Come Urbanitae protegge il denaro dei suoi investitori
Il settore immobiliare è considerato un bene rifugio per gli investimenti. Tuttavia, ciò non significa che non ci siano rischi. In questo articolo ti spiegheremo come facciamo in Urbanitae per mitigare i rischi e, soprattutto, per salvaguardare il più possibile il capitale apportato dai nostri investitori.
La prima strategia è fondamentale: cerchiamo di scegliere buoni progetti. Questa selezione inizia con il promotore, al quale richiediamo una comprovata esperienza che dimostri di essere in grado di realizzare un progetto come quello che ci propone. Continua con la valutazione meticolosa delle ipotesi del piano aziendale, la validazione di queste ipotesi e la definizione di condizioni per proteggere il denaro dei nostri investitori.
Il terreno, garanzia numero uno
In un progetto immobiliare come quelli che finanziamo in Urbanitae, il terreno è la principale garanzia. I fondi apportati dai nostri investitori in progetti di plusvalenza sono destinati principalmente all’acquisto del terreno. La realtà è che il terreno edificabile in buone zone tende non solo a mantenere, ma ad aumentare il suo valore. Per questo motivo, se quel terreno è stato acquistato a valore di mercato, potrebbe essere messo in vendita e, con ciò, recuperare l’investimento – magari con profitti – nel caso in cui il progetto non proceda come previsto. Questa garanzia, legata al valore dell’attivo su cui si esegue l’investimento, è ciò che permette agli investitori di Urbanitae di dormire sonni tranquilli.
Una società veicolo (SPV) per ogni progetto
Un altro punto importante è che ogni progetto è completamente indipendente dagli altri, quindi non può esserci un effetto domino se uno di essi non va bene. I fondi degli investitori, che prima di investire sono in un conto aperto a loro nome – e mai in un conto di Urbanitae – passano al conto del progetto, e da lì al conto corrente della società operativa, sia come prestiti che come aumenti di capitale.
Inoltre, finanziamo la SPV, proprietaria dell’attivo/progetto. Non finanziando direttamente il promotore, evitiamo qualsiasi rischio di bilancio associato a impegni o passività esistenti nell’attività del promotore e della sua società. Nei progetti di debito, inoltre, il promotore non riceve tutti i fondi fin dall’inizio, ma accede al capitale in base ai progressi dei lavori – sebbene debba pagare interessi su tutto il capitale raccolto, anche se non lo utilizza ancora.
‘Skin in the game’ del promotore
Nei progetti di Urbanitae, salvo eccezioni molto giustificate, chiediamo al promotore di contribuire con almeno il 20% del capitale sociale. Questo capitale è remunerato nelle stesse condizioni di quello degli altri investitori – anche se a volte può essere concordato un premio o una commissione aggiuntiva se il progetto supera una certa soglia di redditività. In altre parole, se il progetto fallisce, anche il promotore ne risente direttamente.
Piano aziendale conservativo
Per approvare qualsiasi progetto, il nostro Comitato Investimenti esegue una due diligence rigorosa del piano aziendale del promotore. Ciò implica verificare tutto, dai rapporti del promotore con le banche e il suo accesso al finanziamento fino ai prezzi di vendita – validando con terzi che siano ragionevoli per il prodotto e la zona – passando per i costi di costruzione. Nel piano aziendale che presentiamo agli investitori, aggiungiamo generalmente un ulteriore margine di sicurezza sotto forma di costi di costruzione più elevati e un prezzo medio di vendita inferiore per assorbire eventuali scostamenti.
Garanzie
Il livello di garanzie dei nostri prestiti è molto elevato: nei progetti di plusvalenza gli investitori di Urbanitae sono azionisti e, di conseguenza, proprietari dell’azienda. Nei progetti di debito, gli investitori hanno, tramite l’agente di garanzia, un’ipoteca sull’attivo e un pegno sulle azioni della società, per cui in caso di inadempimento, gli investitori di Urbanitae diventerebbero anche proprietari delle azioni, oltre ad avere un’ipoteca di primo grado sull’attivo.
In altre parole, in caso di inadempimento del prestito, possiamo avviare l’esecuzione dell’ipoteca, acquisire la proprietà dell’attivo e venderlo per recuperare il debito – capitale più interessi. Tutte le spese (costi e provvista di fondi dell’agente di garanzia, tasse di registrazione dell’ipoteca, spese legali, ecc.) saranno a carico del promotore – debitore – e sono indipendenti dagli interessi che verranno pagati agli investitori/prestatori.
E nei progetti di reddito?
Nei progetti di reddito, oltre alla proprietà dell’immobile, c’è un contratto di locazione a lungo termine con un inquilino solvibile – generalmente di due o tre anni – che garantisce il pagamento dell’affitto anche se l’attività non funziona e i locali vengono abbandonati. Ma quel contratto non è l’unica garanzia. Analizziamo in dettaglio il valore immobiliare dell’attivo, cioè il suo valore di mercato vuoto, per determinare se, nel caso improbabile che l’inquilino attuale lasci i locali, sarà possibile trovare un altro inquilino con un affitto simile.