Madrid accelera nei suoi grandi sviluppi urbanistici
Last Updated on 19 Settembre 2025 by Equipo Urbanitae
Madrid si consolida come il fulcro della promozione residenziale in Spagna, accelerando nei suoi sviluppi urbanistici. Secondo l’associazione di categoria Asprima, i piani urbanistici in corso sommano una capacità di oltre 278.000 abitazioni, con una trentina di progetti promossi da comuni, proprietari di terreni e società immobiliari: si tratta della più grande trasformazione urbana della storia recente della regione.
Tuttavia, il bisogno è evidente: Madrid deve aumentare in modo significativo la produzione di alloggi per far fronte alla crescita demografica e alla formazione di nuove famiglie. Attualmente se ne costruiscono appena 14.000 all’anno, una cifra ben al di sotto del necessario, che genera una carenza di offerta e una conseguente pressione al rialzo dei prezzi. Lo segnala la stessa associazione madrilena nel suo rapporto “Trinity”, dove si stima che nei prossimi quattordici anni la Comunità di Madrid dovrà rispondere alla formazione di 573.738 nuove famiglie. Ciò implica ampliare il parco residenziale dalle 2.636.988 abitazioni esistenti nel 2022 fino a raggiungere le 3.210.726 nel dicembre 2037, il che richiederà più di 40.000 nuove case all’anno.
La costruzione di alloggi a Madrid potrebbe crescere fino a 30.000 unità annue entro il 2028, un’attività superiore del 60%, con un investimento stimato in 10 miliardi di euro all’anno. Tuttavia, persiste una domanda non soddisfatta di 187.000 abitazioni, a causa della mancanza di terreni, dell’aumento dei costi e della crescita demografica. Di conseguenza, il prezzo medio delle case nella Comunità di Madrid ha raggiunto a gennaio 2025 i 3.851 €/m².
In questo contesto, la presidente dell’associazione dei promotori madrileni, Carolina Roca, ha recentemente chiesto che la nuova Legge sul Suolo introduca maggiore flessibilità e riduca i tempi di approvazione, ricordando che l’associazione segnala il problema della sotto-produzione già dal 2008.
Il Sud-Est, motore della crescita residenziale
I piani legati alla Strategia del Sud-Est di Madrid saranno il principale motore dell’attività urbanistica a breve e medio termine, come rileva l’analisi di Asprima. In quest’area si progettano nuovi quartieri come Valdecarros, con una capacità di 51.656 abitazioni; Los Berrocales, con 22.285 unità già in fase di costruzione dei primi immobili; Los Ahijones, con 18.724; e Los Cerros, con 13.691. A questi si aggiunge la vicina Nueva Centralidad del Este, che prevede circa 20.000 abitazioni, sebbene con tempi di sviluppo molto più lunghi.
Il caso più rilevante è quello di Los Cerros, dove i lavori di urbanizzazione procedono a buon ritmo e si prevede che dopo l’estate del 2025 inizierà la costruzione delle prime abitazioni. Lo sviluppo comprende 14.276 alloggi, di cui oltre la metà con qualche forma di protezione, e punta a diventare il “polmone verde” di Madrid con 170 ettari di aree verdi, superando in estensione El Retiro o Madrid Río. Inoltre, sarà dotato di un sistema di autobus elettrici (BRT), 30 km di piste ciclabili e una rete di sentieri e belvederi intorno al Cerro de la Herradura.
Madrid Nuevo Norte
Madrid Nuevo Norte, un altro dei grandi sviluppi urbanistici della capitale (conosciuto in passato come Operación Chamartín), comincia a fare passi visibili con oltre 10.000 abitazioni previste e un distretto finanziario di primo livello. Sono già iniziati i lavori di urbanizzazione nell’area di Las Tablas Oeste, il che lascia prevedere che nel 2026 o 2027 si potranno vedere le prime gru residenziali e che nel 2029 verranno consegnate le prime abitazioni. Il progetto non prevede solo alloggi, ma anche grattacieli per uffici, nuove aree verdi e grandi infrastrutture di collegamento.
Campamento e Solana de Valdebebas, i prossimi traguardi
Un altro progetto emblematico già avviato è l’Operación Campamento, che trasformerà ex terreni militari in oltre 10.000 abitazioni, il 60% delle quali protette: si tratta del maggiore intervento pubblico di rigenerazione urbana a Madrid.
Parallelamente, a nord-est della città avanza la Solana de Valdebebas, con 1.393 nuove abitazioni previste, quasi la metà delle quali di edilizia pubblica. Situata nella zona nord del comune, tra La Moraleja e Valdebebas, è destinata a diventare un’estensione naturale di Valdebebas, con forte domanda nonostante gli elevati prezzi dei terreni.
Il protagonismo dei comuni dell’area metropolitana
Oltre la capitale, diversi comuni portano avanti piani propri, come rileva Asprima:
- Alcorcón sblocca Ensanche Norte e Retamar de la Huerta.
- Pozuelo de Alarcón sviluppa Montegancedo (1.000 abitazioni) e ARPO (5.500).
- Majadahonda aggiunge l’Arco del Poniente con 3.600 case.
- Villaviciosa de Odón progetta Monte de la Villa (2.700).
- Alcobendas, con Valgrande, attende la decisione giudiziaria definitiva su un’area di 8.600 abitazioni.
In totale, la trentina di operazioni urbanistiche in corso a Madrid copre 197,5 milioni di metri quadrati e ospiterà oltre 835.000 abitanti, pari al 12% della popolazione attuale della Comunità. Mai prima d’ora la regione aveva affrontato un volume di attività simile. La sfida ora, come insiste l’associazione dei promotori madrileni, è accelerare le procedure, garantire la disponibilità di terreni e di manodopera, e assicurare che una parte significativa di queste abitazioni sia accessibile e sostenibile.
