En los últimos meses, la reforma fiscal aprobada por el gobierno español ha generado un intenso debate que ha afectado a diferentes ámbitos de la economía, entre ellos el inmobiliario. El sector, que contribuyó con casi 177.000 millones al PIB español según el INE, ha sufrido una gran incertidumbre al ver que estos cambios fiscales podían afectarles negativamente, con una mayor carga impositiva.
En este sentido, las modificaciones han suscitado dudas entre los pequeños inversores en real estate, que se preguntan: ¿Qué cambios introduce esta reforma? ¿Cómo afectará a sus inversiones? Y, lo más importante, ¿cómo pueden seguir identificando oportunidades rentables en un entorno tan dinámico?
Contextualización: principales cambios de la reforma fiscal
La propuesta de reforma fiscal de noviembre de 2024 introduce varios cambios significativos que afectan al mercado inmobiliario. Según recoge el IEB, uno de los aspectos más destacados es la modificación en la tributación de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis). Aunque se propuso que las socimis tributasen al 15% sobre los beneficios no distribuidos, esta medida no fue aprobada en el Congreso y la propuesta para modificar el régimen fiscal de las socimis fue rechazada durante la tramitación de la reforma tributaria.
Sin embargo, el Gobierno anunció hace unos días su intención de limitar los beneficios fiscales de las socimis que invierten en viviendas, aplicándolos únicamente a aquellas que ofrezcan alquileres asequibles. Este ajuste fiscal no se aplicará a las socimis que operan en otros sectores como el comercial o logístico. Por lo tanto, este tipo de socimis continuarán beneficiándose de su régimen fiscal especial, que les permite tributar al 0% en el impuesto de sociedades, siempre que cumplan con los requisitos establecidos, como distribuir al menos el 80% de sus beneficios en dividendos
En este sentido, Diego Sánchez de la Cruz, analista económico, afirma que «finalmente la fiscalidad de las socimis del sector residencial sí se ha visto afectada, de acuerdo con los planes del Ejecutivo. Este incremento puede repercutir en los pequeños inversores, que perderían su acceso a un vehículo de inversión de uso común en buena parte de las economías desarrolladas, que, de hecho, sirve como herramienta para financiar el desarrollo de nuevas viviendas”. Además, señala que «las medidas más nocivas para el sector inmobiliario habían sido negociadas con Sumar y no prosperaron en el acuerdo final, la sombra de la inseguridad jurídica sigue en pie y lastra el desempeño del sector”.
Implicaciones para el inversor particular
Para los pequeños inversores, estas modificaciones tienen implicaciones relevantes que es necesario tener en cuenta al planificar nuevas operaciones o gestionar las ya existentes.
En primer lugar, la reforma introduce un incremento en la tributación sobre las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles. Esto significa que, al vender una propiedad, el inversor deberá destinar un porcentaje mayor de sus beneficios a impuestos. Por tanto, será clave realizar un análisis más exhaustivo del retorno neto esperado antes de realizar cualquier transacción.
Por otro lado, la reducción del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) para jóvenes inversores representa una excelente oportunidad para quienes cumplen con los requisitos. Esta medida no solo reduce el coste inicial de adquisición, sino que también mejora el rendimiento de las inversiones a largo plazo. Si tienes menos de 40 años y estás considerando la compra de un inmueble, este podría ser el momento ideal para dar el paso.
Sobre el impacto general de estas medidas en la promoción de obra nueva, Sánchez de la Cruz apunta que «no se han producido cambios a mejor que vayan a relanzar de forma significativa el desarrollo de obra nueva. La clave para elevar sustancialmente la promoción de obra nueva pasa por movilizar suelo y reducir las trabas burocráticas, así como los plazos de tramitación urbanística, de modo que son los gobiernos autonómicos los que deben romper con el paradigma actual”.
La reforma también contempla incentivos relacionados con la eficiencia energética y la rehabilitación de viviendas. Según el Real Decreto 9/2024, se amplían hasta el 31 de diciembre de 2025 las deducciones en el IRPF por inversiones en calefacción, climatización y reducción de consumo energético en viviendas. Además, hasta el 31 de diciembre de 2026 se aplican deducciones para rehabilitación energética.
En este sentido, el experto reconoce que «estas medidas son bienvenidas, pero su impacto ha sido muy limitado hasta la fecha, puesto que circunscriben en un contexto general en el que se han adoptado demasiadas medidas que elevan la carga fiscal de los contribuyentes y las empresas a las que ahora se ofrece este incentivo”.
Claves para declarar las inversiones con Urbanitae
Entender el impacto fiscal de estas reformas en nuestras inversiones es crucial. En este sentido, estos cambios parecen no afectar a cómo tributan las inversiones en plataformas de crowdfunding inmobiliario como Urbanitae, pero, con la campaña de la renta 2024 a la vuelta de la esquina, es importante tener en cuenta cómo declarar los beneficios obtenidos en este tipo de inversión:
En primer lugar, las ganancias obtenidas a través de Urbanitae se consideran ganancias patrimoniales y tributan en el IRPF dentro de la base del ahorro, con tipos impositivos que oscilan entre el 19% y el 26%, dependiendo de la cantidad obtenida. Si vendes tus participaciones antes de los 12 meses, los rendimientos se incluyen en la base general del IRPF, lo que podría implicar un tipo impositivo más alto.
En cuanto a los dividendos que puedas recibir de los proyectos, también deben declararse como rendimientos del capital mobiliario. Estos tributan en la base del ahorro con tipos que van del 19% al 23%, dependiendo del total de los ingresos.
Si alguno de los proyectos no ha generado los beneficios esperados, puedes compensar las pérdidas con otras ganancias patrimoniales, reduciendo así tu base imponible. Además, si no puedes compensar la pérdida en el mismo ejercicio, puedes arrastrarla a años futuros.
Finalmente, Urbanitae te proporcionará toda la documentación necesaria, como informes de rentabilidad y rendimientos, para facilitarte el proceso. Si tienes dudas, es recomendable contar con el asesoramiento de un experto fiscal para asegurarte de que la declaración se realice correctamente.
