Madrid accélère ses grands projets urbains
Last Updated on 19 septembre 2025 by Equipo Urbanitae
La capitale espagnole s’impose comme le centre névralgique de la promotion résidentielle en Espagne, en accélérant ses projets de développement urbain. Selon l’association professionnelle Asprima, les plans d’urbanisme en cours représentent une capacité de plus de 278.000 logements, avec une trentaine de projets portés par les municipalités, les propriétaires fonciers et les promoteurs immobiliers – constituant ainsi la plus grande transformation urbaine de l’histoire récente de la région.
Cependant, le besoin est évident : Madrid doit augmenter de manière significative sa production de logements pour répondre à la croissance démographique et à la formation de nouveaux ménages. Actuellement, à peine 14.000 logements sont construits chaque année, un chiffre très en deçà des besoins, créant un déficit d’offre qui exerce une pression haussière sur les prix. Comme le souligne la fédération madrilène dans son rapport “Trinity”, on estime que, dans les quatorze prochaines années, la Communauté de Madrid devra répondre à la création de 573.738 nouveaux ménages. Cela implique d’élargir le parc résidentiel de 2.636.988 logements en 2022 à 3.210.726 en décembre 2037, nécessitant plus de 40.000 nouveaux logements par an.
La construction résidentielle à Madrid pourrait atteindre 30.000 unités annuelles en 2028, soit 60 % d’activité supplémentaire, pour un investissement estimé à 10 milliards d’euros par an. Toutefois, il subsiste une demande non satisfaite de 187.000 logements, en raison du manque de terrains disponibles, de l’augmentation des coûts et de la croissance démographique. En conséquence, le prix moyen du logement dans la Communauté de Madrid a atteint en janvier 2025 les 3.851 €/m².
Dans ce contexte, la présidente de l’association des promoteurs madrilènes, Carolina Roca, a récemment réclamé que la nouvelle Loi sur le sol introduise davantage de flexibilité et réduise les délais de traitement, rappelant que la fédération alerte sur le problème de la sous-production depuis 2008.
Le Sud-Est, moteur de la croissance résidentielle
Les plans liés à la Stratégie du Sud-Est de Madrid seront le principal moteur de l’activité urbanistique à court et moyen terme, comme le souligne l’analyse d’Asprima. Dans cette zone, de nouveaux quartiers sont projetés : Valdecarros, avec une capacité de 51.656 logements ; Los Berrocales, avec 22.285 unités et déjà en phase de construction des premiers immeubles ; Los Ahijones, avec 18.724 ; et Los Cerros, avec 13.691. À cela s’ajoute la Nouvelle Centralité de l’Est, qui prévoit environ 20.000 logements, mais avec des délais de développement beaucoup plus lointains.
Le cas le plus remarquable est celui de Los Cerros, où les travaux d’urbanisation avancent rapidement et où l’on s’attend à ce que la construction des premiers logements débute après l’été 2025. Le projet prévoit 14.276 foyers, dont plus de la moitié bénéficieront d’une protection publique, et ambitionne de devenir le “poumon vert” de Madrid avec 170 hectares d’espaces verts, dépassant en superficie le Retiro ou Madrid Río. De plus, il intégrera un système de bus électriques (BRT), 30 km de pistes cyclables et un réseau de sentiers et belvédères autour du Cerro de la Herradura.
Madrid Nuevo Norte
Madrid Nuevo Norte, autre grand projet urbain de la capitale (anciennement connu sous le nom d’Opération Chamartín), commence à franchir des étapes visibles avec plus de 10.000 logements prévus et un quartier d’affaires de premier ordre. Les travaux d’urbanisation ont déjà commencé dans la zone de Las Tablas Oeste, ce qui laisse entrevoir l’apparition des premières grues résidentielles en 2026 ou 2027 et la livraison des premiers logements en 2029. Le projet prévoit non seulement des logements, mais aussi des gratte-ciel de bureaux, de nouveaux espaces verts et de grandes infrastructures de connexion.
Campamento et Solana de Valdebebas, prochains jalons
Un autre projet emblématique déjà lancé est l’Opération Campamento, qui transformera d’anciens terrains militaires en plus de 10.000 logements, dont 60 % protégés, dans ce qui est considéré comme la plus grande intervention publique de régénération urbaine à Madrid.
Parallèlement, au nord-est de la ville, avance le projet Solana de Valdebebas, avec 1.393 nouveaux logements prévus, dont près de la moitié en protection publique. Situé au nord de la commune, entre La Moraleja et Valdebebas, ce quartier est appelé à devenir une extension naturelle de Valdebebas, avec une forte demande malgré les prix élevés des terrains dans la zone.
Le rôle des communes de la métropole
Au-delà de la capitale, plusieurs municipalités avancent avec leurs propres plans, comme le souligne Asprima :
- Alcorcón débloque l’Ensanche Norte et Retamar de la Huerta.
- Pozuelo de Alarcón développe Montegancedo (1.000 logements) et ARPO (5.500).
- Majadahonda ajoute l’Arco del Poniente avec 3.600 logements.
- Villaviciosa de Odón projette Monte de la Villa (2.700).
- Alcobendas, avec Valgrande, attend la décision judiciaire finale concernant un périmètre de 8.600 logements.
Au total, la trentaine d’opérations urbanistiques en cours à Madrid couvre 197,5 millions de m² et accueillera plus de 835.000 habitants, soit 12 % de la population actuelle de la Communauté. Jamais la région n’avait fait face à un volume d’activité similaire. Le défi, comme le rappelle l’association des promoteurs madrilènes, est désormais d’accélérer les procédures, de garantir la disponibilité de terrains et de main-d’œuvre, et de s’assurer qu’une part significative de ces logements soit accessible et durable.
