che offrono servizi tipici del settore alberghiero (come pulizia periodica, reception o ristorazione) sono tassate come attività economica, con obblighi relativi a IVA, IAE (l’imposta sulle attività economiche) e IRPEF. Al contrario, molte case vacanza senza servizi aggiuntivi sono tassate come rendita da capitale immobiliare, con un regime fiscale meno rigoroso. Ecco perché si punta a uniformare i requisiti di controllo e trasparenza fiscale, soprattutto in ambito urbano, dove abbondano alloggi non adeguatamente regolamentati.
Opportunità di investimento: Urbanitae e il registro unico degli affitti
L’attivazione del nuovo registro degli affitti turistici, insieme alla chiara distinzione tra case vacanza e case rurali in affitto, può creare un contesto più sicuro per gli investitori che desiderano impiegare i propri risparmi nel settore turistico. Questa maggiore chiarezza normativa rafforza la professionalizzazione del settore e riduce l’incertezza giuridica, che finora aveva frenato molte iniziative di investimento in aree a vocazione turistica.
In questo nuovo contesto, piattaforme come Urbanitae, specializzate in progetti di investimento immobiliare, vedono un’opportunità strategica per canalizzare finanziamenti collettivi verso sviluppi turistici regolamentati, sostenibili e rispettosi dell’ambiente. In questo senso, il rafforzamento della normativa stimola l’interesse per asset con vocazione turistica di qualità, come alloggi in contesti naturali, progetti in aree rurali affascinanti o ristrutturazione di immobili con valore patrimoniale, dove la domanda di esperienze autentiche continua a crescere.
Un esempio concreto è uno degli ultimi progetti realizzati da Urbanitae in Portogallo, precisamente nella città di Porto. In collaborazione con Caler Real Estate Advisory, la piattaforma di crowdfunding immobiliare ha promosso lo sviluppo di 57 appartamenti turistici, a partire dalla demolizione e ristrutturazione di un edificio situato nella centrale via Julio Dinis, nel noto quartiere di Massarelos. Il progetto, con una strategia di plusvalenze, ha ottenuto fin dall’inizio il sostegno del Comune, che ha approvato il cambio di destinazione d’uso a turistico. Nulla di tutto ciò sarebbe stato possibile senza il supporto di Líbere Hospitality Group, affittuario del complesso e operatore leader nel settore degli appartamenti turistici, con oltre 1.400 unità in gestione e sviluppo, distribuite in 45 asset tra Spagna e Portogallo.
