Le marché résidentiel du neuf en Espagne s’est transformé ces dernières années. Sa croissance est de plus en plus importante, mais reste encore insuffisante par rapport au nombre de foyers créés. L’INE a comptabilisé 135.052 ventes de logements neufs en 2024, ce qui représente l’un des meilleurs chiffres de vente de ces actifs de la dernière décennie.
De plus, durant cette période, le nombre de logements en construction, selon les données de Tinsa, a augmenté de 16,7 %, bien que de manière inégale selon les zones géographiques. Un dynamisme qui ne parvient pas à répondre à la demande actuelle concentrée dans les zones à forte activité économique comme Madrid ou Barcelone, ainsi que dans d’autres où le facteur touristique s’ajoute, comme Malaga, Valence, Alicante ou les îles Baléares, entre autres.
La Banque d’Espagne estime qu’en Espagne, environ 600.000 logements sont nécessaires pour couvrir les besoins actuels des nouveaux foyers. María Matos, directrice des études de Fotocasa, explique qu’« il existe une très grande pénurie de logements neufs par rapport à une demande qui est très élevée ». Elle ajoute également que « le prix du terrain est aussi élevé et que d’autres obstacles subsistent, comme une bureaucratie excessive ou l’augmentation du coût des matériaux depuis la pandémie ». Cette sous-production de logements crée un goulot d’étranglement pour les acheteurs.
Effort d’achat
Comme le reflète l’analyse de Tinsa, ce contexte se traduit inévitablement dans le prix moyen des logements neufs, qui s’élève à 2.528 euros le mètre carré. Des chiffres qui dépassent de manière significative le coût de l’ancien, établi à 1.750 euros.
Selon la dernière étude du cabinet d’expertise, dans le cas du neuf, les Espagnols consacrent presque la moitié de leurs revenus au paiement de leur prêt hypothécaire, soit 49 %. Ce pourcentage est bien supérieur à celui requis pour l’ancien, qui s’élève à 36 %. Néanmoins, malgré l’effort que représente l’accès à ce type de bien pour les familles moyennes, l’organisation souligne que la quasi-totalité des constructions sont vendues.
Essor du segment premium dans le secteur résidentiel neuf
La situation du marché entraîne également une évolution du profil des acheteurs de logements neufs. Il s’agit désormais de « profils disposant d’une plus grande capacité d’achat, comme les hauts revenus, les étrangers et les personnes morales », indique Cristina Arias, directrice des études de Tinsa.
Et, malgré la hausse des prix de ces biens, l’agence immobilière Spain Sotheby’s International Realty estime une croissance de 35 % des ventes de logements de luxe cette année. Un segment qui représente déjà 25 % des promotions de logements neufs, et 15 % du marché immobilier espagnol dans son ensemble.
Les promotions premium se développent dans des lieux comme la Costa del Sol, les îles Baléares ou les grandes capitales espagnoles. Madrid, en particulier, s’est imposée comme l’une des destinations les plus attractives pour l’investissement immobilier de luxe en Europe, avec une hausse des prix de 10 % par rapport à l’année précédente, juste derrière Londres et Paris.
Une projection qui dépasse les frontières, comme le révèle Paolo Giabardo, PDG de LuxuryEstate.com, dans des déclarations à THE OBJECTIVE, affirmant que « la capacité du marché espagnol à générer une appréciation de la valeur à long terme a également alimenté l’intérêt étranger ». Il se montre également optimiste quant à l’avenir de ce marché en Espagne, en indiquant que le pays « continuera à démontrer sa solidité et son attrait international, renforçant son statut de destination principale non seulement pour l’achat de biens, mais aussi pour des investissements à véritable valeur et potentiel futur ».
L’avenir du logement neuf a, pour le moment, un protagoniste clair. Le rapport Trinity, élaboré par la fédération Asprima, indique que dans les prochaines années, Madrid deviendra le principal moteur avec plus de 30 opérations d’urbanisme et une capacité de construction de 278.000 logements.
