Il dinamismo del mercato immobiliare in Spagna sta provocando un notevole cambiamento nei prezzi sia degli affitti sia delle compravendite. Un rapporto di CaixaBank Research conferma che, da giugno 2024 a giugno 2025, sono state registrate 700.000 compravendite in Spagna, il 19,7% in più rispetto al primo semestre dell’anno precedente, con un impatto diretto sui prezzi.
Il valore di un immobile non è statico né determinato solo da pochi elementi molto specifici, ma esistono numerose variabili di diversa tipologia che, per quanto possano sembrare insignificanti in alcuni casi, possono modificare al rialzo o al ribasso la valutazione di una casa. Dai fattori più ovvi, come la superficie o la posizione, ad altri meno evidenti come la distribuzione o lo stato di conservazione e manutenzione delle aree comuni.
In ogni caso, la base per calcolare il prezzo di perizia di un immobile deve tener conto del prezzo/m² della zona, prendendo come riferimento la superficie indicata nell’atto di compravendita. È importante considerare che la superficie di riferimento è quella costruita verificata dal perito, vale a dire non i metri quadrati utili, ma l’area costruita complessiva, inclusi gli elementi comuni, informazione consultabile nel catasto.
Conoscere quali sono gli elementi che più influiscono nel calcolo del valore può risultare molto utile se si sta pensando di effettuare un investimento immobiliare, realizzare una ristrutturazione o persino affittare o vendere un immobile di proprietà.
1. La posizione dell’immobile
La posizione sarà sempre uno dei fattori che più condiziona la valutazione finale. Una zona centrale, ben collegata con i mezzi pubblici, dotata di centri commerciali o strutture sanitarie sarà sempre più attrattiva. La vicinanza a scuole e centri sportivi, così come un’offerta culturale e di svago in un quartiere curato, pulito e sicuro, aumenta il valore di qualsiasi appartamento o casa. Inoltre, conta molto anche la collocazione specifica: un appartamento con vista libera, affacciato su una via pedonale o poco trafficata, trasmette una prima impressione molto migliore rispetto a uno situato in un’area con forte inquinamento acustico o visivo, il che incide direttamente sulla valutazione.
2. Lo stato dell’immobile e delle aree comuni
È evidente che la superficie o l’anno di costruzione siano elementi fondamentali nella valutazione di un immobile, ma esistono altri fattori da non trascurare: l’altezza dei soffitti, lo stato strutturale dell’edificio o delle aree comuni. In questo senso, la presenza di umidità o crepe nell’edificio, anche se non all’interno dell’abitazione stessa, non è ben vista, poiché può indicare problemi strutturali o di isolamento e quindi tradursi in costose riparazioni future. Per rilevare eventuali irregolarità, non sempre visibili a prima vista, è possibile richiedere i verbali della comunità condominiale e consultarli in anticipo.
3. Una ristrutturazione per rivalutare il prezzo oltre il costo
Un immobile può aumentare notevolmente il proprio valore se viene effettuata una ristrutturazione che migliori la superficie utile e la funzionalità, superando il costo stesso della ristrutturazione. In generale, chi acquista cerca abitazioni in buono stato che non richiedano grandi investimenti in riparazioni.
Se una ristrutturazione non è un’opzione praticabile, esistono alternative: utilizzare la tecnica dell’home staging, che consiste nel preparare un ambiente per renderlo più attraente e il più possibile luminoso e arioso, così da catturare l’attenzione di un ampio numero di potenziali acquirenti, oppure realizzare render che aiutino a visualizzare le possibilità di ristrutturazione. Sono ottime soluzioni per la vendita o per consentire a un investitore di valutare il potenziale.
Inoltre, una distribuzione efficiente dei metri quadrati, la luminosità e l’orientamento possono essere fondamentali. Uno spazio ben distribuito, con ambienti ampi, sarà meglio valutato rispetto a uno della stessa dimensione ma con troppe stanze. La funzionalità è un valore in crescita.
4. Amenities e altri servizi accessori
Un immobile con aree comuni, cantina, posto auto, terrazzo, giardino privato o piscina avrà un potenziale molto più alto in fase di valutazione. Si tratta di elementi che offrono comfort e funzionalità e che negli ultimi anni si sono consolidati come fattori decisivi per molti acquirenti.
Esistono però altri dettagli che possono fare la differenza. Ad esempio, l’accesso agevole agli ascensori, che garantisce accessibilità, la presenza di un locale per i rifiuti o aree comuni attrezzate per ospitare eventi privati.
5. La capacità di rivalutazione futura
La capacità di rivalutazione futura è un aspetto chiave da considerare nel mercato immobiliare: il momento giusto per comprare, vendere o affittare un immobile non può dipendere soltanto dal prezzo attuale.
Anticipare il mercato non è semplice, ma diventa più facile conoscendo da vicino alcuni segnali precoci che indicano un aumento della domanda. Il potenziale miglioramento delle infrastrutture nella zona, così come lo sviluppo di nuovi progetti residenziali, incidono direttamente sul valore di una determinata area, aumentando il suo potenziale attrattivo.
