Büros werden umgewandelt, um dem Wohnsektor Luft zu verschaffen

Der Büromarkt kämpft darum, seinen Vor-Pandemie-Status wiederzuerlangen. Laut der Beratungsgesellschaft Savills Aguirre Newman erreichte dieses Segment im ersten Halbjahr 2019 ein Investitionsvolumen von 1.625 Millionen Euro, was einem Wachstum von 150 % gegenüber dem Vorjahr entsprach. Vier Jahre später, nach einer schwierigen Phase, weist dieselbe Firma für die ersten sechs Monate des Jahres auf ein Investitionsvolumen von 735 Millionen Euro hin. Die hohe Bewertung von Subprime-Büros steht hinter der geringen Investitionstätigkeit zwischen 2017 und 2022, so die von EY erstellte Studie The Office Property Telescope.

Auch wenn die Daten nicht sehr günstig sind, bleibt der Wert von Büros in Bezug auf die Rentabilität hoch. Dies zeigt der jüngste Bericht von Idealista, der die Bruttorentabilität des Kaufs von Immobilien zur Vermietung im dritten Quartal 2023 analysiert. Diese Studie sieht Büros mit 12,7 % an der Spitze, gefolgt von Gewerbeflächen mit 9,8 %, während Garagen und Wohnungen bei 7,7 % beziehungsweise 7,1 % liegen. So sehr, dass einige Investoren in einem Umfeld der Preiskorrektur weiterhin aufmerksam auf mögliche Chancen mit hohem Mehrwert blicken.

In Wohnungen umgewandelte Büros

Parallel dazu ist die Transformation dieser Assets laut EY ein wachsender Trend mit großem Potenzial. Die Umwandlung von für Investitionen weniger attraktiven Büros in Wohnimmobilien, vor allem jener mit niedrigeren Mieten, kann für ihre Eigentümer eine interessante Wertsteigerung bedeuten. Allein Madrid verfügt über 1,8 Millionen Quadratmeter Fläche, die für eine Neupositionierung infrage kommen. Barcelona bringt weitere 763.000 Quadratmeter hinzu.

Eine Nutzungsänderung von Büros in den beiden wichtigsten spanischen Städten, angetrieben durch eine höhere Nachfrage nach Wohnraum, würde bedeuten, dass in den kommenden 20 Jahren insgesamt bis zu 28.000 neue Wohneinheiten entstehen könnten.

Dies ist der Weg, den große Städte in anderen Ländern bereits eingeschlagen haben, in denen Wohnraummangel und ein Überangebot an Büroflächen bestehen. Das ist der Fall von New York, das einen Plan auf den Weg gebracht hat, um vor 1990 errichtete Büros in 20.000 neue Wohnungen umzuwandeln. Zu diesem Zweck bietet die Stadt Entwicklern Unterstützung durch Beamte, um die Verfahren zu erleichtern, und hat ein Gebiet in Manhattan namens Midtown South umgewidmet. Boston, San Francisco und andere US-Städte arbeiten in dieselbe Richtung, da sie mit zahlreichen leerstehenden Bürogebäuden und einem unzureichenden Wohnungsbestand konfrontiert sind, der zu einem anhaltenden Anstieg der Mietpreise führt.

Ein Trend, der in Spanien wächst

In Spanien befinden wir uns noch in einer frühen Phase. Die Beratungsgesellschaft CBRE schätzt, dass in den letzten 10 Jahren 156 Nutzungsänderungen durchgeführt wurden, und der Beweis dafür, dass sich dieser Trend in jüngster Zeit verstärkt hat, ist, dass mehr als 70 % der Umwandlungen im Zeitraum 2019-2023 stattgefunden haben. Darüber hinaus konzentrieren sich 86 % der Operationen auf Madrid und Barcelona; hinzu kommen „andere Städte, in denen dieses Phänomen ebenfalls in ersten Ansätzen zu beobachten ist, wie Sevilla, Bilbao, Cádiz oder die Balearen“, so das Unternehmen.

Die Analyse der Beratungsgesellschaft kommt zu dem Schluss, dass in den letzten zehn Jahren rund 224.000 Quadratmeter von Büro- in Wohnnutzung überführt wurden. Wohnungen zum Verkauf sind dabei das häufigste Produkt. Es kommen jedoch auch andere Modelle hinzu, etwa Vermietung, Coliving oder Senior Living.

Doch über das Wohnsegment hinaus richtet sich die Transformation von Büros auch auf den Hotelsektor. Tatsächlich wurden rund 164.000 Quadratmeter Bürofläche in Hotels umgewandelt. Auch hier befindet sich ein großer Teil dieser Maßnahmen, 86 %, in Madrid und Barcelona, obwohl sich das Phänomen allmählich auf andere Städte wie Sevilla, Bilbao, Cádiz oder die Balearen ausweitet.

Eine Chance auch für Kleinanleger

Kleine Immobilieninvestoren sind diesem Trend nicht fremd und zögern nicht, diese Formel in ihre Portfolios aufzunehmen. Ein gutes Beispiel dafür ist die positive Aufnahme von partizipativen Finanzierungsprojekten, die von Urbanitae mit Fokus auf die Umwandlung von Büros entwickelt wurden:

• Das Projekt García Lorca gemeinsam mit der Grupo Abauco bestand in der Entwicklung eines Neubauwohnprojekts in Sevilla auf einer Etage eines Gebäudes, die bis dahin als Büro genutzt wurde. Das gesamte Equity des Projekts belief sich auf 3.000.000 Euro, davon steuerten die Investoren von Urbanitae 62 % — 1.870.000 Euro — bei, während der Entwickler und ein Investor die übrigen 38 % — 1.130.000 Euro — einbrachten.
• Das Projekt Doce de Octubre basierte auf der Umwandlung einer ehemaligen Bankfiliale in vier Wohnungen. Die Operation wurde von Chapnik & Giesen geleitet, einem Referenzunternehmen für die Umwandlung von Immobilien.