« L’immobilier est l’un des piliers de l’État providence »
Patricia Hernández est la directrice générale de Vía Ágora et également le meilleur exemple du rôle de plus en plus important des femmes à des postes de direction dans les entreprises immobilières. Liée au promoteur depuis 2007, elle a pris la relève de Juan Antonio Gómez-Pintado, président et fondateur du groupe, en septembre dernier. La nouvelle PDG de Vía Ágora revient, dans cette interview accordée à Urbanitae, sur les chiffres de clôture de 2023 et les prévisions de l’entreprise pour 2024. Elle assure que ce sera une année de stabilisation des prix et appelle l’Administration à faire preuve de plus de courage dans la prise de mesures visant à stimuler le secteur. Parmi elles, le déblocage des terrains disponibles, la révision de la fiscalité et la simplification des procédures d’urbanisme et de gestion urbaine.
Parlons de l’origine et de la trajectoire de Vía Ágora.
Vía Ágora est née en 2007 et a impulsé le projet de développement immobilier connu sous le nom de Vía Célere, qui s’étendait à la Bulgarie, à la Pologne et au Brésil, en plus de l’Espagne. En 2017, nous avons vendu la partie espagnole de l’activité et nous nous sommes concentrés sur la gestion de la partie internationale.
En 2019, nous avons décidé de nous concentrer sur l’Espagne et avons relancé l’activité de développement ici, sous la marque Vía Ágora. Ainsi, en 2024, nous fêterons les 5 ans de ce projet en apparence nouveau, bien que notre histoire remonte à de nombreuses années.
La gestion et la promotion de logements et de locaux commerciaux sont au cœur de votre activité. Avec quels chiffres allez-vous clore l’année 2023 et quelles sont vos prévisions pour 2024 ?
À la fin de 2023, nous avions plus de 1 400 logements en cours, dont 659 étaient en mode location (BTR), et le reste était destiné à la vente.
Cette année 2024 semble être une année de stabilisation au niveau macroéconomique et également pour notre entreprise, nous consolidons donc notre projet dans les deux modalités. Cette année, nous livrerons une partie de ces projets et en ajouterons d’autres, de sorte que la prévision est de clore l’année avec des chiffres similaires à ceux de 2023.
En nouveauté, nous espérons que les premiers projets à Los Cerros verront le jour, une zone que nous développons depuis plusieurs années et où nous disposons d’une grande réserve foncière.
Dans quelles zones géographiques avez-vous une plus grande présence ? Envisagez-vous d’atteindre d’autres endroits ?
Actuellement, nous sommes présents à Madrid et en Andalousie, où nous souhaitons continuer à croître. Nous étudions également avec intérêt d’autres régions comme Levante ou le Pays basque, bien que nous n’ayons pas encore trouvé de projet pour entrer dans ces endroits pour le moment.
En plus de l’achat et de la vente, Vía Ágora s’est également lancée dans le secteur de la location (build-to-rent) avec le démarrage de la construction de quatre projets de location abordable attribués par la mairie de Madrid. Quel poids ce modèle a-t-il dans votre entreprise ?
Comme mentionné précédemment, le BTR représente actuellement environ 47 % des logements que nous développons, et dans cette ligne d’activité, 65 % sont des collaborations public-privé. Il s’agit de 425 logements à Madrid qui seront intégrés dans le projet Palatino Residencial, qui compte actuellement environ 1 300 logements dans le cadre du plan de la mairie.
En plus de cette ligne de logements abordables, nous avons également des projets de logements libres très intéressants qui équilibrent l’offre de logements disponibles à la location dans la ville de Madrid.
Quelles sont les principales menaces pour le marché de l’achat de logements actuellement ? Assisterons-nous à une correction des prix des logements neufs l’année prochaine, en 2024 ?
Eh bien, cela ressemble déjà à un mantra, mais sans aucun doute, le manque d’offre de terrains. C’est déjà une réalité, mais tant que les terrains en développement en cours ne seront pas débloqués, nous continuons à aggraver le problème, bien sûr. Il faut agir sur les délais de production des terrains.
Le marché de l’achat est sensible à d’autres variables, comme le financement, mais en ce moment, je ne vois pas une menace mais plutôt le contraire ; nous commençons probablement le chemin vers des niveaux plus raisonnables, et cela améliorera l’accès.
« Le build-to-rent représente environ 47 % des logements promus par Vía Ágora, dont 65 % sont des collaborations public-privé. »
Ainsi, avec le manque d’offre actuel et des améliorations dans le financement à l’horizon, je ne pense pas qu’il y aura de correction des prix des logements neufs cette année. Ni de fortes hausses ; ce sera plutôt une stabilisation.
Du point de vue du promoteur, qu’attendez-vous de l’Administration ?
Tout d’abord, il est nécessaire de mettre en charge les terrains disponibles qu’ils ont. Deuxièmement, au niveau réglementaire, une révision de la fiscalité est très importante. Également, la simplification des procédures d’urbanisme et de gestion urbaine, et fournir plus de certitude à ces procédures.
