Ecco le 12 misure del governo per migliorare l’accesso alla casa in Spagna
L’accesso alla casa è una delle grandi sfide attuali in Spagna. Il mercato immobiliare si trova in una situazione di forte tensione a causa di una significativa mancanza di alloggi rispetto al livello di domanda attuale, con un livello di costruzione di nuove abitazioni che non riesce a soddisfare la domanda generata dalla crescita notevole della popolazione e delle famiglie che si è verificata in Spagna, soprattutto negli ultimi tre anni.
Fattori come l’aumento dei costi di costruzione, l’incremento dei tassi di interesse dei mutui, la mancanza di terreni edificabili e le difficoltà amministrative nello sviluppo di nuovi progetti hanno contribuito a rendere sempre più difficile l’accesso a case a prezzi accessibili. Inoltre, il mercato degli affitti continua a subire un’importante crescita dei prezzi a causa del forte squilibrio tra domanda e offerta, soprattutto in zone tensionate come Madrid o Barcellona.
Il dibattito non è estraneo all’agenda politica, e la casa è diventata uno dei temi principali e più discussi, oggetto di proposte da parte dei diversi partiti per garantire un accesso più conveniente, con un focus importante sulla popolazione giovane. In questo contesto, il governo spagnolo, guidato da Pedro Sánchez, ha presentato un pacchetto di 12 misure con l’obiettivo di alleviare la crisi abitativa e riequilibrare il mercato. In Urbanitae, abbiamo analizzato nel dettaglio ciascuna di queste iniziative:
1. Trasferimento di case e terreni all’Azienda Pubblica di Edilizia Residenziale
Questa misura mira ad aumentare il patrimonio di alloggi pubblici destinati all’affitto sociale. Con il trasferimento di oltre 3.300 abitazioni e due milioni di metri quadrati di terreno, si intende garantire un accesso più accessibile alla casa e promuovere la costruzione di nuovi immobili a fini sociali.
Riguardo a questa misura, José María Gómez-Acebo, direttore dei Clienti Istituzionali di Urbanitae, ritiene “essenziali i meccanismi di collaborazione pubblico-privata, poiché i bilanci pubblici, da soli, non potranno affrontare il livello di investimento richiesto. Il successo di tale collaborazione richiederà che la fissazione di prezzi e costi sia realistica, affinché il privato sia incentivato a investire in un contesto di sicurezza giuridica e garanzia sufficiente di recupero del proprio investimento.“
2. Incorporazione di abitazioni dalla Sareb (o banca cattiva)
La gestione di 13.000 abitazioni, che entreranno immediatamente a far parte del patrimonio pubblico, insieme ad altre 17.000 previste, ha l’obiettivo di aumentare significativamente l’offerta di affitti sociali. Questa mossa mira a sfruttare i beni in mano alla Sareb per rispondere all’elevata domanda di case a prezzi accessibili.
3. Priorità nell’acquisto di terreni e case
L’azienda pubblica di edilizia residenziale avrà la priorità nell’acquisto di terreni e abitazioni, con l’obiettivo di facilitare una gestione strategica e agile per sviluppare progetti abitativi destinati all’affitto a prezzi accessibili, promuovendo un uso efficiente delle risorse.
4. Riforma della legge sul suolo
Con questa riforma si cerca di eliminare gli ostacoli amministrativi e burocratici per accelerare la promozione di abitazioni. La misura intende accelerare la costruzione di nuovi immobili per rispondere alla crescente domanda, specialmente nelle aree di maggiore tensione immobiliare. “Bisogna ricordare l’importanza della diligenza e dell’agilità nel rilascio dei permessi: 12 mesi di ritardo nella concessione di una licenza aumentano il costo della casa di circa il 5%, poiché l’acquirente del terreno richiede un maggiore ritorno per il proprio capitale,” sottolinea Gómez-Acebo.
