L’investimento nell’affitto residenziale cresce del 28% in Spagna e il flex living guadagna protagonismo
Last Updated on 10 Aprile 2026 by Equipo Urbanitae
Il mercato residenziale in Spagna continua a trasformarsi man mano che cambiano le dinamiche demografiche, economiche e di accesso alla casa. In questo contesto, l’investimento nel residenziale operativo ha guadagnato peso all’interno del settore immobiliare. Secondo Cushman & Wakefield, il volume di investimento in segmenti come PRS, BTR e flex living ha raggiunto nel 2025 i 2,2 miliardi di euro, con una crescita annua del 28%. Questo avanzamento è stato trainato soprattutto dal dinamismo del BTR accessibile, anche se il flex living si distingue come una delle tipologie con la maggiore crescita in termini di offerta e consegne.
Un mercato spinto dalla carenza di offerta
Uno dei fattori strutturali che spiegano questo dinamismo è lo squilibrio tra offerta e domanda. La domanda di affitto è cresciuta negli ultimi anni per vari motivi: condizioni di accesso all’acquisto più restrittive, aumento della popolazione, flussi migratori verso le grandi città e incremento del numero di nuclei familiari. Nel frattempo, l’offerta disponibile continua a essere limitata, mantenendo pressione sui canoni.
Nei principali prodotti istituzionali – BTR, PRS e flex living – gli affitti continuano a mostrare una chiara tendenza al rialzo. Cushman & Wakefield colloca l’incremento annuo attorno al 10%, a testimonianza di una domanda che continua a crescere nonostante l’aumento dello stock. A ciò si aggiunge un contesto normativo più esigente, con misure come le aree tese o l’indice IRAV, che stanno anch’esse condizionando il mercato dell’affitto residenziale.
Flex living: il segmento che accelera di più
All’interno dell’universo del living alternativo, il flex living è diventato uno dei motori di crescita più visibili. Questo modello di abitazione flessibile, pensato per soggiorni di media durata e rivolto a profili come giovani professionisti, lavoratori trasferiti o persone con maggiore mobilità, ha guadagnato protagonismo negli ultimi anni. La sua logica si inserisce in cambiamenti più profondi negli stili di vita urbani: maggiore flessibilità lavorativa, nuclei familiari più piccoli e domanda di soluzioni abitative più adattabili.
Nel 2025, lo stock di flex living ha raggiunto circa 19.100 unità in Spagna, con circa 7.100 nuove consegne durante l’anno. Inoltre, la pipeline aggiunge 16.163 unità, portando l’offerta prevista a circa 35.000 unità. La crescita è stata particolarmente intensa negli ultimi anni: lo stock è passato da circa 2.000 unità nel 2021 a quasi 19.100 nel 2025, con un aumento del 60% solo nell’ultimo anno.
Il BTR si consolida, anche se a un ritmo più moderato
Anche il build-to-rent (BTR) continua a crescere, anche se a un ritmo un po’ più moderato rispetto al flex living. Durante il 2025 sono state consegnate poco più di 6.300 unità, contro le circa 7.800 del 2024, a conferma di un certo rallentamento nel ritmo delle consegne. Ciononostante, lo stock accumulato ammonta già a circa 31.600 unità, considerando solo il capitale privato ed escludendo l’edilizia pubblica.
Dal canto suo, il private rented sector (PRS) mantiene una posizione più stabile, con un parco che da anni si muove tra 26.000 e 27.000 abitazioni, segnale di una presenza consolidata all’interno del mercato dell’affitto istituzionale. Nel complesso, il segmento PRS/BTR continua ad avere un peso rilevante nell’investimento immobiliare residenziale in Spagna.
Residenze per studenti: un mercato ancora sottodimensionato
Un altro dei segmenti che continua ad attrarre capitale è quello delle residenze per studenti o PBSA (Purpose-Built Student Accommodation). La Spagna continua a essere un mercato con margini di sviluppo: il tasso lordo di copertura si situa attorno al 7%, evidenziando un’offerta ancora insufficiente rispetto alla domanda. Inoltre, il Paese mantiene una forte attrattiva internazionale ed è stato la principale destinazione degli studenti ERASMUS+ nel 2024, rafforzando così l’interesse verso questo tipo di asset.
A questa scarsità si aggiunge il fatto che una parte rilevante dell’offerta esistente non risponde ancora a standard moderni di qualità, essendo promossa o gestita da istituzioni pubbliche, religiose o sotto regimi concessori. Questo lascia spazio a nuovi sviluppi e alla professionalizzazione del prodotto. Parallelamente, l’attività d’investimento è stata molto intensa: nel 2025 il volume di investimento in PBSA ha raggiunto 1,176 miliardi di euro nei soli asset e 1,811 miliardi includendo M&A, trainato soprattutto da grandi operazioni di portafoglio.
Senior living: domanda strutturale e deficit di posti letto
L’invecchiamento della popolazione sta generando opportunità anche nell’ambito immobiliare. La Spagna presenta fondamentali solidi in questo segmento grazie alla sua elevata aspettativa di vita e a un’evoluzione demografica che punta verso una popolazione sempre più anziana. Cushman & Wakefield stima che sarebbero necessari circa 100.000 posti letto aggiuntivi per mantenere il rapporto raccomandato dall’OMS.
Ad oggi, la Spagna conta circa 6.000 residenze e una capacità approssimativa di 410.000 posti letto, in un mercato ancora frammentato, dove i principali operatori concentrano circa il 25% dell’offerta a scopo di lucro. L’attività di investimento e sviluppo è stata più moderata dal 2023 a causa del maggior costo del finanziamento e dell’aumento dei costi di costruzione, ma gli operatori continuano a riportare alti livelli di occupazione e un rapido assorbimento delle nuove residenze.
Rendimenti stabili in un mercato in trasformazione
Dal punto di vista finanziario, il mercato mostra rendimenti relativamente stabili. Nel caso del PBSA, il rendimento prime si colloca attorno al 4,40% a Madrid e Barcellona, dopo la compressione osservata nel 2025. Nelle residenze per anziani, il prime yield si aggira attorno al 5,40%-5,50%, soprattutto negli asset di alta qualità, efficienti e gestiti da piattaforme consolidate.
Nel complesso, l’avanzata dell’affitto istituzionale e del living alternativo riflette una trasformazione profonda del mercato immobiliare spagnolo. La scarsità di offerta, la crescita demografica e i cambiamenti negli stili di vita stanno spingendo nuove formule residenziali adattate a diverse esigenze. In questo contesto, segmenti come il flex living, le residenze per studenti o le residenze per anziani si stanno consolidando come componenti sempre più rilevanti dell’ecosistema immobiliare, con la capacità di attrarre capitale e rispondere a tendenze strutturali di lungo periodo.
