Opportunités dans l’immobilier européen pour 2025
Le secteur immobilier en Europe aborde 2025 avec un renouvelé optimisme, selon le dernier rapport de Cushman & Wakefield. Les prévisions mettent en avant une croissance significative dans plusieurs segments clés, tels que les bureaux, le commerce de détail et la logistique, tandis que des défis persistent dans le secteur résidentiel. Le cabinet anticipe une période de reprise et d’expansion portée par l’amélioration des conditions macroéconomiques et une confiance accrue des entreprises et des consommateurs. Bien que des obstacles subsistent dans le domaine résidentiel, les perspectives positives dans d’autres segments ouvrent un large éventail d’opportunités pour les investisseurs à la recherche d’actifs stratégiques.
Bureaux : une croissance soutenue des loyers
Le segment des bureaux s’impose comme l’un des moteurs du secteur en 2025. Entre janvier et septembre 2024, 7,4 millions de mètres carrés d’espaces de bureaux ont été loués en Europe, soit une augmentation de 3 % par rapport à la même période en 2023. Cushman & Wakefield prévoit une augmentation moyenne des loyers de 1,9 % en 2025, avec Madrid, Barcelone et d’autres capitales européennes comme Londres et Bruxelles identifiées comme des marchés clés.
À Madrid, la location de bureaux a atteint un record de 190 000 mètres carrés au troisième trimestre, soutenue par la demande pour des espaces de premier choix malgré une offre limitée, avec des prix dépassant 41 €/m². La rareté dans le centre-ville a déplacé la demande vers la périphérie, où l’activité a augmenté. En revanche, Barcelone a enregistré une croissance de 50 % au cours de la même période, bien qu’avec un volume plus faible de 61 000 m².
En termes de prix, Madrid a dépassé Barcelone au troisième trimestre 2024 pour ce qui est des loyers moyens des bureaux, selon un rapport du cabinet MVGM. L’étude indique que le loyer moyen dans la capitale espagnole atteint 24 euros par mètre carré, contre 19,6 euros à Barcelone.
Commerce de détail : la renaissance des parcs commerciaux de taille moyenne
Dans le domaine du commerce de détail, les actifs de haute qualité promettent de se consolider comme une option d’investissement attractive. Les parcs commerciaux de taille moyenne surpassent les centres commerciaux traditionnels et les magasins en centre-ville (high street), selon Cushman & Wakefield. Cette reprise est soutenue par une inflation mieux maîtrisée et des perspectives économiques en amélioration en Europe.
Entre 2021 et le premier semestre 2024, la mode a dominé les transactions immobilières dans le commerce de détail, représentant 29 % du total, suivie par l’alimentation et les boissons (16 %) et les articles personnels (14 %). En 2025, on s’attend à ce que la diversification des catégories de consommation continue d’attirer les investisseurs, bien que l’incertitude dans des marchés comme la Pologne, l’Allemagne et le Royaume-Uni puisse limiter une croissance plus rapide.
Logistique : un point d’inflexion
Le marché logistique, qui est resté stable en 2024, traverse une phase charnière. Les indicateurs suggèrent que 2025 marquera une hausse de l’activité, stimulée par une confiance économique et commerciale accrue. L’absorption logistique a régulièrement dépassé les 30 millions de mètres carrés par trimestre en 2024. Malgré des défis tels que des taux de vacance plus élevés dans des marchés comme Barcelone, une reprise graduelle est attendue grâce à une demande soutenue pour des actifs logistiques modernes et bien situés.
Logement : des défis structurels
Le secteur résidentiel reste le « talon d’Achille » du marché immobilier européen. Cushman & Wakefield note qu’aucune solution immédiate ne semble en vue pour équilibrer l’offre et la demande. Les constructions achevées en 2024 n’ont pas répondu aux attentes, et les indicateurs pour l’avenir, comme le lancement de nouveaux projets ou les permis de construire, reflètent une situation disparate pour 2025.
En Espagne, par exemple, la population devrait croître de 4 % au cours des 15 prochaines années, selon les projections de Moody’s Analytics, reprises par Cushman & Wakefield, ce qui augmentera la pression sur un marché résidentiel déjà limité. L’investissement dans le segment résidentiel (Living) en Europe a atteint 40 milliards d’euros en 2024, mais reste insuffisant pour résoudre les défis structurels du secteur.
Hôtels : entre reprise et expansion
Le secteur hôtelier, quant à lui, est en train de tourner la page de la reprise pour entrer dans une phase d’expansion. L’offre d’hôtels de luxe en Europe devrait croître jusqu’à 7 % en 2025 par rapport à 2023, tandis que les catégories générales continueront d’afficher des hausses modérées.
Madrid et Barcelone se distinguent sur le marché espagnol, avec une offre hôtelière qui devrait croître de 1 % en 2024 et de 3 % en 2025. L’amélioration des performances et une activité transactionnelle croissante consolideront ce segment comme une option attractive pour les investisseurs.