« Il est nécessaire d’augmenter la production de logements abordables »
Grupo Salas est le principal promoteur de logements sociaux en Catalogne et l’un des adjudicataires de la troisième phase du Plan Vive de la Communauté de Madrid. Avec plus de 30 ans d’expérience et une équipe de plus de 270 professionnels, l’entreprise a livré plus de 4 000 logements sur tout le territoire national. Dans cette interview, Manel Rodríguez, PDG et actionnaire de Grupo Salas, nous parle de la mission sociale du promoteur et du problème d’accès au logement, en particulier pour les jeunes, l’un des plus grands défis du secteur immobilier.
Quels sont les principaux défis auxquels le promoteur a dû faire face au cours de ses trois décennies sur le marché immobilier ?
Au fil des ans, le marché immobilier subit les changements des cycles spécifiques du secteur, mais il est également impacté par les fluctuations économiques et financières, telles que la hausse des taux d’intérêt et la restriction du crédit hypothécaire. Parfois, des facteurs externes, comme l’arrêt causé par la pandémie, nous affectent directement. Dans tous les cas, la clé réside dans une vision à long terme et une solidité financière pour surmonter ces hauts et bas.
Quels types de développements immobiliers menez-vous ? Qu’est-ce qui vous distingue de vos concurrents ?
Nous réalisons des promotions de bâtiments multifamiliaux destinés à la première résidence, à la location ou à la vente. Nous nous spécialisons dans la promotion de logements abordables, ce qui est notre principal élément différenciant. Nous ne développons pas de logements de luxe, ni de maisons individuelles, ni de résidences secondaires. Nous opérons toujours dans le secteur « central » du marché, la classe moyenne à la recherche de « logements pour vivre », ce qui nous permet d’assurer la demande, un aspect clé de notre positionnement : nous avons toujours 90% des logements pré-vendus !
Pour ceux qui envisagent d’acheter un logement, diriez-vous que c’est le bon moment pour le faire ou pour investir dans l’immobilier ?
L’achat d’un logement est une décision de vie très importante, qui ne doit pas être considérée uniquement comme un investissement financier, mais plutôt comme un investissement personnel. Si c’est le logement dont la famille a besoin, c’est un bon investissement. L’expérience montre que les investissements immobiliers sont toujours un bon investissement patrimonial : c’est une valeur refuge, qui dans les zones à forte demande augmente toujours en valeur. Même après la crise immobilière de 2007, les logements dans les zones de demande réelle ont rapidement retrouvé leur valeur… Les achats spéculatifs sans demande réelle sont un autre sujet !
Tous les experts s’accordent à dire qu’il n’y a pas assez de logements pour répondre à la demande. Quelles mesures pourraient atténuer ce problème ?
C’est effectivement l’un des problèmes les plus complexes auxquels la société devra faire face dans les années à venir. Toutes les études montrent qu’il est nécessaire de doubler la production, en particulier de logements abordables, non seulement pour répondre au rythme que l’immigration et la création de foyers exigent, mais aussi pour compenser le déficit accumulé au cours des cinq dernières années.
Pour augmenter le rythme de production, plusieurs facteurs doivent être combinés. D’une part, la disponibilité des terrains urbains. Il faut tenir compte de l’augmentation de la population : par exemple, la région métropolitaine de Barcelone (qui s’étend de Vilanova à Mataró, en incluant le Vallès) compte déjà plus de 5 millions d’habitants. Nous ne pouvons plus « consommer » du territoire là où il n’y en a pas, il faut donc densifier les plans d’urbanisme et accélérer leur traitement. L’administration publique doit agir en tant que promoteur urbain à grande échelle, en contrôlant les plus-values, mais en assurant la disponibilité des terrains urbains finaux.
L’administration publique, qui contrôle tout le processus, doit aussi être agile, claire et stable. Les réglementations urbanistiques, la fiscalité, les permis de construire municipaux, les inscriptions cadastrales, les certificats d’habitabilité… Le processus de promotion de logements est hyper-réglementé, et le secteur a besoin de clarté, de stabilité et de rapidité : un pacte d’État à long terme et transversal pour la promotion de logements.
