La conjoncture économique n’a pas été la plus favorable en 2023 pour le marché immobilier. Cependant, les chiffres du logement neuf présentent une autre perspective. Actuellement, la demande de construction neuve reste bien supérieure à l’offre, favorisant ainsi les promoteurs. Selon les experts, cette forte demande est sans aucun doute la plus grande force du logement neuf en 2024.
Ce déséquilibre pourrait s’intensifier au cours des deux prochaines décennies si les niveaux actuels de construction de logements neufs sont maintenus, comme le prévoit l’étude « Analyse du marché résidentiel en Espagne : tendances et défis pour 2024 » récemment présentée par la Sociedad de Tasación (Société d’Évaluation). La société d’évaluation des actifs immobiliers souligne que la construction de logements variera entre 80 000 et 100 000 unités par an. Cette chiffre est encore insuffisant pour accueillir les 200 000 nouveaux ménages qui se formeront chaque année au cours des 20 prochaines années.
En ce qui concerne les prix, le sentiment général parmi les grands promoteurs est que nous n’assisterons pas à une baisse des prix pour le logement neuf en 2024, ni à court ni à moyen terme. La constance de la demande et le manque d’offre de qualité maintiennent le prix du neuf à des niveaux similaires, de sorte qu’aucune variation significative n’est attendue. Selon la Sociedad de Tasación, le prix du logement approche d’un point d’inflexion, avec une tendance générale à la hausse et un ralentissement de la croissance des prix moyens. Selon leurs estimations, cette tendance continuera à la hausse au cours du premier semestre de 2024 – une croissance de 4,1% est attendue au premier semestre – bien qu’à un rythme plus lent et que les délais de vente s’allongeront.
Les grands promoteurs, principaux moteurs du logement neuf en 2024
Dans ce contexte de hausse des prix, les grands promoteurs confirment, à travers leurs chiffres, les perspectives positives pour la vente de logements neufs.
Metrovacesa
La société a actuellement plus de 4 650 logements en construction, grâce à l’impulsion qu’elle a donnée à la construction neuve ces derniers mois. Selon des déclarations à Okdiario, le promoteur assure que la hausse des taux d’intérêt n’a pas encore eu d’impact sur la vente de ce type de propriété. Ils ajoutent qu’ils continuent de connaître une forte demande en résidentiel et ont des perspectives positives pour les livraisons prévues pour la période 2023-2025.
Kronos Homes
L’engouement pour le logement neuf épuise le stock de certains promoteurs avant même la fin de leurs projets. C’est le cas de Kronos Homes, dont la fourchette de vente avant la fin des travaux se situe entre 70% et 90% dans des villes comme Madrid, Barcelone ou Valladolid. L’objectif du promoteur est de livrer entre 1 200 et 1 500 logements neufs, générant des revenus annuels compris entre 600 et 650 millions d’euros.
Aedas Homes
Au 30 septembre, ils ont déjà lancé 97% des logements qui seront livrés en 2024-2025 et 89% pour 2025-2026.
Vía Ágora
Ils lanceront au moins deux développements en 2024, avec un volume estimé d’environ 400 logements.
Gestilar
Le promoteur prévoit de livrer environ 1 000 logements en 2024, un chiffre bien supérieur à sa moyenne habituelle, et débutera des travaux à Madrid, en Galice ou à Palma de Majorque.
Neinor Homes
Pour stimuler la vente de logements neufs, Neinor Homes et Urbanitae ont récemment créé une coentreprise grâce à laquelle ils investiront jusqu’à 150 millions d’euros dans le développement de logements neufs à vendre.
Pénurie de terrains
Cependant, tout n’est pas rose pour le marché du logement. À cet égard, la pénurie de terrains finaux est, avec l’augmentation des coûts de construction, la principale cause du déficit en logements neufs, nécessaire pour répondre à la croissance des grandes villes.
L’Espagne est confrontée à ce problème depuis un certain temps, c’est pourquoi le secteur demande depuis des années aux différentes administrations publiques des solutions pour débloquer la situation. Des promoteurs comme Culmia insistent sur le fait que si la gestion du foncier n’est pas accélérée, le problème du prix du logement ou de l’accès au logement restera un point de tension dans de nombreuses zones du pays. Madrid et Barcelone, les deux plus grandes zones métropolitaines, disposent de terrains en gestion urbaine pour un peu plus de 200 000 nouveaux logements au cours des prochaines années, un volume que le promoteur considère comme complètement insuffisant.
Montée du financement participatif comme méthode de financement
Lorsque nous parlons de développement résidentiel neuf, le financement est toujours un aspect clé, et en Espagne, la majorité de cette contribution repose encore sur les banques. Cependant, ces dernières années, les restrictions du crédit bancaire ont augmenté.
Dans ce contexte, des modèles de financement participatif tels que celui développé par Urbanitae émergent comme une solide alternative au financement bancaire. Le crowdfunding immobilier a démontré sa capacité à fournir de la liquidité dans de grands projets immobiliers, contribuant à l’augmentation du stock de logements neufs. Grâce au financement obtenu par le biais de ses projets, Urbanitae a participé au développement de plus de 7 500 biens immobiliers, dont des logements, des locaux commerciaux, des entrepôts et des places de parking.
