Dies sind die 12 Maßnahmen der Regierung zur Verbesserung des Zugangs zu Wohnraum in Spanien

Der Zugang zu Wohnraum ist eine der großen aktuellen Herausforderungen in Spanien. Der Immobilienmarkt befindet sich in einer hohen Spannungssituation aufgrund eines erheblichen Mangels an Wohnraum im Verhältnis zur aktuellen Nachfrage, wobei das Niveau des Neubaus nicht ausreicht, um die Nachfrage aufgrund des bemerkenswerten Bevölkerungs- und Haushaltswachstums in Spanien, insbesondere in den letzten drei Jahren, zu decken.

Faktoren wie der Anstieg der Baukosten, die Erhöhung der Hypothekenzinsen, der Mangel an Bauland und die administrativen Schwierigkeiten bei der Entwicklung neuer Projekte haben zu einer zunehmenden Schwierigkeit beim Zugang zu bezahlbarem Wohnraum geführt. Darüber hinaus leidet der Mietmarkt weiterhin unter einem signifikanten Preisanstieg aufgrund des starken Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage, insbesondere in angespannten Gebieten wie Madrid oder Barcelona.

Die Debatte ist der politischen Agenda nicht fremd, und das Thema Wohnen ist zu einem der Hauptthemen geworden, das von den verschiedenen Parteien diskutiert wird, die Vorschläge unterbreiten, um einen erschwinglicheren Zugang zu gewährleisten, wobei der Schwerpunkt auf der jüngeren Bevölkerung liegt. In diesem Kontext hat die spanische Regierung unter der Leitung von Pedro Sánchez ein Paket von 12 Maßnahmen vorgestellt, mit denen sie die Wohnungsnot lindern und den Markt ausgleichen möchte. Bei Urbanitae haben wir jede dieser Initiativen im Detail analysiert:

1. Übertragung von Wohnungen und Grundstücken an die öffentliche Wohnungsbaugesellschaft

Diese Maßnahme zielt darauf ab, den Bestand an öffentlichem Wohnraum für sozialen Wohnungsbau zu erhöhen. Mit der Übertragung von mehr als 3.300 Wohnungen und zwei Millionen Quadratmetern Bauland soll ein erschwinglicherer Zugang zu Wohnraum gewährleistet und der Bau neuer Immobilien für soziale Zwecke gefördert werden.

Zu dieser Maßnahme erklärt José María Gómez-Acebo, Direktor für institutionelle Kunden bei Urbanitae: „Die Mechanismen der öffentlich-privaten Zusammenarbeit sind von entscheidender Bedeutung, da die öffentlichen Haushalte allein nicht in der Lage sein werden, das erforderliche Investitionsniveau zu bewältigen. Der Erfolg dieser Zusammenarbeit wird erfordern, dass die Preis- und Kostenfestlegung realistisch ist, damit der private Sektor bereit ist, in einem Umfeld mit rechtlicher Sicherheit und ausreichender Gewährleistung der Investitionsrückflüsse zu investieren.“

2. Inkorporation von Wohnungen der Sareb (oder Bad Bank)

Die Verwaltung von 13.000 Wohnungen, die sofort Teil des öffentlichen Bestands werden, zusammen mit weiteren 17.000 geplanten Wohnungen, zielt darauf ab, das Angebot an sozialem Wohnungsbau erheblich zu erhöhen. Diese Maßnahme soll die von der Sareb gehaltenen Vermögenswerte nutzen, um die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zu decken.

3. Vorrang beim Erwerb von Grundstücken und Wohnungen

Die öffentliche Wohnungsbaugesellschaft wird beim Kauf von Grundstücken und Wohnungen bevorzugt, um eine strategische und agile Verwaltung zur Entwicklung von Wohnungsbauprojekten für erschwingliche Mieten zu erleichtern und eine effiziente Nutzung der Ressourcen zu fördern.

4. Reform des Bodengesetzes

Mit dieser Reform sollen administrative und bürokratische Hürden beseitigt werden, um die Förderung von Wohnungsbauprojekten zu beschleunigen. Ziel der Maßnahme ist es, den Bau neuer Immobilien zu beschleunigen und auf die steigende Nachfrage zu reagieren, insbesondere in Gebieten mit hoher Immobiliennachfrage. „Es ist wichtig, die Bedeutung von Sorgfalt und Schnelligkeit bei der Erteilung von Genehmigungen zu beachten: Ein zwölfmonatiger Verzug bei der Erteilung einer Genehmigung erhöht die Wohnkosten um etwa 5 %, da der Grundstückskäufer eine höhere Rendite auf sein Kapital verlangt“, erklärt Gómez-Acebo.