« Il faut densifier les plans d’urbanisme et accélérer leur traitement. L’administration publique doit agir comme développeur urbain à grande échelle. »
La disponibilité du financement est également un facteur important. Le secteur de l’immobilier résidentiel consomme beaucoup de ressources financières. Depuis la crise immobilière, le crédit a été réduit, ce qui a été « sain », mais il existe maintenant une grande capacité d’investissement et d’endettement qui doit être utilisée à des taux d’intérêt abordables. Je parle d’augmenter le crédit promoteur et d’augmenter les hypothèques pour les familles.
De plus, il est important de souligner la capacité de production. Les logements doivent être construits, ce n’est pas un processus théorique, mais un travail matériel impliquant de nombreux acteurs. Lorsque nous parlons de doubler la production, nous parlons de mettre sous tension l’un des principaux secteurs de production du PIB. Nous devons former beaucoup de main-d’œuvre, qui devra être étrangère, nous avons besoin de beaucoup d’immigration et, surtout, nous devons soutenir l’industrialisation du secteur, qui reste un secteur de production traditionnelle avec des moyens obsolètes.
Les prix des logements et des loyers sont à des niveaux historiques. Quelles mesures doivent être prises pour améliorer l’accès au logement ?
Les mesures principales doivent viser à augmenter l’offre, car le déséquilibre entre l’offre et la demande est ce qui provoque la crise actuelle.
Par ailleurs, pour éviter une hausse des prix, nous soutenons la limitation de l’utilisation et de la spéculation économique sur les logements destinés à d’autres activités économiques telles que le tourisme. Cela a tout son sens, car sinon les centres historiques des villes touristiques deviendront des parcs à thème.
« Les investissements immobiliers sont toujours un bon investissement patrimonial, une valeur refuge. »
En parallèle, nous pensons que, de manière exceptionnelle et temporaire, pendant que nous travaillons à cet accroissement de la production, certaines limitations pourraient être mises en œuvre temporairement, comme, par exemple, la limitation artificielle des loyers, mais toujours à titre provisoire. Nous devons être conscients que les mesures visant à limiter artificiellement les loyers seront contre-productives à moyen et long terme si la production de nouvelles offres n’est pas corrigée.
Résoudre le problème de l’accès au logement des jeunes est précisément l’un des plus grands défis du secteur immobilier. Une situation qui pourrait être résolue avec un plus grand parc de logements publics à prix abordables. Quel pourcentage de logements sociaux gère Salas actuellement ?
Grupo Salas consacre 50 % de sa production au logement social en location et 25 % au logement social en vente. Seuls 25 % de notre production concernent des logements libres en vente. Je pense qu’il est nécessaire que de nombreux autres acteurs augmentent la production de logements abordables, car c’est ce dont le pays a besoin. Notre rôle en tant que promoteurs n’est pas seulement une question financière : nous sommes les fournisseurs d’un bien de première nécessité et nous avons une responsabilité sociale à cet égard. Chez Salas, ce principe guide nos plans de croissance et d’expansion.
L’entreprise opère principalement en Catalogne et à Madrid. Avez-vous des plans d’expansion vers d’autres régions ou marchés ?
Historiquement, nous avons également produit aux Baléares, et nous espérons y revenir lorsque les conditions seront favorables à la production de logements abordables. Plus tard, nous envisagerons de transférer notre modèle de production de logements abordables à grande échelle vers d’autres endroits, mais pour l’instant, nous allons continuer à croître en Catalogne et à Madrid.
Quelles tendances, selon vous, définiront l’avenir du marché du logement en Espagne ?
D’une part, nous assisterons à une hausse des prix des logements libres dans les zones à forte demande, comme Madrid, Barcelone, la côte méditerranéenne, les îles et les centres urbains des grandes villes, ce qui transformera ce marché en un bien de luxe.
D’autre part, nous verrons une production de logements sociaux et abordables à grande échelle, principalement à louer, qui seront accessibles à ceux qui ne peuvent pas acheter. Par ailleurs, la production d’autres modèles de logement, tels que le coliving, le flex living et le senior living, définira également l’avenir du logement en Espagne. En ce qui concerne la production, il y aura une transformation vers l’industrialisation et, parallèlement, vers une amélioration de la durabilité.