Come calcolare la redditività immobiliare
Last Updated on 3 Luglio 2025 by Urbanitae
Calcolare la redditività immobiliare è fondamentale quando si investe nel settore. Sappiamo che gli immobili possono offrire una buona protezione contro l’inflazione e generare entrate ricorrenti. Ma affinché un’operazione abbia senso, c’è una domanda chiave che dobbiamo sempre porci in relazione al rischio che assumiamo: qual è la redditività?
Parlare di redditività immobiliare non significa solo parlare di numeri, ma implica comprendere molto bene cosa stiamo calcolando, con quali dati e per quale scopo. Perché non è lo stesso valutare un immobile da affittare rispetto a uno da rivendere dopo una rivalutazione. In entrambi i casi esistono formule che ci aiutano a interpretare correttamente i dati attuali e prendere decisioni fondate.
Redditività lorda: un primo sguardo per calcolare la redditività immobiliare
Iniziamo da ciò che è più comune: calcolare quale rendimento genererebbe un immobile se lo affittassimo. La cosiddetta redditività lorda è un modo semplice per ottenere una stima rapida:
Redditività lorda (%) = (Entrate annuali da affitto / Prezzo di acquisto) x 100
Immaginiamo di acquistare un’abitazione per 200.000 euro e di affittarla per 1.000 euro al mese. Si tratta di 12.000 euro all’anno. La redditività lorda sarebbe del 6%. Una cifra utile come riferimento, ma che non riflette – nemmeno lontanamente – la realtà completa.
Redditività netta: quella che conta davvero
Il calcolo precedente può sembrare il più interessante; tuttavia, non tiene conto dei costi relativi a imposte, assicurazioni, spese condominiali, manutenzione o dei possibili mesi senza inquilini. Per avere una visione più precisa, dobbiamo parlare di redditività netta:
Redditività netta (%) = (Entrate nette annuali / Investimento totale) x 100
Qui stiamo già detraendo tutte le spese ricorrenti dell’anno e sommando all’investimento iniziale altri costi come imposte, ristrutturazioni o commissioni. In altre parole, stiamo calcolando ciò che realmente rimane nel nostro conto, non solo ciò che entra.
Ad esempio, se lo stesso immobile da 200.000 euro genera 12.000 euro annuali in affitti, ma dobbiamo sottrarre 2.500 euro in spese (IMU, condominio, assicurazioni, riparazioni), le entrate nette saranno pari a 9.500 euro. Se al prezzo di acquisto aggiungiamo altri 10.000 euro di costi iniziali, l’investimento totale sarà di 210.000 euro. In questo caso, la redditività netta sarà:
(9.500 / 210.000) x 100 = 4,52%
Una differenza notevole rispetto al 6% lordo che avevamo calcolato prima. Ed è proprio per questo che questo è l’indicatore che dobbiamo davvero considerare quando prendiamo decisioni.
Urbanitae: cosa vediamo nei nostri progetti
In Urbanitae lavoriamo per identificare opportunità in cui quel margine sia interessante e in cui la redditività potenziale per l’investitore compensi il rischio assunto. Anzi, diamo priorità alla sicurezza del capitale rispetto alla redditività: gonfiamo i costi e riduciamo i prezzi di vendita per mantenere un margine di sicurezza.
La nostra piattaforma consente ai privati di investire in progetti immobiliari che, altrimenti, sarebbero riservati a grandi patrimoni o fondi istituzionali. Finanziando lo sviluppo di progetti residenziali o di immobili in affitto, gli investitori ottengono rendimenti quando tali progetti vengono venduti o iniziano a generare redditi.
Nei progetti residenziali, abbiamo concluso operazioni con redditività nette per l’investitore intorno al 13%. Nei progetti di affitto – focalizzati sul segmento commerciale (CRE) – puntiamo a una redditività netta annua tra il 5% e il 7%, a seconda dell’immobile e della sua ubicazione.
Non si tratta di lanciare cifre a caso. Queste redditività sono possibili grazie a un’analisi rigorosa, una selezione molto accurata di progetti e promotori. Come investitori, non possiamo prevedere il mercato, ma possiamo prepararci meglio.
Prima di investire, impara a calcolare la redditività immobiliare
Le redditività possono sembrare molto attraenti sulla carta, ma se non analizziamo bene da dove provengono e quali rischi considerano, rischiamo di illuderci. Non si tratta solo di applicare una formula: bisogna valutare tutti i fattori che influiscono sul rendimento reale di un investimento. Costi nascosti, tempi di esecuzione, carichi fiscali, imprevisti… tutto ha un impatto. Ecco perché è fondamentale adottare una visione completa, critica e realistica prima di impegnare il nostro denaro.
In Urbanitae, consideriamo la redditività come il risultato di un’analisi approfondita. Ogni opportunità pubblicata sulla piattaforma ha superato un processo di selezione, in cui viene valutata la fattibilità economica del progetto da un team di esperti in promozione, finanziamento e mercato immobiliare. Ogni operazione deve ottenere due volte il voto unanime del nostro comitato investimenti, oltre a superare tre due diligence: legale, tecnica e commerciale. Solo così possiamo offrire agli investitori scenari realistici e ben fondati. La nostra priorità è offrire progetti solidi, con aspettative reali, che consentano agli investitori di prendere decisioni informate e consapevoli.