5. Einführung eines PERTE für den modularen Bau

Dieses Strategische Projekt für wirtschaftliche Erholung und Transformation (PERTE) zielt darauf ab, den modularen und industrialisierten Bau zu fördern, eine schnellere und kostengünstigere Alternative zu herkömmlichen Methoden, die es ermöglicht, die Bauzeiten und die damit verbundenen Kosten erheblich zu reduzieren. Ein PERTE, das in Valencia zentralisiert werden soll, um die wirtschaftliche Struktur der von der DANA betroffenen Gebiete zu stärken. Gómez-Acebo merkt an: „Das ist ein Schritt in die richtige Richtung. Die Kosten für den Wohnungsbau sind nach der Lieferkettenkrise, die durch den Krieg in der Ukraine ausgelöst wurde, erheblich gestiegen; neben dem starken Anstieg der Materialpreise, der nicht zurückgegangen ist, besteht ein besorgniserregender Fachkräftemangel im Bausektor, der sich verschärfen wird, wenn mehr Wohnungen in Betrieb genommen werden. Daher ist der modulare und industrialisierte Bau der Weg, um schneller und kostengünstiger zu bauen und den zunehmenden Mangel an Fachkräften und Handwerkern zu mildern.“

6. Sanierung leerstehender Wohnungen für erschwingliche Mieten

Ziel dieser Initiative ist es, den Bestand an leerstehenden Wohnungen zu revitalisieren und sie für mindestens fünf Jahre für erschwingliche Mieten zu nutzen. Dafür werden Sanierungsprogramme umgesetzt, die die Qualität der Wohnungen verbessern und gleichzeitig das verfügbare Angebot erhöhen.

7. 100 % Steuerbefreiung auf die Einkommensteuer für bestimmte Mietverträge

Mit dieser Maßnahme möchte die Regierung Eigentümer dazu anregen, Mieten zu angemessenen Preisen anzubieten, die sich an dem Referenzpreisindex des Wohnraumgesetzes orientieren. Diese Steuerbefreiung soll den Mietmarkt ausgleichen und Mieter vor überhöhten Preisen schützen.

8. Beschränkung des Kaufs von Wohnungen durch nicht ansässige Ausländer

Um das, was die Regierung als Immobilienspekulation betrachtet, einzudämmen, werden Beschränkungen eingeführt, damit nicht ansässige Ausländer keine Immobilien in bestimmten angespannten Gebieten erwerben können, und der Zugang für einheimische Bürger priorisiert wird.

In diesem Zusammenhang weist José María Gómez-Acebo auf eine auffällige Ungleichheit in der steuerlichen Behandlung hin: „Die Besteuerung eines ausländischen Käufers, der eine Zweitwohnung in Spanien erwirbt, ist im Wesentlichen dieselbe wie die eines spanischen Käufers einer Erstwohnung, obwohl es sich um ein Grundbedürfnis handelt.“

9. Schutz des staatlichen sozialen Wohnungsbaus

Diese Maßnahme soll sicherstellen, dass die Sozialwohnungen in öffentlichem Besitz bleiben und nicht auf dem freien Markt verkauft werden, um ihre Verfügbarkeit als Ressource für die Bedürftigsten langfristig zu sichern.

10. Einstufung von Ferienwohnungen als wirtschaftliche Tätigkeit, die der Mehrwertsteuer unterliegt

Durch die Einstufung von Ferienwohnungen als wirtschaftliche Tätigkeit, die der Mehrwertsteuer unterliegt, möchte die Regierung den Immobilienmarkt ausgleichen, indem sie die Wohnnutzung gegenüber der touristischen Nutzung fördert und diese Praxis reguliert, die die Verfügbarkeit von Hauptwohnungen beeinflusst.

11. Konditionierung der steuerlichen Vorteile von SOCIMIs

SOCIMIs, wichtige Akteure auf dem Mietmarkt, müssen sich an neue Kriterien anpassen, die sie dazu verpflichten, erschwingliche Mieten zu fördern, wenn sie ihre steuerlichen Vorteile behalten möchten. Diese Maßnahme wurde von einigen Akteuren im Sektor als „Bestrafung“ derjenigen SOCIMIs empfunden, die sich auf den Wohnbereich konzentrieren, obwohl eingeräumt wird, dass der Schlag hätte schwerwiegender sein können, da er diejenigen Einheiten, die sich anderen Vermögenswerten wie Rechenzentren, Büros oder Logistik widmen, nicht betrifft, die die Mehrheit ausmachen.

12. Neuer nationaler Wohnungsbauplan

Vorgesehen für 2026, wird dieser Plan verwundbare Gruppen, junge Menschen und ältere Menschen priorisieren, indem er Hilfen bietet, die an ihre Bedürfnisse und Bedingungen angepasst sind. Er soll die strukturellen Herausforderungen des Immobilienmarktes angehen und Inklusion und Zugänglichkeit fördern.
Diese Maßnahmen stellen einen umfassenden Ansatz dar, um die Wohnungsnot in Spanien anzugehen. Laut dem Experten von Urbanitae ist es jedoch „notwendig, die größten Anstrengungen darauf zu konzentrieren, den Wohnungsbestand in den wichtigsten Nachfrageschwerpunkten zu erhöhen, indem die Verwaltung zur Schaffung von Bauland, die Erteilung von Genehmigungen und die Verringerung der Hindernisse für das Finanzsystem (sowohl Banken als auch alternative Finanzierungen) beschleunigt wird, um mit finanziellen Ressourcen die notwendige Anzahl von Wohnungen zu bauen; und damit Käufer Zugang zum Kauf erhalten können, könnte eine weitere Maßnahme die Senkung der Steuern auf den Kauf der ersten Wohnung sein.“