Después de dos años marcados por la subida de tipos de interés, la volatilidad macroeconómica y un ajuste en los precios de muchos activos, el Commercial Real Estate (CRE) llega a 2026 con señales cada vez más visibles de estabilización.
El último informe de Deloitte, “2026 Commercial Real Estate Outlook”, apunta a que, pese a que el camino de la recuperación está siendo más lento de lo previsto, el 83% de los directivos encuestados espera una mejora de ingresos, y un 65% confía en una evolución positiva de los principales indicadores del sector durante los próximos 12 a 18 meses. Esta visión, más prudente pero aún optimista, sugiere que la inversión inmobiliaria vuelve a encontrar un terreno más propicio tras años de ajustes.
Un mercado que se reequilibra en un entorno todavía exigente
El informe explica que el retroceso del optimismo respecto a 2025 no implica un deterioro generalizado, sino una adaptación al nuevo entorno financiero y macroeconómico. Los directivos identifican como principales riesgos la disponibilidad de capital, los tipos de interés aún elevados y el coste de la deuda, factores que continúan condicionando las decisiones de inversión en el mercado inmobiliario. Aun así, Deloitte subraya que los indicadores que realmente describen la salud del Commercial Real Estate (ocupación, niveles de renta y demanda por tipo de activo) no suelen cambiar de manera repentina y que muchos mercados siguen mostrando solidez incluso en escenarios complejos.
De hecho, la actividad inversora global empieza a mostrar señales de recuperación: las caídas de volumen se han moderado durante varios trimestres consecutivos y, en la primera mitad de 2025, algunos índices ligados a compañías de real estate han superado en comportamiento a los principales benchmarks bursátiles. Para la inversión inmobiliaria, este reequilibrio abre la puerta a decisiones más selectivas y apoyadas en indicadores que reflejan la salud real del mercado.
Data centers, logística e industria: los segmentos que impulsan la nueva etapa
El informe de Deloitte vuelve a situar a los data centers como uno de los segmentos con más potencial. En nueve de los principales mercados globales, el 100% de los proyectos en construcción ya están alquilados antes de terminarse, lo que muestra hasta qué punto la demanda supera a la oferta. El auge del cloud, la inteligencia artificial y los servicios digitales explica este fuerte crecimiento.
La logística y los activos industriales mantienen también un papel protagonista. Aunque Deloitte observa cierta moderación en el ritmo de absorción, el trasfondo sigue siendo positivo: la reconfiguración de las cadenas de suministro, el traslado de parte de la producción a países más cercanos para reducir costes (nearshoring) y la demanda de instalaciones especializadas sostienen un mercado dinámico a medio plazo. A ello se suma la expansión sostenida de los activos alternativos (living especializado, salud, telecomunicaciones, infraestructuras energéticas) cuyo peso en las carteras crece de forma estructural desde hace más de dos décadas.
Vencimientos exigentes con señales de reactivación del crédito
La financiación es uno de los puntos donde Deloitte detecta mayores tensiones. Según el informe, más del 50% de las empresas del sector tiene deudas que vencen en los próximos 12 meses. Como los préstamos que se contrataron en épocas de tipos bajos ahora deben renovarse con intereses mucho más altos, muchas compañías necesitarán renegociar sus condiciones. Solo el 21% cree que podrá amortizar la deuda sin recurrir a extensiones o acuerdos adicionales.
Sin embargo, no todo son señales negativas. La concesión de nueva financiación está repuntando con fuerza: ha crecido un 90% en comparación con el año anterior y un 13% respecto al cierre de 2024. Además, los intereses que aplican los prestamistas han bajado en 183 puntos básicos, lo que facilita nuevas operaciones.
Otro dato importante es el protagonismo creciente de los llamados prestamistas alternativos (fondos de crédito, capital privado, vehículos especializados…), que ya representan el 24% del mercado de financiación inmobiliaria en Estados Unidos, más del doble que hace unos años. Y a nivel global, el mercado de private credit alcanzó los 238.000 millones de dólares en 2024 y podría llegar a 400.000 millones en 2030.
Este avance modifica el mapa financiero del sector y refuerza el valor añadido de plataformas como Urbanitae, que actúan como un punto de encuentro entre promotores con proyectos sólidos y una base creciente de inversores que buscan diversificar en real estate. En un entorno donde la banca tradicional es más selectiva, contar con una plataforma capaz de analizar riesgos, estructurar operaciones y acercar financiación alternativa resulta cada vez más relevante. Para los inversores particulares, esto se traduce en acceso transparente y ordenado a oportunidades que antes estaban fuera de su alcance.
Tecnología: la IA avanza desde la experimentación hacia el uso práctico
Deloitte también destaca el avance de la tecnología, especialmente de la inteligencia artificial aplicada a funciones muy específicas del sector. Aunque un porcentaje importante de compañías señala retos en su implementación, el informe recoge un cambio claro hacia modelos pequeños y especializados, capaces de mejorar la gestión de activos, el análisis documental, la automatización de procesos y la monitorización de portfolios.
Esta madurez tecnológica se traduce en más eficiencia, más transparencia y un mejor acceso a información relevante para evaluar proyectos de inversión, algo especialmente valioso en mercados donde cada punto porcentual de diferencia tiene un impacto significativo.
Un sector que recupera terreno pese a los riesgos
El informe recuerda que siguen existiendo riesgos importantes: tipos de interés que podrían mantenerse altos, cambios regulatorios o incertidumbre macroeconómica. Sin embargo, Deloitte destaca que los principales indicadores del mercado muestran una mejora gradual, y que los sectores con mayor demanda, digital, logístico, industrial y alternativos siguen siendo sólidos.
Para plataformas como Urbanitae, este escenario abre la puerta a identificar proyectos bien situados, con demanda estable y con un equilibrio razonable entre riesgo y rentabilidad. Además, la profesionalización del sector y la mayor disponibilidad de datos permiten ofrecer a los inversores oportunidades más transparentes y accesibles.
