Na Urbanitae, financiamos projetos imobiliários com a ajuda de muitos investidores de todos os tipos – desde pequenos poupadores a family offices. Portanto, a nossa atividade tem duas faces: por um lado, os investidores – a multidão que financia a maior parte dos nossos projetos – e, por outro, os promotores, que são a nossa oferta. Alinhar ambas as partes costuma ser fácil quando a qualidade é a base: essa é a filosofia que seguimos na Urbanitae, oferecer apenas as melhores oportunidades de investimento de promotores acreditados. Hoje, falamos com Morgana Gómez, Investment Associate na Urbanitae.
Como é um dia de trabalho típico de Morgana Gómez na Urbanitae?
Agora que estou na parte mais operacional da equipa, a minha função principal é a coordenação do departamento imobiliário com o resto dos departamentos da empresa. Estou presente em todas as fases de lançamento de uma campanha de financiamento, desde o lançamento do projeto no site até ao acompanhamento do capital investido, passando pela coordenação com a equipa de gestão de ativos, acompanhamento das assinaturas no notário, etc.
Por outro lado, o meu trabalho também está principalmente ligado a projetos de dívida, onde se supervisionam as disposições solicitadas pelos promotores juntamente com o monitoramento do projeto, que é responsável por validálas.
“Acredito que o próprio conceito de crowdfunding vai desempenhar um papel fundamental no financiamento de todos os tipos de projetos imobiliários.”
Quando uma empresa cresce tão rapidamente como a Urbanitae, ela própria exige processos mais elaborados, bem como pontos de conexão entre os diferentes departamentos que a compõem. Digamos que eu sou um desses pontos: coordeno a equipa de investimentos com o resto dos agentes – tanto internos quanto externos – para que toda a vida de um projeto – desde a sua análise até ao seu retorno – tenha um fio condutor eficaz e claro para todas as partes interessadas.
Morgana, antes de entrares na Urbanitae, tinhas trabalhado sobretudo em auditoria… Como foi a transição para o setor imobiliário?
Foi uma mudança totalmente inesperada. Quando entrei, não conhecia nada do setor; mal sabia o que era um promotor imobiliário! Mas a Urbanitae tem sido uma grande escola, também pelos colegas tão profissionais com quem me cruzei, que me acompanharam ao longo deste processo de aprendizagem.
Entraste na Urbanitae no final de 2020. Como dirias que o setor de crowdfunding imobiliário mudou desde então?
Fui uma das primeiras pessoas a entrar na empresa: na altura, a equipa de investimentos era composta por Jorge Turégano e por mim. Naquela altura, fazíamos um ou dois projetos por mês de cerca de 450.000 euros. Agora, no entanto, financiamos projetos de 5.000.000 de euros em minutos e lançamos campanhas de financiamento praticamente todas as semanas. Vivenciar esse crescimento foi incrível e acredito que o próprio conceito de crowdfunding vai desempenhar um papel fundamental no financiamento de todos os tipos de projetos imobiliários.
Como vês o setor em Espanha? Quanto potencial tem o crowdfunding?
Como mencionei anteriormente, e embora acredite que seja difícil resumir as tendências de um setor tão complexo como este, acho que está claramente em ascensão. E não apenas no setor imobiliário, mas conceptualmente o crowdfunding permitirá ao pequeno investidor estar presente em muitos outros mercados aos quais ele não teria acesso de outra forma.
Ao examinar os projetos, quais são as linhas vermelhas da Urbanitae?
Embora dependa muito do tipo de projeto, diria que as principais linhas vermelhas de um projeto são o risco de licenças/permissões, o risco comercial e o risco de aumento dos custos de construção. Embora todos estes possam ser significativamente mitigados pela aliança com promotores de primeira linha – o primeiro filtro que um projeto deve passar é o promotor, conhecer bem quem está por trás do projeto – são sempre pontos críticos que devemos medir cuidadosamente ao publicar um projeto na plataforma.
Na Urbanitae contamos com especialistas externos à plataforma que realizam uma due diligence muito rigorosa sobre as linhas vermelhas mencionadas anteriormente, o que nos permite ter um olhar mais crítico sobre as operações.
“Em média, diria que em cerca de 2-3 semanas podemos ter tudo pronto para abrir o projeto para financiamento.”
Cada projeto deve ser aprovado por unanimidade pelo Comité de Investimentos. Já lideraste algum que não tenha passado?
E não apenas um! Estar na empresa há quase quatro anos permitiu-me, assim como a toda a equipa, ver projetos de todo o tipo. Esta visão tão detalhada do mercado, assim como os erros do passado, deu-nos um olhar crítico que permite à Urbanitae escolher os melhores projetos do setor para serem anunciados na plataforma.
Quanto tempo pode demorar desde que começam a considerar um projeto até que se abra para financiamento?
Aqui, a relação que temos com o promotor influencia muito. Existem gestores com os quais fizemos dois, três ou mais projetos e que conhecem a nossa forma de trabalhar, por isso, ao apresentar um projeto, têm toda a documentação necessária muito mais preparada do que aqueles que contactam a plataforma pela primeira vez. Mas, em média, diria que em cerca de 2-3 semanas podemos ter tudo pronto para abrir o projeto para financiamento.