5. Lancio di un PERTE per la costruzione modulare
Questo Progetto Strategico per la Ripresa e la Trasformazione Economica (PERTE) mira a promuovere la costruzione modulare e industrializzata, un’alternativa più rapida ed economica ai metodi tradizionali, consentendo di ridurre significativamente i tempi di costruzione e i costi associati. Un PERTE che si intende centralizzare a Valencia, con l’obiettivo di potenziare il tessuto economico delle zone colpite dalla DANA. Gómez-Acebo valuta positivamente questa misura, definendola “una scelta nella direzione giusta. Il costo della costruzione delle abitazioni è aumentato significativamente dopo la crisi delle catene di approvvigionamento scatenata dalla guerra in Ucraina; al forte aumento dei prezzi dei materiali, che non si è invertito, si aggiunge una preoccupante carenza di manodopera nel settore delle costruzioni, situazione che peggiorerà quando saranno messi in carico più alloggi. Pertanto, la costruzione modulare e industrializzata è la strada per costruire più rapidamente e a costi inferiori, mitigando la crescente assenza di professionisti e mestieri dell’edilizia.“
6. Riqualificazione di case vuote per affitti a prezzi accessibili
L’obiettivo di questa iniziativa è rivitalizzare il patrimonio di abitazioni non occupate e destinarle all’affitto a prezzi accessibili per almeno cinque anni. Saranno implementati programmi di riqualificazione per migliorare la qualità delle abitazioni aumentando al contempo l’offerta disponibile.
7. Esenzione fiscale del 100% sull’IRPEF per determinati affitti
Con questa misura, il governo mira a incentivare i proprietari a offrire affitti a prezzi ragionevoli, in linea con l’indice dei prezzi di riferimento della legge sull’edilizia residenziale. Questa esenzione cerca di riequilibrare il mercato degli affitti e proteggere gli inquilini dai prezzi abusivi.
8. Limitazione all’acquisto di abitazioni da parte di stranieri non residenti
Al fine di frenare quella che il governo considera speculazione immobiliare, vengono stabilite restrizioni affinché gli stranieri non residenti non possano acquistare immobili in determinate aree tensionate, dando priorità all’accesso dei cittadini locali.
A tal proposito, José María Gómez-Acebo sottolinea una notevole disparità nel trattamento fiscale in questo ambito: “La fiscalità per un acquirente straniero che compra una seconda casa in Spagna è, in sostanza, la stessa di quella per un acquirente spagnolo di prima casa, nonostante si tratti di un bene di prima necessità.“
9. Protezione degli alloggi sociali di proprietà pubblica
Questa misura vuole garantire che le case popolari restino in mani pubbliche e non siano vendute sul mercato libero, assicurando la loro disponibilità come risorsa per chi ne ha più bisogno a lungo termine.
10. Considerazione degli alloggi turistici come attività economica soggetta all’IVA
Classificando gli affitti turistici come attività economica soggetta all’IVA, il governo cerca di riequilibrare il mercato immobiliare, incentivando l’uso residenziale rispetto a quello turistico e regolando questa pratica che influisce sulla disponibilità di abitazioni principali.
11. Condizionamento dei benefici fiscali delle SOCIMI
Le SOCIMI, enti chiave nel mercato degli affitti, dovranno rispettare nuovi criteri che le obblighino a promuovere affitti a prezzi accessibili se vogliono mantenere i loro vantaggi fiscali. Alcuni attori del settore hanno accolto questa misura come una “punizione” per le SOCIMI focalizzate sul residenziale, anche se si ammette che il colpo avrebbe potuto essere più duro, poiché non riguarda le entità che si dedicano ad altri asset come centri dati, uffici o logistica, che sono la maggioranza.
12. Nuovo Piano Nazionale per l’Abitazione
Previsto per il 2026, questo piano darà priorità a gruppi vulnerabili, giovani e anziani, offrendo aiuti adattati alle loro esigenze e condizioni. Mira ad affrontare le sfide strutturali del mercato immobiliare, promuovendo inclusione e accessibilità.
Queste misure rappresentano uno sforzo globale per affrontare la crisi abitativa in Spagna. Tuttavia, secondo l’esperto di Urbanitae, “è necessario che i maggiori sforzi si concentrino sull’aumento del patrimonio abitativo nei principali poli di domanda, garantendo una maggiore agilità amministrativa per rendere disponibili terreni a uso residenziale, concedere permessi più rapidamente e ridurre gli ostacoli al sistema finanziario (sia bancario che alternativo) per accompagnare con risorse economiche la significativa quantità di abitazioni che devono essere costruite; e affinché gli acquirenti possano accedere all’acquisto, un’altra misura potrebbe essere la riduzione delle imposte per l’acquisto della prima casa.“