Il mercato immobiliare di lusso a Madrid modera i suoi prezzi
Last Updated on 22 Settembre 2025 by Equipo Urbanitae
Il mercato immobiliare di lusso a Madrid ha vissuto negli ultimi tre anni un processo di trasformazione e crescita che ha collocato la capitale spagnola come una delle città di riferimento, a livello europeo, per gli investitori in questo segmento del settore immobiliare. Ora, sembra che questo stato di euforia per l’investimento in immobili di lusso a Madrid inizi a mostrare segni di una certa moderazione, il che può anticipare un rallentamento rispetto all’incremento dei prezzi degli ultimi esercizi.
Il settore immobiliare si è trasformato in un rifugio per i grandi patrimoni, che vi hanno visto una garanzia di sicurezza e protezione di fronte a fenomeni come l’inflazione. La stabilità e la redditività hanno spinto le grandi fortune a investire nell’abitazione, e il lusso è stato uno dei territori preferiti per indirizzare i propri investimenti.
Dati del portale immobiliare Evernest confermano questa crescita dei prezzi che ha vissuto il mercato del lusso a Madrid. Prendendo come esempio la zona più cara della capitale, Recoletos, si può vedere l’aumento repentino di questo tipo di abitazioni: un appartamento di 225 metri quadrati, che un anno fa si acquistava per 2,7 milioni di euro, ora costa 3,25 milioni, ovvero un incremento superiore al 20% in appena dodici mesi. Nei quartieri come Jerónimos, Almagro o Castellana non si trovano più abitazioni sotto i due milioni, e in altre zone come El Viso o Lista, le proprietà raramente scendono sotto il milione di euro. L’offerta rimane limitata e l’esclusività mantiene i prezzi su livelli elevati.
Sergio Arana, responsabile Real Estate di Urbanitae, spiega che “sebbene abbiamo avuto 10 anni di aumenti costanti e al di sopra della media nazionale, Madrid è ancora molto lontana dai prezzi delle grandi capitali europee. È normale che si arrivi a una stabilità dopo anni molto rialzisti. Recentemente abbiamo visto promozioni a Madrid, soprattutto a Salamanca e Chamberí, con prezzi superiori ai 20.000 €/m2. Punto sulla maturità: continueranno ad esserci aumenti, ma saranno più moderati rispetto a quelli vissuti nell’ultima decade”.
Un effetto di espansione verso altre zone della città
È vero che, tradizionalmente, queste aree della capitale sono sempre state associate al lusso; ciò che colpisce della situazione attuale non è che i quartieri più costosi restino tali, bensì come si sia prodotto un effetto di “espansione” del lusso verso altre zone della città che storicamente occupavano un ruolo secondario. Infatti, secondo i dati di Evernest, gli incrementi percentuali più significativi non si sono registrati dove vive la “beautiful people” madrilena, ma in quartieri come Pacífico, Ciudad Jardín o Adelfas. Quest’ultimo rappresenta bene la crescita di queste aree: in appena un anno, il prezzo medio al metro quadrato è passato da 4.976 a 6.188 euro, pari a un incremento del 32%.
Questa situazione trasforma la percezione di questi quartieri, diventati un’alternativa valida per chi desidera vicinanza al centro senza pagare le cifre esorbitanti dell’asse Salamanca-Chamberí. I dati riflettono chiaramente questo fenomeno di contagio: la pressione della domanda nei quartieri prime spinge gli acquirenti verso le zone limitrofe, rivalutando aree che fino a pochi anni fa erano considerate di secondo livello nella mappa del lusso madrileno.
Il mercato immobiliare di lusso in una nuova fase
I dati degli ultimi mesi mostrano chiaramente un doppio schema di comportamento: la crescita più lenta dei quartieri più costosi e l’aumento aggressivo dei prezzi nelle aree di seconda fascia. La conclusione è che la mappa del lusso a Madrid non si limita più a cinque o sei quartieri specifici, ma praticamente tutta la zona centrale della capitale si è trasformata in territorio per abitazioni di lusso.
Come interpretare questo contesto di mercato? Da un lato, si rileva una fase di maturazione. Non si tratta necessariamente di un calo dei prezzi, bensì di un aggiustamento verso una crescita più moderata. Il comportamento degli investitori indica una domanda più razionale e il rischio di bolla si attenua, a patto che questo fenomeno non sfugga di mano. La chiave sarà la capacità di Madrid di mantenere il proprio fascino come capitale globale e di soddisfare la domanda di abitazioni esclusive che alimentano il segmento prime.
Dal punto di vista degli investitori, Arana considera che “nell’attuale scenario di mercato ci sono opportunità interessanti negli asset non residenziali (hotel, locali) dove continua ad esserci molto movimento. Nel residenziale, quartieri della seconda corona, come Prosperidad, Retiro, ecc., stanno emergendo con forza”.
L’approccio all’investimento immobiliare di lusso non ha smesso di crescere e già esistono diverse alternative per accedere al mercato. Da Urbanitae, per esempio, è stato lanciato Urbanitae Wealth, un servizio esclusivo rivolto ai grandi patrimoni e alle istituzioni, nato con l’obiettivo di rispondere alla crescente domanda di investitori con profilo più specializzato e maggiore capacità economica. Offre consulenza personalizzata, accesso prioritario ai progetti, pianificazione fiscale e legale su misura e la possibilità di creare strategie di investimento immobiliare adattate alle esigenze del cliente.
