Die Immobilieninvestitionen in Spanien steuern darauf zu, das erste Halbjahr 2026 mit mehr als 10 Milliarden Euro abzuschließen, 50 % mehr als im gleichen Zeitraum 2025. Nach Schätzungen von JLL wäre dies das höchste Halbjahresvolumen in der historischen Datenreihe des Unternehmens.
Diese Zahl bestätigt das Interesse, das der spanische Markt weckt, erfordert jedoch eine differenzierte Betrachtung. Es handelt sich nicht um eine homogene Erholung aller Segmente, sondern um ein Wachstum, das von großen institutionellen Transaktionen, insbesondere im sogenannten Living-Segment, sowie von einer zunehmend anspruchsvollen Auswahl von Assets, Standorten und Strategien getragen wird.
Living konzentriert fast die Hälfte der Investitionen
Der wichtigste Treiber des Halbjahres ist Living, eine Kategorie, die verschiedene Formen von Unterkunft und Wohnen umfasst: Mietwohnungen, bezahlbares Wohnen, Studentenwohnheime, Flex Living und bestimmte gesundheits- und sozialbezogene Assets.
Das Volumen beruht auf strukturellen Trends, auch wenn nicht alle Teilsegmente dieselben Treiber haben. Bei Mietwohnungen spielen das Wachstum der Haushalte, die Verringerung ihrer durchschnittlichen Größe und der Angebotsmangel in den wichtigsten Ballungsräumen eine Rolle. Bei Studentenwohnheimen wirken sich die studentische Mobilität und der Mangel an Betten aus. Bei Assets für ältere Menschen sind die demografische Alterung und das Defizit an Plätzen entscheidend.
Auch entwickelt sich nicht das gesamte Living-Segment im gleichen Tempo. Die Investitionen in Studentenwohnheime würden trotz weiterhin hoher Nachfrage zurückgehen, teilweise aufgrund des Mangels an verfügbarem Produkt. Dagegen würden Flex Living, bezahlbares Wohnen und gesundheits- und sozialbezogene Assets eine höhere Aktivität verzeichnen.
Dies zeigt einen wichtigen Unterschied: Eine solide Nachfrage führt nicht immer zu mehr Investitionen. Damit eine Transaktion zustande kommt, müssen auch verfügbare Assets vorhanden sein und die Erwartungen von Käufern und Verkäufern übereinstimmen.
Ein Rekord, der von großen Portfolios getragen wird
Das aggregierte Wachstum wird von mehreren großvolumigen Transaktionen geprägt. Dazu zählen insbesondere der Erwerb von mehr als 5.000 Wohnungen durch Brookfield für über 1 Milliarde Euro sowie der Kauf eines weiteren Wohnportfolios durch HOOPP im Wert von mehr als 600 Millionen Euro.
Allein diese beiden Transaktionen würden sich auf mehr als 1,6 Milliarden Euro summieren. Daher bedeutet der Halbjahresrekord nicht zwangsläufig, dass die Zahl der Transaktionen, die Aktivität in allen Regionen oder die Liquidität des Gesamtmarktes im gleichen Verhältnis gestiegen sind.
Größe gewinnt bei den Entscheidungen institutionellen Kapitals zunehmend an Bedeutung. Große Portfolios ermöglichen es, relevante Investitionsvolumina einzusetzen, schnell Präsenz aufzubauen und Assets über spezialisierte Plattformen zu verwalten.
Auch Büros, Retail und Logistik legen zu
Die Investitionstätigkeit beschränkt sich nicht auf den Wohnbereich. Büros könnten im ersten Halbjahr rund 1,9 Milliarden Euro erreichen, mehr als doppelt so viel wie ein Jahr zuvor, so JLL.
Auch hier beeinflussen große Transaktionen das Ergebnis. Der Kauf und Verkauf des Estel-Gebäudes in Barcelona für rund 385 Millionen Euro stellt einen erheblichen Teil des Volumens dar. Darüber hinaus priorisiert das Kapital weiterhin hochwertige Gebäude, etablierte Standorte und Assets mit Spielraum zur Verbesserung ihrer Effizienz oder zur Anpassung ihrer Mieten.
