« Il n’y a pas de bulle immobilière, mais les prix ne peuvent pas monter éternellement »
Last Updated on 24 septembre 2025 by Equipo Urbanitae
Urbanitae aborde une fin d’année décisive. La plateforme de crowdfunding immobilier termine 2025 avec une activité intense de projets et le défi de consolider son expansion internationale. Son CEO, Diego Bestard, revient dans cette interview sur les défis d’un marché aux prix record, l’évolution des rendements et le rôle que joueront les nouveaux produits et marchés de l’entreprise.
La dernière ligne droite de l’année est cruciale pour Urbanitae. Que peuvent attendre les investisseurs d’ici la fin de 2025 ?
Le dernier trimestre concentre généralement plus de la moitié du volume financé. En septembre, nous avons déjà lancé plusieurs projets et, d’ici la fin du mois, nous en ajouterons jusqu’à sept autres. Octobre, novembre et décembre suivront le même rythme. Cela ne signifie pas que nous forçons les délais : c’est le promoteur qui fixe l’urgence, pas nous. Nous ne lésinons jamais sur l’analyse, nous réalisons toujours la due diligence avec des entreprises externes et le comité d’investissement est de plus en plus exigeant. Nous avons étudié trois fois plus d’opérations qu’en 2024, mais en avons approuvé un nombre similaire. Cela démontre que nous privilégions la qualité à la quantité.
Certains investisseurs se plaignent que la publication des projets est trop rapide. Comment gérez-vous cela ?
Il est vrai qu’il nous est arrivé de publier des opérations à quelques jours d’intervalle, mais cela est dû au besoin du promoteur de clôturer le financement. Notre intention n’est pas d’accélérer artificiellement le processus. Nous donnons toujours au moins 48 heures de préavis et laissons généralement plusieurs jours pour que les investisseurs puissent étudier l’opération. De plus, nous organisons des webinaires, produisons des vidéos et publions des informations détaillées afin qu’ils puissent analyser chaque projet sereinement. Notre engagement est que l’investisseur dispose du temps et des ressources nécessaires pour décider.
« Nous n’avons perdu aucun capital dans aucun projet, même dans un contexte historique »
Comment décririez-vous la situation actuelle du marché immobilier espagnol ?
Nous restons confrontés à un déséquilibre évident : beaucoup de demande et peu d’offre. Cela fait que tout ce qui arrive sur le marché se vend, même à des prix de plus en plus élevés. Cela exclut une partie de la demande locale dans les zones soumises à une forte pression internationale. Sommes-nous dans une bulle ? Je ne le crois pas. Le secteur n’est pas surendetté et l’on construit moins que la demande. Les prix ne peuvent pas monter éternellement, mais je n’anticipe pas non plus un effondrement comme en 2008. Le scénario le plus probable est une stabilisation et que l’inflation ajuste les valeurs réelles dans les prochaines années.
Avec un tel appétit des investisseurs, les rendements diminuent-ils ?
Sur la dette, il peut effectivement y avoir une pression à la baisse. Aujourd’hui, nous offrons entre 10 % et 12 %, mais il est prévisible que nous voyions davantage d’opérations autour de 8 %. Cela reste toutefois très attractif par rapport à la moyenne européenne. Sur l’equity, la logique est différente : nous assumons le risque industriel de la promotion et le rendement cible se situe entre 15 % et 20 % annualisés. En dessous de ces niveaux, investir n’aurait pas de sens. Si le marché ne permettait pas d’atteindre ces rendements, nous cesserions de faire de l’equity et chercherions d’autres alternatives.
Certains projets récents ont restitué des rendements inférieurs aux prévisions. Qu’est-il arrivé ?
Cela s’explique par des facteurs extraordinaires : la guerre en Ukraine, l’augmentation du coût des matériaux, les perturbations logistiques liées au covid ou la hausse des taux d’intérêt. Tout cela a retardé les travaux et augmenté les coûts. Malgré cela, je tiens à souligner que nous n’avons perdu aucun capital dans aucun projet. Nous avons eu des retards et des bénéfices moindres, mais nous avons toujours restitué les fonds investis. Si le pire scénario est de récupérer sa mise, je pense que c’est une excellente nouvelle. En fait, le TRI moyen cumulé de nos projets déjà restitués reste de 13 %. Cela démontre que le modèle fonctionne même dans des circonstances adverses.
« Si le pire scénario pour un investisseur est de récupérer son argent, souhaitons que ce soit toujours le cas »
Urbanitae sera présent au salon The District à partir du 30 septembre prochain. Qu’attendez-vous de cet événement ?
C’est un environnement naturel pour nous : un lieu de rencontre entre investisseurs et promoteurs. Nous participerons à plusieurs tables rondes sur l’investissement, la fintech et l’innovation dans le secteur immobilier. Pour Urbanitae, c’est une occasion de renforcer les liens avec des acteurs clés et de partager notre vision.
Quelles nouveautés prépare Urbanitae à l’international et en matière de produits ?
L’Italie sera notre prochain marché, avec un premier projet que nous espérons lancer prochainement. En France, nous sommes également très avancés : nous venons d’intégrer un directeur pour ce pays et nous étudions déjà plusieurs projets. Nous restons très prudents : nous préférons avancer lentement, en sécurisant les garanties, plutôt que de faire un faux pas. Parallèlement, nous développons des projets non résidentiels —hôtels, coliving, résidences étudiantes— et continuons de consolider Urbanitae Academy et Direct Investments, qui nous offrent déjà un large potentiel.
