O mercado imobiliário de luxo em Madrid experimentou nos últimos três anos um processo de transformação e crescimento que colocou a capital de Espanha como uma das cidades de referência, a nível europeu, para os investidores neste segmento da indústria imobiliária. Agora, parece que este estado de euforia pelo investimento em imóveis de luxo em Madrid começa a dar sinais de alguma moderação, o que pode antecipar uma desaceleração relativamente ao aumento dos preços registado nos últimos exercícios.
O setor imobiliário tornou-se num refúgio para os grandes patrimónios, que nele encontraram a garantia de segurança e proteção face a fenómenos como a inflação. A estabilidade e rentabilidade levaram as grandes fortunas a apostar na habitação, sendo o luxo um dos territórios preferidos pelos grandes patrimónios para direcionar os seus investimentos.
Dados do portal imobiliário Evernest confirmam esse crescimento nos preços que o mercado de luxo em Madrid tem registado. Tomando como exemplo a zona mais cara da capital, Recoletos, podemos observar a abrupta subida deste tipo de habitação: um apartamento de 225 metros quadrados, que há um ano se comprava por 2,7 milhões de euros, custa agora 3,25 milhões, ou seja, um aumento superior a 20% em apenas doze meses. Em bairros como Jerónimos, Almagro ou Castellana já não se encontram habitações abaixo dos dois milhões, e noutras zonas como El Viso ou Lista, as propriedades raramente ficam abaixo de um milhão de euros. A oferta continua a ser limitada e a exclusividade mantém os preços em níveis elevados.
Sergio Arana, responsável de Real Estate da Urbanitae, explica que “apesar de termos 10 anos de subidas constantes e acima da média nacional, Madrid ainda está muito longe dos preços das grandes capitais europeias. O normal é chegarmos a uma estabilidade depois de anos muito altistas. Recentemente, vimos promoções em Madrid, principalmente em Salamanca e Chamberí, com preços acima de 20.000€/m2. Aposto na maturidade, embora continuem a existir subidas, serão mais moderadas do que as que vivemos na última década”.
Um efeito de expansão para outras zonas da cidade
É verdade que, tradicionalmente, estas localizações da capital sempre estiveram associadas ao luxo, pelo que o mais surpreendente da situação atual não é o facto de os bairros mais caros da capital continuarem a ser os mais caros, mas sim como se produziu um efeito de “expansão” do luxo para outras zonas da cidade que historicamente ocupavam um lugar secundário. De facto, segundo os dados da Evernest, os aumentos percentuais mais expressivos não se verificaram onde reside a “beautiful people” madrilena, mas sim em bairros como Pacífico, Ciudad Jardín ou Adelfas. O primeiro é um bom exemplo do crescimento nestas zonas: em apenas um ano, o preço médio do metro quadrado passou de 4.976 para 6.188 euros, representando um aumento de 32%.
Esta situação transforma a perceção destes bairros, convertidos em alternativa viável para quem deseja proximidade ao centro sem pagar os valores exorbitantes do eixo Salamanca-Chamberí. Os dados refletem precisamente esse fenómeno de efeito contágio: a pressão da procura nos bairros prime desloca os compradores para zonas limítrofes, revalorizando locais que até há poucos anos eram considerados de segunda linha no mapa do luxo madrileno.
O mercado imobiliário de luxo, numa nova fase
Os dados dos últimos meses mostram de forma muito clara um duplo padrão de comportamento: o crescimento mais lento dos bairros mais caros e a subida agressiva de preços em áreas de segunda linha. A conclusão é que o mapa do luxo em Madrid já não se limita a cinco ou seis bairros muito específicos, mas praticamente toda a zona centro da capital se converteu em território para habitação de luxo.
Como interpretar este contexto do mercado? Por um lado, identifica-se uma fase de maturação. Não estamos necessariamente a falar de um retrocesso de preços, mas sim de um ajuste para um crescimento mais moderado. O comportamento dos investidores revela uma procura mais racional e o risco de bolha atenua-se, desde que o fenómeno não se descontrole. A chave estará na capacidade de Madrid manter o seu atrativo como capital global e conseguir responder à procura de habitações exclusivas que reforcem o segmento prime.
Do ponto de vista do investidor, Arana considera que “no cenário atual de mercado, há oportunidades interessantes em ativos não residenciais (hotéis, lojas) onde continua a haver muito movimento. No residencial, há bairros da segunda coroa, como Prosperidad, Retiro, etc., que estão a ganhar força”.
A aproximação ao investimento imobiliário de luxo não deixou de crescer e já existem várias alternativas para aceder ao mercado. A Urbanitae, por exemplo, lançou a Urbanitae Wealth, um serviço exclusivo orientado para grandes patrimónios e instituições, criado com o propósito de responder à crescente procura de investidores com perfil mais especializado e maior poder aquisitivo. Oferece aconselhamento personalizado, acesso prioritário a projetos, planeamento fiscal e legal adaptado, e a possibilidade de desenhar estratégias de investimento imobiliário à medida do cliente.
