“Le premier filtre pour les projets chez Urbanitae est le promoteur”
Chez Urbanitae, nous finançons des projets immobiliers avec l’aide de nombreux investisseurs de tous types – des petits épargnants aux family offices. Par conséquent, notre activité a deux facettes : d’un côté, les investisseurs – la foule qui finance la majorité de nos projets – et de l’autre, les promoteurs, qui sont notre offre. Aligner les deux parties est généralement facile quand la qualité est la base : c’est la philosophie que nous suivons chez Urbanitae, n’offrir que les meilleures opportunités d’investissement de promoteurs accrédités. Aujourd’hui, nous parlons avec Morgana Gómez, associée à l’investissement chez Urbanitae.
Comment se déroule une journée typique de Morgana Gómez chez Urbanitae ?
Maintenant que je suis dans la partie la plus opérationnelle de l’équipe, ma principale fonction est la coordination du département immobilier avec le reste des départements de la société. Je suis présente à toutes les phases de lancement d’une campagne de financement, depuis le lancement du projet sur le site web jusqu’au suivi du capital investi, en passant par la coordination avec l’équipe de gestion d’actifs, le suivi des signatures chez le notaire, etc.
D’un autre côté, mon travail est également principalement lié aux projets de dette, où les décaissements demandés par les promoteurs sont supervisés avec le suivi du projet, qui est chargé de les valider.
“Je crois que le concept même du crowdfunding jouera un rôle fondamental dans le financement de tous types de projets immobiliers.”
Quand une entreprise croît aussi rapidement qu’Urbanitae, elle demande des processus plus élaborés, ainsi que des points de connexion entre les différents départements qui la composent. Disons que je suis l’un de ces points : je coordonne l’équipe des investissements avec le reste des agents – internes comme externes – pour que toute la vie d’un projet – depuis son analyse jusqu’à son retour – ait un fil conducteur efficace et clair pour tous les parties prenantes.
Morgana, avant de rejoindre Urbanitae, tu avais surtout travaillé dans l’audit… Comment s’est passé le changement vers le secteur immobilier ?
Cela a été un changement totalement inattendu. Quand je suis arrivée, je ne connaissais rien au secteur ; je ne savais même pas ce qu’était un promoteur immobilier ! Mais Urbanitae a été une grande école, notamment grâce aux collègues très professionnels que j’ai rencontrés, qui m’ont accompagnée tout au long de ce processus d’apprentissage.
Tu as rejoint Urbanitae à la fin de 2020. Comment dirais-tu que le secteur du crowdfunding immobilier a changé depuis ?
J’étais l’une des premières personnes à rejoindre la société : à l’époque, l’équipe d’investissement se composait de Jorge Turégano et moi. À ce moment-là, nous faisions un ou deux projets par mois d’environ 450 000 euros. Maintenant, cependant, nous finançons des projets de 5 000 000 d’euros en quelques minutes et nous lançons des campagnes de financement pratiquement chaque semaine. Vivre cette croissance a été incroyable et je crois que le concept même du crowdfunding jouera un rôle fondamental dans le financement de tous types de projets immobiliers.
Comment vois-tu le secteur en Espagne ? Quelle est la marge de progression du crowdfunding ?
Comme je l’ai mentionné, et bien que je pense qu’il est difficile de résumer les tendances d’un secteur aussi complexe, je pense qu’il est clairement en hausse. Et pas seulement dans le secteur immobilier, mais conceptuellement, le crowdfunding permettra au petit investisseur d’être présent dans de nombreux autres marchés auxquels il n’aurait pas accès autrement.
Lors de l’examen des projets, quelles sont les lignes rouges d’Urbanitae ?
Bien que cela dépende beaucoup du type de projet, je dirais que les principales lignes rouges d’un projet sont le risque de licence/permis, le risque commercial et le risque d’augmentation des coûts de construction. Bien que tous ces risques puissent être significativement atténués par l’alliance avec des promoteurs de premier plan – le premier filtre qu’un projet doit passer est le promoteur, bien connaître qui est à l’origine du projet – ce sont toujours des points critiques que nous devons mesurer avec soin lors de la publication d’un projet sur la plateforme.
Chez Urbanitae, nous avons des experts externes qui réalisent une due diligence très rigoureuse sur les lignes rouges mentionnées précédemment, ce qui nous permet d’avoir un regard plus critique sur les opérations.
“En moyenne, je dirais qu’en environ 2-3 semaines, nous pouvons tout avoir prêt pour ouvrir le projet à financement.”
Chaque projet doit être approuvé à l’unanimité par le Comité d’Investissement. As-tu dirigé un projet qui n’a pas passé le cap ?
Pas seulement un ! Être dans la société depuis presque quatre ans m’a permis, ainsi qu’à toute l’équipe, de voir toutes sortes de projets. Cette vision détaillée du marché, ainsi que les erreurs du passé, nous a donné un regard critique qui permet à Urbanitae de choisir les meilleurs projets du secteur pour être annoncés sur la plateforme.
Combien de temps peut-il s’écouler entre le moment où vous commencez à considérer un projet et celui où il est ouvert au financement ?
Ici, la relation que nous avons avec le promoteur influence grandement. Il y a des gestionnaires avec lesquels nous avons réalisé deux, trois ou plus de projets et qui connaissent notre façon de travailler, donc lorsqu’ils présentent un projet, ils ont toute la documentation nécessaire bien plus prête que ceux qui contactent la plateforme pour la première fois. Mais en moyenne, je dirais qu’en environ 2-3 semaines, nous pouvons tout avoir prêt pour ouvrir le projet à financement.