Nous demandons qu’ils soient courageux dans l’adoption de mesures et nous verrons des résultats. Enfin, qu’ils n’abandonnent pas les politiques d’achat de logements, car proposer des solutions de logement pour aujourd’hui est bien, mais nous devons également encourager les gens à investir dans leur avenir. Favoriser l’épargne des familles, ce qui est particulièrement intéressant compte tenu des prévisions de pensions que nous avons.
Vous appliquez l’intelligence artificielle (IA) au développement d’un projet résidentiel. Un projet pilote qui place Vía Ágora comme une entreprise pionnière dans ce domaine. Parlez-nous de cette initiative.
Ce premier projet pilote est réalisé par le biais de la filiale du groupe, Lignum Tech, qui se charge de fabriquer des façades industrialisées en
bois, des terrasses, des escaliers et des salles de bains industrialisées. Nous avons commencé avec un projet d’architecture générative que nous allons développer sur une période de six mois, en collaboration avec l’entreprise Valenthia Srategy, avec sa technologie Nidus.
Il s’agit d’une application qui fonctionne grâce à l’IA et qui est capable d’ajuster de la manière la plus optimale les pièces de finition sur une façade industrialisée. Nous lui donnons la taille des pièces de finition dans le cadre d’un projet de façade, où apparaissent les ouvertures des fenêtres, la structure et les planchers, et en seulement 30 secondes, elle développe le projet. Auparavant, cette tâche d’ajustement était effectuée par deux techniciens qualifiés qui consacraient environ 160 heures de travail.
L’IA vous offre la meilleure option en fonction des critères que vous avez demandés. Nous pouvons lui demander de privilégier le plus grand nombre de pièces entières sur la façade ou le moins de gaspillage, ou qu’elle optimise la taille du panneau, par exemple. L’application propose plusieurs versions, et les techniciens n’ont qu’à décider laquelle est la plus optimale.
Le financement participatif immobilier se développe en tant qu’alternative de financement pour les promoteurs. Quel sera son rôle dans les années à venir ?
Le promoteur est encore très lié au financement bancaire car pendant longtemps, c’était presque la seule alternative et aussi pour une question de coût. Cependant, ces dernières années, des changements très intéressants ont eu lieu dans le mix de fournisseurs financiers pour l’activité des promoteurs. Des financements alternatifs très intéressants ont fait leur apparition, des obligations et des billets à ordre, ainsi que des plateformes de financement participatif immobilier et même de tokenisation.
« Le secteur transforme ses processus, met en œuvre la durabilité, l’innovation et la numérisation à toutes les phases de la chaîne de valeur. »
Il s’agit évidemment de nouvelles façons de faire, qui se déploient à des rythmes différents, mais bien sûr, pour le promoteur et aussi pour l’équilibre du système financier, il est toujours intéressant de pouvoir accéder à d’autres formules ou à d’autres types de crédit. Du côté des investisseurs, le financement participatif offre la possibilité d’investir dans l’immobilier pour le petit investisseur, qui n’avait pas accès auparavant, et en contribuant avec des montants plus petits, les investisseurs peuvent diversifier leur portefeuille.
Dans d’autres pays, les volumes d’investissement sont vraiment intéressants. Ici, nous en sommes encore loin, mais la tendance est de converger vers ces marchés qui sont en avance sur nous.
Comment se dessine le marché immobilier à court et moyen terme ?
Le secteur immobilier est l’un des grands piliers de l’État providence, et il est clair qu’il continuera de croître et de s’adapter aux besoins de nos sociétés de plus en plus complexes. Nous avons de grandes entreprises très professionnelles qui prennent le relais pour pousser et répondre au défi que nous avons.
À court et moyen terme, le comportement des taux d’intérêt marquera le résultat, et comme l’attente est à la normalisation, nous sommes positifs.
En descendant sur le terrain, le résidentiel, qui est le marché que nous connaissons le mieux, vit un moment stressant car nous ne sommes pas en mesure de le satisfaire comme nous le voudrions. Il est vrai que nous vendons bien le produit que nous lançons, ce qui est une partie très importante, mais il est aussi vrai que nous avons de fortes pressions sur les coûts et des problèmes de capacité que nous nous efforçons de ne pas transférer sur le prix ou de le faire le moins possible. Nous sommes les premiers intéressés à maintenir un marché sain.
De plus, le secteur transforme ses processus, met en œuvre la durabilité, l’innovation, la numérisation à toutes les phases de la chaîne de valeur, et introduit une véritable révolution avec l’industrialisation.
Je pense qu’il se produit un changement transcendantal dans toutes les exigences environnementales, surtout en ce qui concerne la compensation des émissions de carbone, l’analyse du cycle de vie du produit, etc., et la situation du marché (manque de main-d’œuvre, accessibilité au logement, besoin d’économie en termes de temps et de coûts, etc.) nous amène à penser que l’avenir du secteur passe par l’industrialisation.