Healthcare: la scommessa immobiliare che sta guadagnando terreno nel mercato spagnolo
L’Healthcare rappresenta la scommessa immobiliare nel settore sanitario, raggiungendo cifre record in Spagna. Secondo l’ultimo rapporto “Healthcare in Spagna” redatto da Colliers, il volume totale investito nel 2024 è stato di 628 milioni di euro, suddiviso tra case di riposo, ospedali e senior living. Questo mercato ha registrato una crescita notevole negli ultimi anni, trainato da un contesto macroeconomico più favorevole, dall’invecchiamento della popolazione e dall’ingresso di nuovi investitori attratti dalla resilienza del settore sanitario di fronte a eventuali crisi economiche.
Già nel primo trimestre del 2025, l’investimento aggregato si avvicina ai 180 milioni di euro, a conferma della forte inerzia positiva del segmento Healthcare. Un dinamismo che, se mantenuto, potrebbe portare a superare i 700M€, secondo quanto dichiarato dalla società di consulenza.
Case di riposo: un mercato in continua espansione
Questo sottosegmento guida il mercato sanitario con oltre 404 milioni di euro investiti da gennaio 2024, pari a circa due terzi del totale. La crescita sostenuta si riflette in un aumento di 22.000 posti letto dal 2018, raggiungendo le 399.000 unità operative nel 2024, pari a un incremento del 6% dell’offerta complessiva.
Tuttavia, il tasso di copertura resta insufficiente: si attesta al 4,02%, al di sotto del minimo raccomandato del 5% dall’OMS, evidenziando un deficit strutturale che richiede un impegno continuo da parte degli investitori. Inoltre, si prevede che per mantenere il tasso attuale fino al 2030, sarà necessario aggiungere circa 20.000 posti letto nei prossimi 3 anni.
Tra le operazioni più rilevanti, secondo il rapporto, spicca l’ingresso del fondo Azora, tramite il veicolo Romano Senior, con l’acquisizione di 15 case di riposo e oltre 2.000 posti letto in aree urbane ad alta densità. Nel primo trimestre del 2025 sono già state concluse due nuove operazioni con Sanitas Mayores, che hanno aggiunto 223 posti letto al loro portafoglio.
“La domanda di questo tipo di asset sanitari continuerà a crescere, trainata dall’invecchiamento della popolazione e dalla necessità di modernizzare le strutture esistenti. Le prospettive per il 2025, in termini di investimenti, sono decisamente ottimistiche”, afferma Laura Díaz, direttrice Healthcare di Colliers.
Ospedali: investimenti record negli ospedali privati
L’investimento negli ospedali ha raggiunto 174 milioni di euro nel 2024, e si prevede che supererà i 100 milioni solo nel primo trimestre del 2025. Questa crescita è direttamente legata alla democratizzazione dell’assicurazione sanitaria privata, che ormai copre il 26% della popolazione spagnola.
L’esigenza di espansione è evidente: entro il 2030 si prevede la creazione di 4.000 nuovi posti letto ospedalieri privati. Solo per mantenere la copertura attuale, sarebbe necessaria la costruzione di 18 nuovi ospedali e un investimento di 1.000 milioni di euro.
La tendenza è chiara: prevale la nuova edificazione, specialmente in aree con alto potere d’acquisto come Madrid, Catalogna e Baleari, dove l’uso dell’assicurazione sanitaria privata è più diffuso.
“L’investimento negli ospedali riflette due tendenze chiave: la scarsità di gruppi ospedalieri e la concentrazione nelle zone con reddito più elevato. Questo indica una preferenza per nuovi sviluppi in luoghi strategici”, aggiunge Laura Díaz.
Senior Living: un potenziale per il futuro
Il Senior Living si consolida come un’alternativa sempre più valida rispetto alle residenze tradizionali, soprattutto tra la popolazione anziana straniera che sceglie la Spagna per la pensione. Le previsioni di crescita sono ambiziose: si punta a raggiungere 8.000 posti letto operativi entro il 2030.
Nel corso del 2024 sono state annunciate joint venture per oltre 600 milioni di euro per sviluppare più di 2.000 appartamenti, anche se il volume di investimento effettivo è stato di soli 50 milioni di euro. Ciò evidenzia una discrepanza tra l’interesse degli investitori e l’esecuzione reale.
Le principali barriere restano l’immaturità del mercato e la scarsità di operatori specializzati, a differenza di quanto accade in paesi come gli Stati Uniti, il Regno Unito o la Francia.
“Nonostante gli annunci, la maggior parte dei progetti non si è ancora concretizzata. Il potenziale c’è, ma resta fondamentale raccogliere capitale e attrarre operatori con esperienza”, sottolinea Díaz.
Colliers prevede che l’offerta raddoppierà entro il 2030, spinta dal crescente invecchiamento della popolazione, che secondo i dati dell’INE raggiungerà il 26% nel 2037. La società di consulenza indica che sono in cantiere progetti per oltre 600M€ in questo segmento. E nonostante la mancanza di numerosi operatori specializzati, contrariamente a quanto accade negli Stati Uniti, nel Regno Unito o in Francia, il mercato spagnolo presenta un grande potenziale.
Prospettive per il 2025
Il settore immobiliare sanitario in Spagna si trova dunque in una traiettoria ascendente. Con un investimento totale che potrebbe superare i 700 milioni di euro nel 2025, il settore Healthcare rappresenta un’opportunità sempre più interessante per gli investitori grazie alla sua resilienza e al suo legame diretto con le tendenze demografiche di lungo periodo.
