Il mercato delle locazioni residenziali in Spagna sta attraversando un momento di intensa attività, caratterizzato da aumenti annuali dei prezzi, una redditività stabile – sebbene disomogenea tra le diverse regioni – e una posizione di rilievo all’interno degli investimenti in asset residenziali.
Il mese di agosto si è chiuso con un aumento annuale del 10,5% nei canoni di locazione, secondo gli ultimi dati di Idealista. Questo dato conferma inoltre la stabilità dei prezzi negli ultimi tre mesi, con un lieve calo dello 0,4% rispetto a luglio.
In totale, 47 capoluoghi spagnoli hanno registrato prezzi più alti rispetto a un anno fa. L’aumento maggiore si è verificato a Segovia (+19,6%), seguita da Teruel (+18,9%), Zamora (+18,8%), Ourense (+15,8%) e León (+15,6%). Solo Soria (-0,3%) e Cuenca (-0,1%) si sono discostate da questa tendenza.
In termini assoluti, la piattaforma segnala che Barcellona rimane la città più cara per affittare una casa (23,1 €/m²), davanti a Madrid (22,2 €/m²) e San Sebastián (18,4 €/m²). Seguono Palma (18 €/m²), Málaga (15,5 €/m²), Valencia (15,3 €/m²) e Bilbao (15 €/m²).
Il mercato delle stanze in appartamenti condivisi mostra anch’esso una crescita significativa. L’offerta è aumentata del 24% su base annua nel secondo trimestre. Tuttavia, la domanda è rimasta stabile e il numero di interessati per annuncio è sceso del 2%. Questo equilibrio ha contenuto la crescita dei prezzi, che si attesta al 5% annuo, con una media di 420 euro al mese, secondo Idealista. In questo segmento, Barcellona guida ancora la classifica con 570 euro mensili, seguita da Madrid (527 €) e San Sebastián (475 €).
Redditività degli immobili in affitto
Gli immobili in affitto mantengono il loro appeal come asset di investimento. Secondo il rapporto “La redditività delle abitazioni in Spagna nel 2025” di Fotocasa, la redditività media si attesta al 6,5% nel secondo trimestre, identica a quella registrata nel 2023 e 2024. Si tratta comunque di una leggera riduzione rispetto al 2020, quando raggiungeva il 6,9%.
Questo livello di redditività rimane sopra il 6% per l’ottavo anno consecutivo, seppure con un “cambiamento strutturale rilevante”: le migliori opportunità si trovano ora nelle aree periferiche e nelle città secondarie, dove la domanda di abitazioni supera l’offerta e i prezzi d’acquisto non sono ancora esplosi.
Per regioni, i rendimenti maggiori si concentrano in Castiglia-La Mancia (7,9%), Catalogna (7,8%) e Cantabria (7,3%). Superano la media nazionale anche Castiglia e León, Aragona, Murcia, Comunità Valenciana ed Estremadura. Al contrario, risultano al di sotto Galizia (6,3%), Paesi Baschi (5,7%), Canarie (5,7%), Andalusia (5,4%), Madrid (5,4%) e, in ultima posizione, le Baleari (4,3%).
Interesse degli investitori per gli immobili in affitto
L’affitto residenziale si consolida inoltre come uno dei principali motori dell’investimento abitativo in Spagna. Secondo la società di consulenza Colliers, nel 2024 i modelli di flex living e le residenze per studenti (PBSA, dall’inglese Purpose-Built Student Accommodation) hanno concentrato il 66% del volume transato. Questa tendenza si conferma nel 2025, con particolare rilievo del segmento degli alloggi per studenti, considerato uno degli asset class più attraenti per resilienza e capacità di crescita.
Il mercato della locazione residenziale in Spagna sta attraversando una fase di profondi cambiamenti, segnata dall’aumento dei prezzi, dalle modifiche normative, dal consolidamento di nuovi modelli di affitto e dall’evoluzione delle preferenze degli inquilini. La domanda si orienta sempre più verso abitazioni con caratteristiche specifiche – come spazi esterni o contratti flessibili – mentre l’offerta non cresce allo stesso ritmo, generando ulteriori tensioni. Questo scenario pone sfide a proprietari, gestori e investitori in un contesto sempre più dinamico e competitivo.
