La coyuntura económica no fue la más favorable en 2023 para el mercado inmobiliario. Ahora bien, las cifras que arroja la vivienda nueva ofrecen otra versión. Hoy por hoy, la demanda de obra nueva sigue siendo muy superior a la oferta, por lo que corre viento a favor de las promotoras. Esta gran demanda según los expertos es, sin lugar a dudas, la mayor de las fortalezas de la vivienda de obra nueva en 2024.
Ese desequilibrio podría además intensificarse en las próximas dos décadas si se mantienen los actuales niveles de construcción de vivienda nueva, tal y como vaticina el estudio Análisis del mercado residencial en España: tendencias y retos para 2024 recientemente presentado por Sociedad de Tasación. La empresa de valoración de activos inmobiliarios apunta que la construcción de viviendas variará entre 80.000 y 100.000 unidades al año. Esta cifra resulta todavía insuficiente para alojar los 200.000 nuevos hogares que se formarán anualmente en los próximos 20 años.
En lo que respecta a los precios, el sentir general de las principales promotoras es que no asistiremos a un descenso de precios en la vivienda de obra nueva en 2024, ni tampoco en el corto o medio plazo. La consistencia de la demanda y la falta de oferta de calidad mantienen el precio de la obra nueva en niveles similares, por lo que no se esperan variaciones significativas. Para Sociedad de Tasación, el precio de la vivienda se acerca a un punto de inflexión, con una tendencia general alcista y una ralentización en el crecimiento de los precios medios. Según sus estimaciones, este producto continuará así al alza durante la primera mitad de 2024 –se prevé un crecimiento del 4,1% en el primer semestre– aunque lo hará a un ritmo menor y los tiempos de venta se dilatarán.
Las grandes promotoras, motor de la vivienda de obra nueva en 2024
En este contexto de incremento de precios, las grandes promotoras confirman con el comportamiento de sus cifras las buenas perspectivas que presenta la comercialización de vivienda nueva.
Metrovacesa
Actualmente, la compañía tiene en construcción más de 4.650 viviendas, gracias al impulso que ha dado a la obra nueva en los últimos meses. En declaraciones a Okdiario la promotora asegura que hasta el momento la subida de los tipos de interés no ha pasado factura a la venta de esta tipología de inmuebles. Añade que continúan con una alta demanda en residencial y buenas perspectivas en cuanto a las entregas previstas para el periodo 2023-2025.
Kronos Homes
El fervor por la vivienda nueva está agotando el stock de algunas promotoras antes incluso de concluir sus proyectos. Es el caso de Kronos Homes, cuya horquilla de venta antes de finalizar las obras se sitúa entre el 70% y el 90% en ciudades como Madrid, Barcelona o Valladolid. El propósito de la promotora es entregar entre 1.200 y 1.500 viviendas de obra nueva, que generarán unos ingresos de entre 600 y 650 millones de euros anuales.
Aedas Homes
A fecha de 30 de septiembre, ya tiene lanzadas el 97% de las viviendas que entregará en 2024-2025 y el 89% de 2025-2026.
Vía Ágora
Lanzará al menos dos promociones, durante 2024, con un volumen de 400 viviendas aproximadamente.
Gestilar
La promotora tiene previsto entregar durante 2024 en torno a 1.000 viviendas, una cifra muy por encima de su media habitual, además de arrancar obras en Madrid, Galicia o Palma de Mallorca.
Neinor Homes
Para impulsar precisamente la venta de vivienda nueva, Neinor Homes y Urbanitae han creado recientemente una joint venture a través de la que invertirán hasta 150 millones de euros en el desarrollo de viviendas de obra nueva para la venta.
Escasez de suelo
Pero no todo son vientos de cola para el mercado de la vivienda. En este sentido, la escasez de suelo finalista es junto al encarecimiento de los costes de construcción la principal causa del déficit de vivienda de obra nueva tan necesaria para satisfacer el crecimiento de las grandes ciudades.
España arrastra este problema desde hace tiempo, motivo por el que el sector lleva años demandando a las diferentes administraciones públicas soluciones para desbloquear la situación. Promotoras como Culmia insisten en que, si no se logra agilizar la gestión del suelo, el problema del precio de la vivienda o el acceso a la misma seguirá siendo un punto de tensión en muchas zonas del país. Madrid y Barcelona, las dos áreas metropolitanas más grandes, cuentan con suelos en gestión urbanística para algo más de 200.000 nuevas viviendas para los próximos años, un volumen según la promotora completamente insuficiente.
Auge del crowdfunding como fórmula de financiación
Cuando hablamos de promoción residencial de obra nueva, la financiación siempre es un aspecto clave, y en España, el grueso de esa aportación, recae todavía en los bancos. No obstante, en los últimos años la restricción al crédito bancario ha ido en aumento.
En este escenario, modelos de financiación participativa como el desarrollado por Urbanitae surgen como una sólida alternativa a la financiación bancaria. El crowdfunding inmobiliario ha dejado patente su capacidad para proporcionar liquidez en grandes promociones contribuyendo al aumento del parque residencial de obra nueva. Gracias a la financiación obtenida con sus proyectos, Urbanitae ha participado en el desarrollo de más de 7.500 inmuebles, entre viviendas, locales, trasteros y plazas de garaje.
