Logement en 2025 : hausse des prix et tensions sur le marché locatif
Last Updated on 12 mai 2025 by Urbanitae
Le premier trimestre de 2025 a clairement montré que le marché immobilier espagnol poursuit sa trajectoire ascendante, bien qu’il évolue dans un contexte contrasté et semé de nombreux défis. Avec une économie qui montre des signes de reprise, mais toujours sous l’ombre de l’incertitude mondiale, le secteur est confronté à une réalité complexe, marquée par une demande soutenue, une offre limitée et de multiples facteurs externes influençant son évolution.
Chez Urbanitae, nous avons analysé les principales données du premier trimestre afin de mieux comprendre la direction que prend le marché. Vous trouverez notre rapport complet à la fin de cet article.
Prix du logement et construction neuve en 2025 dans le secteur immobilier
La construction neuve reste un refuge pour les acheteurs et les investisseurs. Au cours des trois premiers mois de l’année, les prix des logements (neufs et anciens) ont augmenté de 2,9 % selon Tinsa. Cette croissance modérée reflète une demande constante, en particulier dans les grandes villes, malgré les obstacles rencontrés par les promoteurs : hausse des coûts, pénurie de terrains et contraintes urbanistiques. Dans cette optique, la CNMC a proposé d’accélérer les processus d’urbanisation et de simplifier la réglementation urbanistique, dans le but de débloquer des projets aujourd’hui ralentis par la bureaucratie.
Toujours selon Idealista, plus de 65 000 logements neufs ont été vendus en Espagne en 2024, soit une hausse de 8,7 % par rapport à l’année précédente, bien qu’ils ne représentent que 9,1 % du total des transactions. Madrid est en tête avec 3 729 ventes, suivie par Malaga au niveau provincial. De plus, plus de 100 000 nouvelles constructions ont été lancées dans tout le pays, dont 86 % destinées au logement libre.
Par ailleurs, le marché de l’ancien continue de montrer un fort potentiel, avec une hausse des prix surprenante par son intensité et sa persistance, même dans un contexte économique encore marqué par la prudence. Le prix moyen du logement ancien a augmenté de 4,2 % en seulement trois mois, atteignant 2 489 euros par mètre carré, soit la plus forte hausse trimestrielle enregistrée au cours de la dernière décennie. Cette évolution reflète un déséquilibre évident entre une offre disponible insuffisante, notamment dans les grandes villes, et une demande qui reste solide.
Comportement du marché des transactions
Les transactions immobilières ont également démarré 2025 sur une note dynamique. En février, 59 682 transactions ont été enregistrées, le meilleur chiffre pour ce mois depuis 2008, selon l’INE, soit une augmentation de 13,9 % par rapport à la même période de l’année précédente. L’investissement étranger, qui a progressé de 15 % en 2024, a été un facteur clé de cette dynamique, notamment dans les zones côtières et les destinations touristiques. Les Britanniques et les Marocains se distinguent comme principaux acheteurs, selon le Conseil Général du Notariat.
Cependant, cette tendance devrait se modérer dans les mois à venir, en raison de changements réglementaires comme la suppression des Golden Visa et un possible durcissement fiscal pour les acheteurs extracommunautaires non-résidents. D’un autre côté, l’accès au crédit hypothécaire commence à montrer des signes de reprise : en janvier, 38 058 prêts hypothécaires ont été signés (+11 % sur un an), favorisés par la baisse du taux d’intérêt moyen à 3,08 %, le plus bas depuis avril 2023, selon l’INE.
Comportement du marché locatif
Le marché locatif poursuit sa flambée, porté par une demande croissante liée aux difficultés d’accès à la propriété et aux évolutions sociales et professionnelles. Fin mars, selon le portail Idealista, les loyers ont augmenté de 10,3 % sur un an, atteignant 14 euros par mètre carré au niveau national. Les capitales les plus tendues, comme Barcelone (23,5 €/m²), Madrid (21,2 €/m²) et Saint-Sébastien (17,7 €/m²), restent en tête de ce classement.
Parallèlement, le modèle du “build to rent” gagne du terrain en réponse à la pénurie d’offre : actuellement, plus de 11 000 logements de ce type sont en cours de développement, principalement à Madrid, en Andalousie et dans la Communauté valencienne.
Prix et “feu tricolore” des villes : ce qui monte et ce qui baisse
Au premier trimestre 2025, le marché immobilier espagnol a montré une grande hétérogénéité territoriale, avec des comportements très différents selon les provinces. Selon les données de Fotocasa, des régions comme les Baléares, Madrid et Murcie ont connu des hausses de prix particulièrement marquées, en raison d’une forte pression de la demande et d’une offre nettement insuffisante, tandis que d’autres zones commencent à enregistrer des baisses notables. C’est le cas de provinces comme Tolède, Ávila ou Guadalajara, où les baisses s’expliquent par un dynamisme économique moindre ou une correction après des pics antérieurs. Cette disparité croissante souligne la nécessité d’adopter une analyse plus locale et nuancée du secteur, tenant compte des spécificités de chaque marché.
Perspectives pour le reste de l’année
En regardant vers les mois à venir, les prévisions publiées par CaixaBank Research dessinent un scénario modérément optimiste pour le secteur immobilier espagnol, avec une hausse prévue des prix de l’immobilier pouvant atteindre 7,2 % sur l’ensemble de 2025 ; un chiffre qui, bien qu’il marque un certain ralentissement par rapport aux années précédentes, continue de refléter la solidité structurelle de la demande, notamment dans les grands centres urbains et les zones à fort attrait touristique ou économique.
Par ailleurs, l’activité sur le marché résidentiel devrait rester soutenue, avec environ 650 000 transactions attendues d’ici la fin de l’année et quelque 135 000 permis de construire délivrés pour des logements neufs, ce qui confirmerait une reprise durable de l’activité de promotion, encore insuffisante pour répondre à la demande accumulée, mais clairement en hausse par rapport aux niveaux de 2023.
Consultez notre rapport trimestriel complet ici :
