Parcs technologiques : un nouveau pôle pour l’investissement immobilier
Last Updated on 30 juin 2025 by Urbanitae
Ces dernières années, les parcs technologiques en Espagne se sont imposés comme de véritables moteurs d’innovation et de développement économique, dont l’impact dépasse largement le domaine scientifique. Stratégiquement situés — souvent dans des zones industrielles ou à proximité d’universités et de centres de recherche — ces espaces sont conçus pour favoriser la collaboration entre entreprises, institutions et milieu académique. Leur origine remonte aux années 1990, lorsqu’ils ont commencé à se développer comme des instruments de dynamisation des régions industrielles et de renforcement des liens entre université et entreprise.
Le Parc Scientifique et Technologique Cartuja de Séville, né après l’Exposition universelle de 1992, fut l’un des premiers exemples emblématiques de ce modèle. Depuis, ces parcs ont évolué vers des environnements concentrant une activité économique à haute valeur ajoutée, avec des bâtiments modernes et des services avancés, devenant ainsi des actifs clés du marché immobilier. Les parcs technologiques n’abritent pas seulement des entreprises innovantes : ils génèrent également une demande croissante en bureaux modernes, en terrains industriels de qualité et en logements bien connectés.
51 parcs technologiques en Espagne
L’Espagne compte 51 parcs intégrés à l’Association APTE qui, selon les données les plus récentes de 2023, accueillaient 5 908 entreprises leaders dans des secteurs comme la technologie, l’ingénierie et la santé. Ces entreprises ont généré un chiffre d’affaires de 28,917 milliards d’euros, soit une hausse de 15 % par rapport à l’année précédente, et employaient 161 435 personnes, dont 38 656 dédiées à la R&D. L’investissement en recherche a atteint 1,701 milliard d’euros, reflétant une forte concentration de talents et de savoir-faire. Cette dynamique fait des parcs technologiques des aimants pour l’investissement immobilier, garantissant un taux d’occupation élevé, une stabilité des loyers et une demande croissante d’espaces de haute qualité.
Du point de vue immobilier, l’élément le plus pertinent est la surface occupée par ces parcs et le type de foncier mobilisé. La variété est significative. Certains développements sont clairement orientés vers des usages industriels, commerciaux et logistiques, avec de vastes parcelles disponibles, comme le Parc Technologique de Leganés, qui s’étend sur plus de 2,8 millions de mètres carrés. D’autres sites sont davantage spécialisés, comme le Parc Scientifique et Technologique de Cantabrie, avec un peu plus de 237 000 m² répartis en zones distinctes axées sur l’innovation, la technologie et la recherche.
On peut également citer le Technopark Motorland, à Teruel, qui dépasse les 212 000 m² et est particulièrement axé sur l’automobile et la mobilité.
Dans le sud, le Parc Scientifique-Technologique d’Almería (PITA) occupe environ 28 hectares et se concentre sur les secteurs agroalimentaire, biotechnologique et énergétique.
Chacun de ces projets incarne une stratégie différenciée, mais tous partagent un point commun : l’urbanisme planifié et l’investissement dans les infrastructures comme leviers du développement économique.
Un nouvel aimant pour les centres de données
Certains parcs commencent également à attirer des investissements liés à d’autres types d’infrastructures, comme les centres de données, qui nécessitent de vastes terrains, une capacité électrique garantie et une bonne connectivité. Un exemple récent est le “Projet Altamira” en Cantabrie, porté par Stoneshield Capital via sa filiale XDC Properties. Ce projet prévoit un investissement global de 3,6 milliards d’euros pour créer un campus technologique avec un centre de données d’une puissance de 500 MW. Il s’étendra sur plus de 370 000 m² et inclura également une centrale photovoltaïque de 75 000 m². Bien que son lancement soit prévu pour 2025, avec une mise en service progressive jusqu’en 2032, il suscite déjà de grandes attentes tant dans les secteurs technologique qu’immobilier.
L’entreprise Sarenet prévoit également de construire un nouveau centre de données dans le Parc Technologique de Bizkaia, avec un investissement de 20 millions d’euros. Ce type d’actifs est de plus en plus prisé des investisseurs en raison de leurs contrats à long terme, de la faible rotation des utilisateurs et des loyers élevés associés à leur caractère stratégique pour les entreprises.
Opérations remarquables au cours de l’année passée
Grands projets, acquisitions significatives et expansions à travers toute l’Espagne confirment que le secteur immobilier lié à l’innovation n’a jamais été aussi actif. Voici quelques exemples :
Madrid
Au cours de l’année écoulée, plusieurs transactions liées aux parcs technologiques témoignent de l’intérêt croissant du capital pour ce type d’actifs. C’est le cas de la vente du Parc Technologique de Getafe par Siemens. L’opération, conclue avec la société française Alderan via son fonds Comète, a concerné un actif immobilier de 21 450 m², dont 18 350 m² de bureaux, 3 100 m² d’usage logistique et 428 places de stationnement. Bien que le montant de la transaction n’ait pas été rendu public, il s’agit d’un complexe affichant un taux d’occupation proche de 100 %. Cette vente confirme l’appétit pour des actifs technologiques et logistiques bien situés, avec des locataires solvables.
En mai 2025 a été présenté le Madrid Innovation District, un projet de développement de 85 hectares promu par le Real Madrid et la mairie de Madrid à Valdebebas. Doté d’un investissement global prévu de 8,5 milliards d’euros et d’un potentiel de 25 000 emplois, il est conçu comme un écosystème urbain à usages mixtes (bureaux, centres de données, résidences, centres de formation).
Pays Basque
Un autre mouvement notable a eu lieu au Pays basque, où le Parc Technologique d’Euskadi a annoncé son extension vers Illunbe, à Saint-Sébastien, en collaboration avec la mairie. Cette expansion permettra d’accueillir de nouveaux projets entrepreneuriaux, comme celui dirigé par Columbus Venture Partners, et renforce la valeur stratégique des parcs en tant que réservoirs de foncier tertiaire prêt à accueillir des initiatives à forte valeur ajoutée.
Andalousie
Le Málaga TechPark, avec plus de 700 entreprises et un chiffre d’affaires annuel supérieur à 4 milliards d’euros, affiche un taux d’occupation proche de 100 %. Il continue par ailleurs d’élargir son réseau de partenaires institutionnels, comme le montre l’adhésion récente d’un nouveau partenaire depuis les Baléares, renforçant ainsi la projection interrégionale du parc. Son haut niveau d’occupation et la stabilité de son écosystème en font un exemple emblématique de rentabilité à long terme pour les investisseurs immobiliers.
Catalogne
Enfin, le Parc Scientifique de Barcelone a atteint la pleine occupation en 2024, attirant 124 millions d’euros d’investissement, principalement privé. Le manque d’espace disponible accélère les projets d’extension, ce qui traduit une forte pression de la demande — et donc une opportunité claire pour le développement de nouveaux actifs.