Retail würde sich auf rund 1,675 Milliarden Euro summieren, ein Plus von 11 %. Einkaufszentren würden mehr als die Hälfte der Investitionen auf sich vereinen, während Fachmarktzentren aufgrund ihrer operativen Entwicklung und der Möglichkeiten zur Portfoliokonsolidierung weiterhin Interesse wecken würden.
In der Logistik würde das Volumen etwa 779 Millionen Euro erreichen. Verkäufe großer Portfolios würden rund 40 % des Gesamtvolumens ausmachen und spiegeln damit einen Sektor wider, in dem Größe und Standort weiterhin entscheidend sind.
Hotels behalten trotz geringerem Volumen Gewicht
Der Hotelsektor würde weiterhin einer der großen Immobilieninvestmentmärkte in Spanien bleiben, wenn auch mit einer anderen Entwicklung.
JLL schätzt das Volumen auf rund 1,431 Milliarden Euro, 14 % weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Dennoch würden Hotels rund 14 % der gesamten nationalen Investitionen ausmachen.
Die Stärke des Tourismus, Spaniens Position als internationales Reiseziel und die Tiefe seines Hotelmarktes ziehen weiterhin Kapital an. Der Rückgang des Volumens erinnert jedoch daran, dass gute operative Fundamentaldaten kein jährliches Investitionswachstum garantieren. Auch die Verfügbarkeit von Assets, Bewertungen und die Struktur jeder einzelnen Transaktion beeinflussen die Aktivität.
Was internationales Kapital sieht
Die veröffentlichten Daten geben nicht an, welcher Anteil der mehr als 10 Milliarden Euro von ausländischen Investoren stammt. JLL identifiziert Spanien jedoch aufgrund einer Kombination von Faktoren als strategischen Markt für internationales Kapital:
- ein vergleichsweise solides Wirtschaftswachstum;
- eine Nachfrage, die mit dem Wachstum der Bevölkerung und der Haushalte verbunden ist;
- Angebotsknappheit in bestimmten Segmenten;
- die Stärke des Tourismus;
- und die Vielfalt verfügbarer Assets und Strategien.
Darüber hinaus bietet Spanien im Vergleich zu anderen reiferen oder gesättigten europäischen Märkten Möglichkeiten sowohl bei stabilisierten Assets als auch bei Entwicklungs-, Sanierungs- oder Repositionierungstransaktionen.
Das Kapital kauft jedoch nicht „Spanien“ als Ganzes. Es sucht nach Assets, die auf eine reale Nachfrage reagieren können, nach etablierten Standorten, Plattformen mit Größe und Projekten, bei denen ein klarer Weg zur Wertschöpfung besteht.
Ein attraktiver, aber zunehmend selektiver Markt
Der erwartete Rekord beseitigt die Risiken nicht. Die Investitionen bleiben durch Finanzierungskosten, geopolitische Unsicherheit, den Mangel an hochwertigem Produkt und die mögliche Distanz zwischen Käufern und Verkäufern bedingt.
In einigen Segmenten gibt es Nachfrage, aber nur wenige verfügbare Assets. In anderen hängen die Chancen davon ab, ob der Einstiegspreis es ermöglicht, Renovierungen zu tragen, Mieten anzupassen oder neues Angebot zu entwickeln, ohne die Rentabilität zu gefährden.
Das Tempo in der zweiten Jahreshälfte aufrechtzuerhalten, wird daher davon abhängen, ob die geplanten Transaktionen umgesetzt werden und weiterhin geeignetes Produkt verfügbar ist.
Spanien zieht Kapital an, aber nicht wahllos
Mehr als 10 Milliarden Euro in sechs Monaten zu überschreiten, würde Spaniens Position innerhalb des europäischen Immobilienmarktes stärken. Doch die Zahl beschreibt keine einheitliche Expansion.
Das Wachstum wird von großen Portfolios, der führenden Rolle des Living-Segments und einer relevanten Aktivität in Büros, Retail, Logistik und Hotels getragen. Gleichzeitig zeigt sich das Kapital selektiv und konzentriert sein Interesse auf Transaktionen, die durch strukturelle Nachfrage, Größe und Umsetzungskapazität gestützt werden.
Die Attraktivität des spanischen Marktes liegt nicht allein darin, wie viel Kapital er anziehen kann, sondern darin, ob er über die Assets und Projekte verfügt, die diese Fundamentaldaten in nachhaltige Ergebnisse umwandeln können.
