Il real estate commerciale si risveglia: 2026, un anno chiave
Last Updated on 16 Dicembre 2025 by Equipo Urbanitae
Dopo due anni segnati dall’aumento dei tassi di interesse, dalla volatilità macroeconomica e dagli aggiustamenti di molti asset, il Commercial Real Estate (CRE) entra nel 2026 mostrando segnali di stabilizzazione sempre più evidenti.
L’ultimo rapporto di Deloitte, “2026 Commercial Real Estate Outlook”, indica che, sebbene il percorso di ripresa sia stato più lento del previsto, l’83% dei dirigenti intervistati prevede un aumento dei ricavi e il 65% è fiducioso in un’evoluzione positiva dei principali indicatori del settore nei prossimi 12-18 mesi. Questa visione, più prudente ma ancora ottimista, suggerisce che gli investimenti immobiliari stanno trovando un terreno più favorevole dopo anni di aggiustamenti.
Un mercato che si riequilibra in un contesto ancora esigente
Il rapporto spiega che il calo dell’ottimismo rispetto al 2025 non implica un deterioramento generalizzato, ma piuttosto un adattamento al nuovo contesto finanziario e macroeconomico. I dirigenti individuano la disponibilità di capitale, i tassi di interesse ancora elevati e il costo del debito come principali rischi, fattori che continuano a influenzare le decisioni di investimento nel mercato immobiliare.
Tuttavia, Deloitte sottolinea che gli indicatori che descrivono realmente la salute del Commercial Real Estate (occupazione, livelli dei canoni e domanda per tipo di asset) cambiano raramente in modo improvviso, e molti mercati continuano a mostrare resilienza anche in scenari complessi.
Infatti, l’attività di investimento globale comincia a mostrare segnali di ripresa: i cali dei volumi si sono moderati per diversi trimestri consecutivi, e nella prima metà del 2025 alcuni indici legati alle società immobiliari hanno sovraperformato i principali benchmark azionari. Per gli investimenti immobiliari, questo riequilibrio apre la strada a decisioni più selettive basate su indicatori che riflettono la reale salute del mercato.
Data Center, Logistica e Industria: i segmenti che guidano la nuova fase
Il rapporto di Deloitte evidenzia nuovamente i data center come uno dei segmenti più promettenti. In nove dei principali mercati globali, il 100% dei progetti in costruzione è già affittato prima del completamento, dimostrando quanto la domanda superi l’offerta. La crescita del cloud, dell’intelligenza artificiale e dei servizi digitali spiega questo forte incremento.
La logistica e gli asset industriali giocano anch’essi un ruolo di primo piano. Sebbene Deloitte osservi una certa moderazione nei ritmi di assorbimento, il trend di fondo resta positivo: la riconfigurazione delle catene di approvvigionamento, il nearshoring e la domanda di strutture specializzate supportano un mercato dinamico a medio termine. A ciò si aggiunge la crescita costante degli asset alternativi (residenze specializzate, sanità, telecomunicazioni, infrastrutture energetiche), il cui peso nei portafogli è in aumento strutturale da oltre due decenni.
Scadenze impegnative con segnali di riattivazione del credito
Il finanziamento è uno dei punti in cui Deloitte rileva le maggiori tensioni. Secondo il rapporto, oltre il 50% delle aziende del settore ha debiti in scadenza nei prossimi 12 mesi. I prestiti contratti in periodi di tassi bassi ora devono essere rinegoziati a tassi molto più alti, e molte aziende dovranno rinegoziare le condizioni. Solo il 21% ritiene di poter rimborsare il debito senza estensioni o accordi aggiuntivi.
Tuttavia, non tutti i segnali sono negativi. La concessione di nuovi finanziamenti sta registrando una forte ripresa: è aumentata del 90% rispetto all’anno precedente e del 13% rispetto alla fine del 2024. Inoltre, i tassi di interesse applicati dai finanziatori sono diminuiti di 183 punti base, facilitando nuove operazioni.
Un altro dato importante è il ruolo crescente dei cosiddetti prestatori alternativi (fondi di credito, private equity, veicoli specializzati), che ora rappresentano il 24% del mercato del finanziamento immobiliare negli Stati Uniti, più del doppio rispetto a pochi anni fa. A livello globale, il mercato del private credit ha raggiunto i 238 miliardi di dollari nel 2024 e potrebbe arrivare a 400 miliardi entro il 2030.
Questa evoluzione ridisegna il panorama finanziario del settore e rafforza il valore aggiunto di piattaforme come Urbanitae, che fungono da punto di incontro tra sviluppatori con progetti solidi e una base crescente di investitori che cercano di diversificare nel real estate. In un contesto in cui le banche tradizionali sono più selettive, disporre di una piattaforma in grado di analizzare i rischi, strutturare operazioni e facilitare finanziamenti alternativi diventa sempre più rilevante. Per gli investitori privati, ciò si traduce in un accesso trasparente e organizzato a opportunità precedentemente fuori portata.
Tecnologia: l’IA passa dall’esperimentazione all’uso pratico
Deloitte sottolinea anche i progressi tecnologici, in particolare l’intelligenza artificiale applicata a funzioni molto specifiche del settore. Sebbene una percentuale significativa di aziende segnali difficoltà nell’implementazione, il rapporto rileva un chiaro spostamento verso modelli piccoli e specializzati in grado di migliorare la gestione degli asset, l’analisi documentale, l’automazione dei processi e il monitoraggio dei portafogli.
Questa maturità tecnologica si traduce in maggiore efficienza, trasparenza e migliore accesso a informazioni rilevanti per valutare i progetti di investimento, particolarmente prezioso in mercati in cui ogni punto percentuale può avere un impatto significativo.
Un settore che recupera terreno nonostante i rischi
Il rapporto ricorda che permangono rischi significativi: tassi di interesse che potrebbero rimanere elevati, cambiamenti normativi o incertezze macroeconomiche. Tuttavia, Deloitte sottolinea che i principali indicatori di mercato mostrano un miglioramento graduale, e che i settori con maggiore domanda—digitale, logistica, industriale e alternativi—restano solidi.
Per piattaforme come Urbanitae, questo scenario apre la porta all’identificazione di progetti ben posizionati, con domanda stabile e un equilibrio ragionevole tra rischio e rendimento. Inoltre, la professionalizzazione del settore e la maggiore disponibilità di dati permettono agli investitori di accedere a opportunità più trasparenti e accessibili.
