Retail immobiliare 2025: investimenti, trasformazione e nuove tendenze
Fino a settembre 2025, gli investimenti diretti in asset immobiliari del segmento retail hanno raggiunto 1,919 miliardi di euro, secondo il rapporto Retail in Spagna della società di consulenza Savills. Se le previsioni saranno rispettate, l’anno si chiuderà con un volume di investimenti record dal 2019, superando i 2,7 miliardi di euro, ben al di sopra della media storica.
Una tendenza confermata anche da CBRE, che stima gli investimenti in 1,935 miliardi di euro fino a settembre, un +15% rispetto allo stesso periodo del 2024. Il retail rappresenta ormai il 15% del capitale totale investito nell’immobiliare, pari a 12,9 miliardi di euro, consolidandosi come uno dei tre segmenti più attivi insieme a Living e Hotel.
L’aumento del capitale destinato al retail si spiega in gran parte con la crescita delle operazioni nei centri commerciali, il crescente interesse del capitale internazionale e l’aumento della dimensione media delle transazioni. Secondo CBRE, il profilo core si consolida e le Socimi guidano gli investimenti con il 41% del volume totale, seguite dalle SCPI francesi e dai fondi anglosassoni. Allo stesso tempo, l’investimento privato si professionalizza attraverso veicoli specializzati nei centri commerciali, mentre l’investitore istituzionale torna a guardare con interesse ai negozi fisici.
Centri commerciali: il motore del retail immobiliare
Secondo Savills, i centri commerciali concentrano il 57% del totale degli investimenti, mantenendosi come principale polo di attrazione. Le medie superfici rappresentano il 9%, i supermercati il 10% e i negozi il 24%.
Escludendo i negozi, l’investimento nel retail raggiunge 1,448 miliardi di euro, di cui 1,08 miliardi nei centri commerciali – in linea con la tendenza iniziata l’anno precedente e su livelli pre-pandemia. L’investimento nei negozi, invece, supera già del 15% il totale del 2024 (409 milioni) e Savills prevede che raggiungerà 800 milioni di euro entro fine anno.
Tecnologia: il motore della trasformazione del retail
Il retail non evolve solo dal punto di vista dell’investimento, ma anche del suo modello operativo. I cambiamenti tecnologici, sociali e demografici stanno ridefinendo la relazione tra marca, spazio e consumatore. Il libro Rivoluzione Retail (ESIC Editorial) analizza alcuni dei paradigmi tecnologici che stanno plasmando questo nuovo scenario.
- La trasformazione digitale non è più un’opzione, ma una condizione di sopravvivenza. L’intelligenza artificiale, l’e-commerce e i nuovi metodi di pagamento hanno cambiato le abitudini di consumo, costringendo i brand ad adottare una strategia omnicanale che integri negozi fisici, piattaforme online e social network.
- Anche l’automazione della catena di fornitura sta ridefinendo il settore. Grandi operatori come Amazon o Carrefour integrano intelligenza artificiale e robotica per prevedere la domanda, ottimizzare gli inventari e ridurre gli sprechi. Il risultato è maggiore efficienza e un servizio clienti più rapido.
- La personalizzazione è un altro pilastro fondamentale. Marchi come Sephora utilizzano algoritmi per offrire raccomandazioni personalizzate e esperienze immersive in realtà aumentata, che permettono di provare i prodotti prima dell’acquisto.
- I nuovi metodi di pagamento diventano un vantaggio competitivo. Soluzioni contactless, portafogli digitali e persino criptovalute semplificano le transazioni. Starbucks, ad esempio, ha trasformato la sua app di pagamento in uno strumento di fidelizzazione che crea comunità.
Trasformazione culturale ed esperienziale
Il rapporto Retail Trends 2025 di Savills sottolinea che la prossima grande trasformazione sarà culturale ed esperienziale. Il consumatore non compra più solo prodotti: cerca identità, coerenza ed emozione.
- La Generazione Z incarna questo cambiamento. Il suo consumo è emotivo e consapevole: non compra d’impulso, ma per definire sé stessa. Cerca autenticità e marchi senza filtri. Più dell’80% consulta i social network prima di acquistare e considera fare la fila in un negozio iconico parte dell’esperienza.
- I brand, da parte loro, devono offrire un’esperienza fluida, senza frizioni tra ambiente digitale e fisico. Il 79% dei consumatori valuta positivamente la coerenza tra i due canali e il 73% dei retailer considera la trasformazione digitale una priorità strategica. La narrazione del marchio deve essere solida sia online che nel negozio fisico.
- Il concetto di specializzazione guadagna importanza. Le attività focalizzate su un unico prodotto riescono a creare comunità e fidelizzazione. In questi casi, la vendita diventa esperienza e l’esperienza diventa identità.
- I negozi fisici evolvono in spazi concettuali e immersivi. Nel 2024, l’81% dei consumatori spagnoli ha modificato le proprie abitudini di acquisto alla ricerca di esperienze più personalizzate. Circa il 2% degli acquisti online si traduce in visite ai negozi fisici, dimostrando l’interdipendenza tra i canali. I brand devono progettare spazi in cui emozione e tecnologia si fondano.
Un settore in piena reinvenzione
Il retail immobiliare sta vivendo una fase di transizione entusiasmante. Gli investimenti crescono, gli attori si diversificano e i negozi si trasformano in scenari dove domina l’esperienza. Gli spazi fisici non sono più solo punti vendita, ma piattaforme di connessione emotiva e culturale tra marca e consumatore.
All’incrocio tra capitale, tecnologia e creatività si sta scrivendo la nuova roadmap del commercio in Spagna.
