Il prezzo della casa in Spagna: evoluzione e previsioni per il 2026
Last Updated on 3 Novembre 2025 by Equipo Urbanitae
L’aumento costante del prezzo delle abitazioni in Spagna è sempre più presente nel dibattito pubblico. L’ultimo barometro del CIS conclude che il 37% della popolazione lo considera il principale problema del Paese. Per questo motivo, da tempo fa parte dell’agenda politica ed economica del governo e di tutti i partiti politici.
Secondo i dati del Ministero dell’Abitazione e dell’Agenda Urbana, nel secondo trimestre del 2025 il prezzo medio delle abitazioni libere ha raggiunto i 2.093,5 € al metro quadrato, segnando un incremento del 10,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e toccando livelli mai visti dal 2008.
Analisi attuale del mercato residenziale spagnolo
Gli ultimi dati ufficiali permettono di avere un quadro chiaro di come sia evoluto il prezzo al metro quadro, delle differenze tra abitazioni nuove e usate, e delle zone in cui la pressione del mercato è più evidente:
Prezzo medio: Il valore medio delle abitazioni libere in Spagna è di 2.093,5 €/m².
Nuove vs. usate: Le abitazioni con meno di cinque anni presentano un prezzo medio di 2.440,2 €/m², mentre quelle con più di cinque anni sono a 2.083,1 €/m².
Zone più tensionate: Madrid e le Baleari guidano i prezzi. A Madrid superano i 3.631 €/m² e alle Baleari si avvicinano a 3.518 €/m².
Differenze regionali: Al contrario, province come Ciudad Real mantengono prezzi inferiori a 1.000 €/m², riflettendo significative disparità di mercato.
Domanda e finanziamento: Tra gennaio e giugno 2025 sono stati stipulati 243.257 mutui, il 25% in più rispetto allo stesso periodo del 2024, con un importo medio di 168.363 €, sostenuto da tassi di interesse contenuti.
Previsioni per il 2026
Gli analisti concordano sul fatto che il mercato residenziale spagnolo manterrà il suo dinamismo nel 2026, sebbene con un ritmo di crescita più moderato.
BBVA Research prevede che i prezzi delle abitazioni aumenteranno del 5,3% nel 2026, dopo un incremento del 7,3% nel 2025. La loro analisi evidenzia che la combinazione di un’offerta molto limitata (a causa della scarsità di terreni edificabili e degli elevati costi di costruzione) e di una domanda ancora forte continuerà a stimolare il mercato. Inoltre, ci si aspetta che la stabilizzazione dei tassi di interesse e il miglioramento dell’occupazione sostengano l’attività, soprattutto nei grandi centri urbani e nelle zone costiere.
Caixabank Research prevede una crescita del 6,3% nel 2026, in linea con BBVA, sottolineando che il settore residenziale è entrato in una nuova fase espansiva. Secondo loro, “questa crescita, superiore a quella prevista per il reddito disponibile delle famiglie, accentuerà ulteriormente gli indicatori di accessibilità, soprattutto nelle zone a forte domanda”. Ciò evidenzia la necessità di accelerare la costruzione di abitazioni a prezzi accessibili.
Bankinter ha rivisto al rialzo le proprie previsioni, proiettando un aumento del 6% nel 2026 rispetto al 4% stimato precedentemente. Questa correzione riflette un mercato più resistente del previsto, sostenuto da una domanda solvibile (giovani con aiuti all’acquisto e compratori internazionali) e da un’offerta incapace di assorbire la pressione della domanda. Bankinter prevede che il ritmo di crescita rallenterà nel 2027, attestandosi intorno al 5%.
Infine, Singular Bank stima una rivalutazione cumulativa del 9% tra il 2025 e il 2026, favorita dal miglioramento della fiducia dei consumatori, dal progressivo calo dell’inflazione e dalla consolidazione del turismo residenziale. La loro analisi sottolinea che le abitazioni continueranno a rappresentare un bene rifugio contro l’incertezza economica, soprattutto nelle zone costiere del Mediterraneo, nelle isole e nei principali poli urbani.
Verso una crescita più equilibrata
La scarsità di abitazioni disponibili continua a essere uno dei principali fattori che spingono l’aumento dei prezzi in Spagna. Questa limitazione dell’offerta, combinata con una domanda sostenuta sia da acquirenti nazionali sia internazionali, mantiene la pressione sul mercato immobiliare. Inoltre, il miglioramento del potere d’acquisto e le condizioni di credito favorevoli contribuiscono a un costante dinamismo del settore.
Nonostante la tendenza generale al rialzo, persistono significative disparità tra le comunità autonome, con le grandi città, la costa mediterranea e le isole che concentrano la maggior parte della domanda e degli incrementi di prezzo. In sintesi, sebbene i prezzi siano destinati a continuare a crescere nel 2026, le stime indicano una moderazione rispetto al boom degli anni precedenti. Nel complesso, il mercato mantiene la tendenza al rialzo, ma con segnali di stabilizzazione e una crescita più equilibrata nel prossimo futuro.
