“Non c’è una bolla immobiliare, ma i prezzi non possono salire all’infinito”
Last Updated on 24 Settembre 2025 by Equipo Urbanitae
Urbanitae si prepara a chiudere un anno cruciale. La piattaforma di crowdfunding immobiliare affronta gli ultimi mesi del 2025 con un’intensa attività di progetti e la sfida di consolidare la propria espansione internazionale. Il suo CEO, Diego Bestard, ripercorre in questa intervista le sfide di un mercato con prezzi ai massimi, l’evoluzione delle redditività e il ruolo che giocheranno i nuovi prodotti e mercati della società.
Il finale d’anno è fondamentale per Urbanitae. Cosa possono aspettarsi gli investitori da qui alla fine del 2025?
L’ultimo trimestre dell’anno concentra solitamente più della metà del volume finanziato. A settembre abbiamo già lanciato diversi progetti e prima della fine del mese aggiungeremo fino a sette operazioni in più. Ottobre, novembre e dicembre seguiranno lo stesso ritmo. Ciò non significa che forziamo le tempistiche: l’urgenza la stabilisce il promotore, non noi. Non lesiniamo mai sulle analisi: svolgiamo sempre la due diligence con società esterne e il comitato investimenti è sempre più esigente. Abbiamo esaminato il triplo delle operazioni rispetto al 2024 e ne abbiamo approvate un numero simile. Questo dimostra che stiamo privilegiando la qualità rispetto alla quantità.
Alcuni investitori si lamentano che la pubblicazione dei progetti sia troppo rapida. Come la gestite?
È vero che a volte abbiamo pubblicato operazioni in giorni consecutivi, ma ciò dipende dalla necessità del promotore di chiudere il finanziamento. Non è nostra intenzione accelerare artificialmente il processo. Diamo sempre almeno 48 ore di preavviso e solitamente lasciamo diversi giorni affinché gli investitori possano studiare l’operazione. Inoltre, organizziamo webinar, realizziamo video e pubblichiamo informazioni dettagliate affinché possano analizzare ogni progetto con calma. Il nostro impegno è che l’investitore disponga di tempo e risorse sufficienti per decidere.
“Non abbiamo perso capitale in nessun progetto, nemmeno in uno scenario storico”
Come descriveresti l’attuale situazione del mercato immobiliare spagnolo?
Permane un chiaro squilibrio: molta domanda e poca offerta. Questo fa sì che ciò che arriva sul mercato venga venduto, anche se i prezzi sono sempre più alti. Ciò sta espellendo parte della domanda locale nelle zone a forte pressione internazionale. Siamo in una bolla? Io non lo credo. Il settore non è sovraindebitato e si costruisce al di sotto della domanda. I prezzi non possono salire all’infinito, ma non prevedo nemmeno un crollo come nel 2008. È più probabile che si assista a una stabilizzazione e che l’inflazione corregga i valori reali nei prossimi anni.
Con tanto appetito da parte degli investitori, i rendimenti stanno calando?
Nel debito sì, ci può essere pressione al ribasso. Oggi offriamo tra il 10% e il 12%, ma è prevedibile che vedremo più operazioni intorno all’8%. Tuttavia, si tratta di tassi molto interessanti rispetto alla media europea. Nell’equity la logica è diversa: lì ci assumiamo il rischio industriale della promozione e la redditività obiettivo si colloca tra il 15% e il 20% annualizzato. Al di sotto di questi livelli non avrebbe senso investire. Se il mercato non permettesse di raggiungerli, smetteremmo di fare equity e cercheremmo altre alternative.
Alcuni progetti recenti hanno restituito rendimenti inferiori al previsto. Cosa è successo?
È dovuto a fattori straordinari: la guerra in Ucraina, l’aumento dei costi dei materiali, le interruzioni logistiche legate al Covid o il rialzo dei tassi d’interesse. Tutto ciò ha ritardato i lavori e aumentato i costi. Voglio comunque sottolineare che non abbiamo perso capitale in nessun progetto. Abbiamo avuto ritardi e profitti minori, ma abbiamo sempre restituito il denaro investito. Se lo scenario peggiore è andare in pari, credo sia un’ottima notizia. Infatti, il rendimento medio interno (IRR) accumulato nei nostri progetti conclusi rimane al 13%. Questo dimostra che il modello funziona anche in circostanze avverse.
“Se lo scenario peggiore per un investitore è recuperare il proprio denaro, che sia sempre così”
Urbanitae sarà presente a The District a partire dal prossimo 30 settembre. Cosa ti aspetti da questo evento?
È un ambiente naturale per noi: un punto d’incontro tra investitori e promotori. Parteciperemo a diversi tavoli di dibattito su investimenti, fintech e innovazione nel settore immobiliare. Per Urbanitae è un’opportunità per rafforzare i legami con attori chiave e condividere la nostra visione.
Quali novità prepara Urbanitae a livello internazionale e di prodotto?
L’Italia sarà il nostro prossimo mercato, con un primo progetto che speriamo di lanciare a breve. Anche in Francia siamo molto avanti: abbiamo appena nominato un direttore per quel paese e stiamo già studiando diversi progetti. Siamo molto cauti: preferiamo procedere lentamente, garantendo solidità, piuttosto che fare un passo falso. In parallelo, stiamo spingendo su progetti non residenziali —hotel, coliving, residenze per studenti— e continuiamo a consolidare Urbanitae Academy e Direct Investments, che ci offrono già ampio margine di crescita.
