Dans un investissement en dette, l’investisseur finance un projet en échange d’un taux d’intérêt convenu. Dans un investissement en equity, la logique est différente. L’investisseur participe à l’opération immobilière, et sa rentabilité dépend du résultat final du projet.
Cette différence est importante. En equity, il ne suffit pas de regarder un TRI cible ou une rentabilité estimée. Il faut comprendre ce qui doit se produire pour que de la valeur soit créée : ce qui est acheté, ce qui est transformé, comment l’actif est vendu, quelle marge existe et quelle est la capacité du promoteur à exécuter le plan.
Autrement dit, l’equity ne rémunère pas seulement le passage du temps. Il rémunère surtout la création de valeur.
Bien acheter : le premier levier
Une partie importante de la valeur se crée avant même le début des travaux ou de la transformation de l’actif. Bien acheter ne signifie pas nécessairement acheter bon marché. Cela signifie entrer dans une opération à un prix qui permet d’exécuter le plan avec une marge suffisante.
Un bon exemple est Oficinas Mazarredo, une opération value-add dans les bureaux au centre de Madrid. La thèse du projet repose sur plusieurs fondamentaux : un emplacement à l’intérieur de la M-30, un prix d’acquisition compétitif par rapport à des actifs comparables, une rareté d’actifs similaires et des loyers inférieurs au marché. La stratégie prévoit un repositionnement de l’actif, puis une vente à des investisseurs institutionnels.
Ici, la création de valeur ne dépend pas seulement d’une hausse du marché. Elle repose sur la capacité à identifier un actif à potentiel, à l’acheter dans de bonnes conditions et à exécuter une stratégie permettant de l’amener à une valorisation supérieure.
Transformer l’actif : d’un espace sous-utilisé à un produit de marché
Un autre levier classique de l’equity est la transformation. Un immeuble peut avoir une certaine valeur dans son état actuel. Mais cette valeur peut être très différente s’il est adapté à une demande plus claire.
Le cas de The Haus l’illustre bien. L’opération consistait à acquérir un ancien espace de bureaux à Barcelone, à le rénover et à le transformer en espace flexible de 630 m², en phase avec les nouvelles attentes du marché du travail. Le projet, géré par Psquared, s’est clôturé avec une rentabilité de 21,3 % et un TRI de 29 %. La prévision initiale était respectivement de 17 % et 12 %.
Dans ce cas, la clé a été de transformer un actif traditionnel en un produit plus liquide, plus attractif et mieux adapté à la demande. C’est l’une des grandes possibilités de l’equity : participer à la valeur générée par le changement de nature économique d’un actif.
Mieux vendre : quand la commercialisation multiplie le résultat
En equity, la rentabilité se matérialise à la fin. Elle apparaît lorsque les actifs sont vendus, que le projet est liquidé et que les bénéfices sont distribués. C’est pourquoi la commercialisation n’est pas une phase secondaire. Elle fait partie intégrante de la création de valeur.
Allonbay Aura en est un exemple particulièrement clair. Le projet, développé à Villajoyosa, s’est clôturé avec un rendement brut de 61 % et un TRI de 21,5 %, bien au-dessus du scénario initial. L’un des principaux leviers a été la commercialisation. Au moment de l’entrée des investisseurs, 56 % des logements étaient déjà réservés. Ensuite, à mesure que les travaux avançaient, le projet a gagné en visibilité et les unités restantes ont pu être vendues à des prix supérieurs aux prévisions.
Le résultat ne s’explique pas par un seul facteur. Le contrôle des coûts et l’efficacité fiscale ont également joué un rôle. Cependant, ce cas montre clairement une idée centrale : dans l’investissement en equity, une bonne stratégie commerciale peut augmenter de manière significative la marge finale.
Protéger la marge : l’autre face de l’equity
Parler des atouts de l’equity implique aussi de parler de ses risques. Contrairement à la dette, le rendement n’est pas convenu à l’avance. Il dépend de la marge réelle du projet. Cette marge peut être affectée par des surcoûts, des retards, des changements de marché, des difficultés de commercialisation ou une hausse des coûts financiers.
Le projet Adaptis est un bon exemple de cette autre face. L’opération a été lancée en 2021 et s’est finalement clôturée en 2025 avec une rentabilité finale de 0 %, très loin de la prévision initiale. Le projet a subi une combinaison de facteurs défavorables : hausse des coûts, manque d’approvisionnements, changement d’entreprise de construction, retards commerciaux et augmentation des coûts financiers.
Ce n’était pas le résultat attendu. Mais il laisse un enseignement important. Même lorsque la création de valeur se détériore, la gestion active peut être déterminante pour protéger le capital. Dans ce cas, la rentabilité a été nulle, mais les pertes pour les investisseurs ont été évitées.
Le promoteur compte
Tous ces leviers ont un point commun : ils nécessitent une gestion. Bien acheter, transformer un actif, mieux vendre ou protéger la marge ne se produit pas automatiquement. Cela dépend du promoteur, de son expérience, de sa connaissance du marché et de sa capacité à résoudre les problèmes pendant la durée du projet.
Cela dépend aussi du suivi. En equity, la sélection initiale est fondamentale, mais elle ne suffit pas. Les projets évoluent, les coûts changent, les délais bougent et le marché peut se retourner. C’est pourquoi l’accompagnement et la supervision pendant toute la durée de l’investissement sont une partie essentielle du processus.
L’equity recherche la valeur ajoutée
L’investissement en equity immobilier peut être un outil très puissant pour participer à la création de valeur d’un projet. Mais pour bien le comprendre, il faut regarder au-delà de la rentabilité cible.
La question n’est pas seulement de savoir combien l’investisseur peut gagner, mais pourquoi cette rentabilité pourrait être générée. L’actif est-il bien acheté ? Existe-t-il une demande ? Le produit correspond-il au marché ? Les coûts sont-ils maîtrisés ? Le promoteur a-t-il de l’expérience ? Quelle marge existe si quelque chose s’écarte du plan ?
Répondre à ces questions aide à investir avec plus de discernement. Car en equity, la rentabilité n’apparaît pas par magie. Elle se construit projet par projet, décision après décision.
