La réforme fiscale affecte-t-elle l’investisseur particulier dans l’immobilier ?
Ces derniers mois, la réforme fiscale approuvée par le gouvernement espagnol a suscité un intense débat qui a touché différents secteurs de l’économie, notamment l’immobilier. Le secteur, qui a contribué à hauteur de près de 177 milliards d’euros au PIB espagnol selon l’INE, a subi une grande incertitude en constatant que ces changements fiscaux pouvaient avoir un impact négatif, avec une charge fiscale accrue.
Dans ce contexte, les modifications ont suscité des interrogations parmi les petits investisseurs dans l’immobilier, qui se demandent : Quelles sont les modifications introduites par cette réforme ? Comment affecteront-elles leurs investissements ? Et, plus important encore, comment peuvent-ils continuer à identifier des opportunités rentables dans un environnement aussi dynamique ?
Contexte : principaux changements de la réforme fiscale
La proposition de réforme fiscale de novembre 2024 introduit plusieurs changements significatifs affectant le marché immobilier. Selon l’IEB, l’un des aspects les plus notables est la modification de la fiscalité des sociétés cotées d’investissement immobilier (socimis). Bien qu’il ait été proposé que les socimis soient taxées à hauteur de 15% sur les bénéfices non distribués, cette mesure n’a pas été approuvée par le Congrès et la proposition de modification du régime fiscal des socimis a été rejetée lors de l’examen de la réforme fiscale.
Cependant, le gouvernement a annoncé il y a quelques jours son intention de limiter les avantages fiscaux des socimis investissant dans des logements, en les appliquant uniquement à celles offrant des loyers abordables. Cet ajustement fiscal ne s’appliquera pas aux socimis opérant dans d’autres secteurs tels que le commercial ou la logistique. Par conséquent, ces types de socimis continueront à bénéficier de leur régime fiscal spécial, qui leur permet de ne pas payer d’impôt sur les sociétés, à condition de respecter les exigences établies, telles que la distribution d’au moins 80 % de leurs bénéfices sous forme de dividendes.
Dans ce contexte, Diego Sánchez de la Cruz, analyste économique, déclare que « finalement, la fiscalité des socimis du secteur résidentiel a bien été affectée, conformément aux plans du gouvernement. Cette augmentation pourrait avoir un impact sur les petits investisseurs, qui perdraient l’accès à un véhicule d’investissement couramment utilisé dans de nombreuses économies développées, et qui, en fait, sert à financer le développement de nouveaux logements ». Il ajoute que « les mesures les plus nuisibles pour le secteur immobilier ont été négociées avec Sumar et n’ont pas prospéré dans l’accord final, l’ombre de l’insécurité juridique persiste et entrave la performance du secteur ».
Implications pour l’investisseur particulier
Pour les petits investisseurs, ces modifications ont des implications importantes qu’il est nécessaire de prendre en compte lors de la planification de nouvelles opérations ou de la gestion des investissements existants.
Tout d’abord, la réforme introduit une augmentation de la fiscalité sur les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Cela signifie qu’en vendant un bien, l’investisseur devra allouer un pourcentage plus élevé de ses bénéfices aux impôts. Par conséquent, il sera essentiel de réaliser une analyse plus approfondie du rendement net attendu avant de réaliser toute transaction.
D’autre part, la réduction de l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) pour les jeunes investisseurs représente une excellente opportunité pour ceux qui remplissent les conditions. Cette mesure non seulement réduit le coût initial d’acquisition, mais améliore également la rentabilité des investissements à long terme. Si vous avez moins de 40 ans et que vous envisagez l’achat d’un bien, cela pourrait être le moment idéal pour faire le pas.
En ce qui concerne l’impact général de ces mesures sur la promotion de nouvelles constructions, Sánchez de la Cruz indique que « il n’y a pas eu de changements positifs susceptibles de relancer de manière significative le développement de nouvelles constructions. La clé pour augmenter considérablement la promotion de nouvelles constructions passe par la mobilisation des terrains et la réduction des obstacles bureaucratiques, ainsi que des délais de traitement urbanistique, ce qui signifie que ce sont les gouvernements régionaux qui doivent rompre avec le paradigme actuel ».
La réforme prévoit également des incitations liées à l’efficacité énergétique et à la rénovation des logements. Selon le Real Decreto 9/2024, les déductions fiscales pour les investissements dans le chauffage, la climatisation et la réduction de la consommation d’énergie dans les logements sont étendues jusqu’au 31 décembre 2025. De plus, jusqu’au 31 décembre 2026, des déductions sont appliquées pour la rénovation énergétique.
Dans ce contexte, l’expert reconnaît que « ces mesures sont bien accueillies, mais leur impact a été très limité à ce jour, car elles s’inscrivent dans un contexte général où trop de mesures ont été adoptées, augmentant la charge fiscale des contribuables et des entreprises auxquelles ces incitations sont désormais proposées ».
Points clés pour déclarer les investissements avec Urbanitae
Comprendre l’impact fiscal de ces réformes sur nos investissements est crucial. À cet égard, ces changements semblent ne pas affecter la fiscalité des investissements via des plateformes de crowdfunding immobilier comme Urbanitae, mais avec la campagne de déclaration des revenus 2024 qui approche, il est important de savoir comment déclarer les bénéfices obtenus de ce type d’investissement :
Tout d’abord, les gains obtenus via Urbanitae sont considérés comme des plus-values et sont soumis à l’IRPF dans la base de l’épargne, avec des taux d’imposition variant entre 19 % et 26 %, en fonction du montant obtenu. Si vous vendez vos participations avant 12 mois, les rendements sont inclus dans la base générale de l’IRPF, ce qui pourrait entraîner un taux d’imposition plus élevé.
En ce qui concerne les dividendes que vous pourriez recevoir des projets, ceux-ci doivent également être déclarés en tant que revenus de capitaux mobiliers. Ils sont soumis à la base de l’épargne avec des taux allant de 19 % à 23 %, selon le total des revenus.
Si l’un des projets n’a pas généré les bénéfices attendus, vous pouvez compenser les pertes avec d’autres plus-values, réduisant ainsi votre base imposable. De plus, si vous ne pouvez pas compenser la perte dans le même exercice, vous pouvez la reporter sur les années suivantes.
Enfin, Urbanitae vous fournira toute la documentation nécessaire, telle que des rapports de rentabilité et de rendements, pour faciliter le processus. Si vous avez des doutes, il est recommandé de consulter un expert fiscal pour vous assurer que la déclaration est correctement effectuée.